ABUS 4010 Cabinet MASSON :
une interprétation "avantageuse" de la Loi ALUR
À l'examen du Procès-verbal de l'assemblée générale ordinaire 2014 d'une copropriété parisienne de moins de 30 lots, notre service du contrôle des comptes a pu remarquer que le cabinet MASSON interprète de façon particulière les nouvelles dispositions de la Loi ALUR.
Voici notre analyse.
1. Autorisation d'appels de fonds complémentaires en cas de "procédure d'urgence"
Voici un syndic qui s’appuie sur une obligation législative pour agir de façon abusive…
En effet, il se base sur les dispositions des articles 29-1 A, B et C qui définissent la procédure d’alerte pour être autorisé par l’assemblée générale à effectuer un appel de fonds « complémentaire ».
Rappelons de quoi il s’agit :
- les copropriétés, dont les impayés dépassent un certain seuil (25 % du budget annuel, 15 % pour les copropriétés de plus de 200 lots) relèvent de la procédure d’alerte ;
- si le syndic constate, à la clôture de l’exercice, que les impayés de charges dépassent le seuil défini précédemment, il doit :
- en informer le conseil syndical ;
- après avis du conseil syndical, saisir le président du Tribunal de Grande Instance qui nommera un mandataire ad hoc.
Ce mandataire ad hoc est un expert désigné par le tribunal pour analyser la situation de la copropriété et émettre des préconisations de redressement dans un rapport.
Or le syndic, plutôt que d’agir sur le traitement des impayés pour éviter de dépasser « le seuil d’alerte », prévoit qu’en cas de dépassement, du seuil « depuis plus d’un mois » (sic !), l’assemblée générale l’autorise à émettre « un appel de fonds complémentaire »…
Évidemment, ni le montant, ni la date de cet appel ne sont mentionnés dans la résolution. Voici la décision votée lors de l‘assemblée générale :
« Décision : afin d’éviter cette situation extrême, les copropriétaires autorisent le syndic à émettre un appel de fonds complémentaire d’un montant à définir, dès lors que le montant des impayés dépasse depuis plus d’un mois 15 % du budget du trimestre en cours et dès lors que le syndic est en mesure de justifier avoir pris l’ensemble des mesures nécessaires au recouvrement des créances ».
Rien dans la procédure prévue par la loi ne justifie que le syndic puisse émettre un tel appel de fonds non cadré.
Rappelons en effet que le syndic ne peut en aucun cas appeler des sommes qui n’auraient pas été approuvées par l’assemblée générale au préalable.
La seule exception concerne des situations d’urgence, et dans ce cas le syndic doit en référer à postériori à l’assemblée générale, qui peut refuser, si elle le considère comme injustifié, de valider cet appel émis de la seule initiative du syndic.
2. Constitution d'un "fonds de prévoyance travaux"
Le syndic, s'appuyant sur la discussion de la loi ALUR (non promulguée à la date de l'assemblée générale), fait approuver la constitution d'un fonds de prévoyance fixé à 5 % du budget « en cas d’adoption par le Parlement de la loi ALUR » !
La Loi ALUR (Article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 modifié par la loi ALUR) a effectivement prévu la constitution obligatoire d’un fonds travaux, mais l'entrée en vigueur du dispositif est fixée au 1er janvier 2017. Il n’y avait donc aucune raison que l’assemblée générale de 2014 anticipe déjà cette obligation et une telle résolution n’a donc aucun sens.
3. Vote d'un contrat de syndic avec "compte séparé" :
Dans le cadre du vote du contrat de syndic, mais le cabinet MASSON introduit une nuance importante par rapport aux années précédentes :
Il précise que, dans le cadre des discussions sur la loi ALUR, la « rémunération du syndic est désormais déterminée de manière forfaitaire. Une rémunération spécifique complémentaire peut toutefois être perçue à l'occasion de prestations particulières définies par Décret »(...).
« En conséquence, en cas d'adoption par le parlement de la Loi ALUR, prévoyant la suppression de toute dérogation à l'obligation d’ouvrir un compte séparé (...), l'assemblée vote la majoration forfaitaire des honoraires de gestion annuels (...) de 15 % ».
Ici encore, le cabinet MASSON fait référence à une loi non promulguée, qui par ailleurs renvoie à des décrets d’application qui sont souvent publiés un an minimum après la promulgation de la loi !
Cette majoration de 15 % était donc inutile à prévoir et inapplicable puisqu’elle renvoie à une obligation pas encore en vigueur.
Rappelons enfin que la mise en place d’une gestion en compte bancaire séparé suite aux nouveautés de la loi ALUR ne justifie en aucun cas une telle augmentation. Voir nos articles à ce sujet :
- « Augmentation conditionnelle des honoraires et compte séparé. Bravo au syndic BERARD-IMMOUEST qui reconnaît et corrige ses erreurs » : www.arc-copro.com/4vrx.
- Abus n° 3972 « Une copropriété qui a économisé plus de 1800 € sur les honoraires du contrat de syndic grâce à une consultation juridique à l'ARC » : www.arc-copro.com/f2py.
Rappelons enfin que la majoration de 15 % des honoraires du syndic est trop forte, le surcroît de gestion administrative (gestion des virements, rapprochements bancaires) étant bien plus faible sur le plan de la charge de travail, car en partie compensé par ailleurs.