ABUS 4001 Le cabinet LATY à Asnières :
de nouveau rattrapé par l’ARC
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Rappel
En février 2011, l’ARC a expliqué à ses adhérents dans l’abus n° 2542 [www.arc-copro.com/yy8e] pourquoi il ne fallait pas accepter les contrats de syndics de 3 ans. Elle citait le cas de copropriétés qui « s’en mordaient les doigts » et parmi elles, l’une avait le cabinet LATY pour syndic.
En avril 2011 dans l’abus n° 2650 [www.arc-copro.com/dejy] intitulé « Le cabinet LATY à Asnières, rattrapé par l’ARC », l’ARC revenait sur les déboires de la copropriété initialement gérée par le cabinet LATY. Révoqué au bout d’un an pour raisons légitimes et dans les règles, le cabinet avait ponctionné 2 ans d’honoraires qu’il estimait dus. L’envoi d’une lettre du Président de l’ARC lui expliquant qu’un courrier allait être adressé à sa caisse de garantie et à son assurance responsabilité civile et que la copropriété était fondée à porter plainte auprès du Procureur de la République pour détournement de fonds avait abouti à la restitution rapide des fonds à la copropriété. L’ARC avait cependant diffusé le droit de réponse exigé par le cabinet LATY.
En décembre 2012, l’ARC recevait un mail non signé d’un cabinet d’’avocats basé à Vienne (Autriche) expliquant que, sollicitée par son client Philippe LATY, elle demandait la suppression de l’abus n° 2650 qui portait préjudice à son client. L’ARC a rappelé l’exactitude des faits et l’insertion du droit de réponse.
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Un contrôle des comptes en mai 2015
En mai 2015, une copropriété de moins de 50 lots, qui avait aussi signé un contrat de 3 ans, demande le concours de l’ARC pour le contrôle des comptes 2013 (non approuvés) et 2014 ainsi que l’examen du poste Personnel.
Le cabinet LATY, sollicité, fait la sourde oreille et ne transmet pas les pièces nécessaires pour préparer ce contrôle. Après relance, il répond que les pièces seront à disposition le jour du contrôle.
- Les constats
- Une fiche de poste inexistante, des anomalies sur les feuilles de salaire
La copropriété emploie depuis 15 ans une gardienne à service complet pour une résidence de moins de 50 lots (ce qui est peu pour un plein temps). Le contrat de travail transmis, feuille recto-verso plutôt illisible, est signé par le cabinet LATY et la gardienne, mais non daté. Le détail des tâches justifiant 10 000 UV (plein temps) n’est pas joint. C’est pourtant l’élément essentiel pour pouvoir comprendre la structure des charges…
Les bulletins de salaire révèlent une prime mensuelle de tri sélectif de 144 € au lieu de 43,20 €, une prime d’astreinte de nuit de 120 € pour… on ne sait pas, et une gratification du 13è mois incluant les deux primes précédentes alors qu’elles devraient en être exclues.
Les taxes sur salaires 2013 sont enregistrées une fois en 2013 et une autre en 2014 sur le relevé des dépenses. Le rattachement à l’exercice n’est pas la règle appliquée.
Les indices utilisés pour les avantages en nature sont inexacts, …
Pour la seule année 2014 et sur ce seul poste de charges, la première estimation du préjudice subi par la copropriété est d’environ 5 000 €. L’article 21 de la loi du 14 juin 2013 relative à la sécurisation de l’emploi a réformé le délai de prescription en matière de créance salariale, réduisant celui-ci de 5 à 3 ans. La copropriété peut donc réclamer le trop versé dans cette limite. C’est l’occasion de rappeler, une fois de plus, qu’il ne faut pas donner systématiquement le quitus au syndic.
- Des honoraires de syndic abusifs
Les honoraires de gestion courante ne sont pas des plus compétitifs et des honoraires complémentaires viennent s’ajouter, alourdissant d’un tiers les précédents, en raison :
- d’honoraires de gestion du personnel pour 22,04 € HT par mois (c’est illicite) ;
- d’un suivi du carnet d’entretien pour 103,57 € (c’est illicite). Consulté sur le site, il n’est d’ailleurs pas mis à jour ;
- d’une facturation de 0,26 € par photocopie (« une pénalité » devrait-on dire) ;
- etc.
Parce que le relevé de 4 compteurs d’eau froide n’avait pu être réalisé, le cabinet LATY a adressé une lettre aux 4 copropriétaires concernés, soit 26,59 € facturés pour qu’ils transmettent leur index.
Probablement posté avec des timbres de collection, l’envoi à 23 copropriétaires d’un seul appel de fonds pour une réparation a été facturé 358,99 €.
Pour une petite copropriété, ces extras ne passent pas inaperçus et pèsent sur les charges de chaque logement.
- Un compte vraiment séparé ?
La copropriété avait voté en 2014 l’ouverture d’un compte séparé. La Convention d’Ouverture de Compte a été transmise le jour du contrôle, non sans avoir insisté, avec un seul relevé bancaire : le n°4.
A la lecture de la convention, on imagine mal la copropriété pouvant conserver ce compte en cas de changement de syndic. Dans sa proposition de contrat 2015, le cabinet LATY précise « dans l’hypothèse de l’obligation d’ouverture d’un compte séparé ou d’un sous-compte… ». La formulation laisse pantois. Selon l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, faute d’ouverture d’un compte séparé dans le délai de 3 mois, le mandat de syndic est nul « de plein droit » à l’issue de cette période. De plus, le syndic doit mettre à la disposition du conseil syndical une copie des relevés périodiques du compte, dès réception de ceux-ci.
- Des appels de fonds exceptionnels non décidés en AG
Le cabinet LATY a réclamé en octobre 2014 un « appel exceptionnel pour impayés » de 14 000 € sans le moindre vote pourtant obligatoire en AG. Déjà lors de l’AG 2012, dans une résolution sans vote il était mentionné « L’Assemblée générale souhaite faire un point sur la saisie D… et sur les impayés qui mettent en péril la trésorerie de votre immeuble. Le syndic procèdera à un appel exceptionnel de 10 000 € de frais pour gestion des impayés. » Ce qui fait 24.000 € en 2 ans.
- Des ordres de service pour son propre compte
En 2013, l’EURL Michel LATY Dépannage a facturé à 9 reprises des travaux dont le remplacement du chauffe-eau de la gardienne pour 2 fois le prix attendu. L’EURL Michel LATY Nettoyage a aussi (sur)facturé une prestation à la copropriété.
Rappelons que l’article 39 du décret du 17 mars 1967 oblige l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale d’une question spéciale portant sur l’autorisation à donner au syndic de contracter avec une entreprise « filiale » auquel il est lié et un vote distinct à ce sujet, mais le Cabinet LATY est au-dessus de ça…
- Une rédaction des résolutions non conforme
La rédaction des résolutions d’assemblée générale n’est pas toujours conforme. Par exemple, dans une seule résolution de l’AG 2015, il est proposé de voter la « fixation du fonds de roulement » et le vote du budget rectificatif 2015, ou en 2014 le vote des travaux et des honoraires pour travaux. Cette pratique est prohibée en application du principe d'autonomie des décisions et de la spécificité des majorités, en clair : un seul objet par projet de résolution.
- D’autres négligences diverses et inacceptables
Alors que la production d’eau chaude est individuelle, le conseil syndical a découvert dans la convocation à l’assemblée générale 2015, un devis ISTA pour la pose de compteurs divisionnaires d’eau chaude ainsi qu’un devis ISTA pour un contrat de 10 ans avec pose de 203 répartiteurs de frais de chauffage en radio-relevé pour 45 logements, sous réserve d’une visite technique.
Une bonification environnementale de 1 316,25 € était également annoncée par ISTA. Pour vaincre d’éventuelles résistances ? Le conseil syndical n’en était pas informé, pourtant, la réunion préparatoire de l’assemblée générale avec le conseil syndical est obligatoire selon l’article 26 du décret du 17 mars 1967.
Le non-respect du budget voté est constaté : un budget de principe de 2 000 € est voté, la facture s’élève à 3 551,60 €.
Des travaux non urgents sans vote en assemblée générale ont été réalisés, mais aussi des contrats pas forcément utiles (surveillance du plomb) alors que des contrats obligatoires (extincteurs) ne sont pas fournis.
Ce n’est pas exhaustif, mais on va s’arrêter là. C’est illustratif de pratiques répréhensibles. Suite à un article de 60 Millions de consommateurs intitulé « Contrats de syndics, des abus en toute impunité », un internaute a écrit un commentaire en novembre 2014 : « …Parmi les pires At…., LATY, … ».
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Et maintenant, que faire ?
Le cabinet LATY n’aime pas qu’on lui « porte préjudice », les copropriétaires non plus. Lors de son assemblée générale, la copropriété a, dans sa grande sagesse, « remercié » le cabinet LATY. Il reste à récupérer toutes les sommes indûment facturées et pointées lors du contrôle des comptes, sachant que l’ARC est là pour défendre ses adhérents.
On va encore nous accuser de nous acharner sur les malheureux syndics qui travaillent d’arrache-pied pour le bonheur des méchants copropriétaires, mais non : nous empêchons quelques brebis galeuses de sévir en toute impunité…et c’est bien notre mission.