ABUS 3999 Nexity confond avance et fonds travaux
Décidemment, depuis l’entrée en vigueur de la loi ALUR, les grands groupes de syndic font encore plus leur marché dans les différents textes législatifs et réglementaires.
En effet, alors que certaines dispositions légales sont respectées, d’autres sont en toute illégalité mise en suspens.
C’est notamment le cas des honoraires travaux pour lesquels certains syndics comme Loiselet & Daigremont continuent, en totale contradiction avec la loi ALUR, à les indiquer dans leurs contrats de syndic.
Quant au groupe Nexity, il a tout simplement inséré dans une convocation d’assemblée générale une résolution hybride qui amalgame le concept d’avance travaux de celui de fonds travaux.
Comme on va le constater, cette résolution présente non seulement une grave illégalité mais aussi une possibilité pour le syndic de prélever des honoraires supplémentaires sans que le conseil syndical ne puisse véritablement vérifier son origine.
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Une résolution illégale
La résolution proposée par le cabinet Nexity est un mauvais « milk-shake » qui est composé d’une disposition légale actuellement en vigueur et d’une autre qui ne s’appliquera qu’au premier janvier 2017.
La confusion de ces deux dispositions rend alors la résolution tout simplement illégale.
Voici donc la résolution proposée dans une convocation d’assemblée générale :
« Résolution n°….
CONSTITUTION DE PROVISIONS SPECIALES POUR TRAVAUX D’ENTRETIEN OU DE CONSERVATION CONFORMEMENT AUX DISPOSITIONS DE L’ARTICLE 18-II- DE LA LOI DU 10 JUILLET 1965.
L’assemblée générale, après avoir pris connaissance des dispositions de l’article 18 – II- de la loi du 10 juillet 1965, décide de constituer une provision spéciale pour faire face aux travaux d’entretien ou de conservation des parties communes et éléments d’équipement communs qui pourraient être nécessaires dans les trois années à venir et non encore décidés. Ce fonds sera abondé chaque année à hauteur de 5% du montant du budget prévisionnel. Il sera appelé chaque trimestre à partir du 01/../15
Le montant de cette avance est arrêté à la somme de …………. €
(…)
Le syndic ne pourra récupérer que le surcoût de prime qu’il devra justifier sauf si la caisse de garantie a accepté de ne pas intégrer ces fonds sécurisés dans le calcul des fonds détenus, dans ce cas le syndic ne répercutera pas de surcout au titre de la garantie des fonds détenus. Les sommes versées par les copropriétaires sur ce fond seront acquises au lot.
Cette résolution prévoit donc de voter la constitution d’une avance travaux tout en conservant les fonds qui seront acquis au lot.
Cela est tout simplement illégal compte tenu que l’article 45-1 du décret du 17 mars 1967 précise que les avances sont remboursables. Les fonds ne peuvent donc pas être acquis au lot.
Le syndic présente donc une résolution inapplicable du fait qu’elle est contraire aux dispositions réglementaires.
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Les honoraires supplémentaires quasi invérifiables
Le syndic précise dans la résolution qu’il pourra répercuter sur le syndicat de copropriétaires le surcoût de sa prime d’assurance, si la caisse de garantie intègre dans le calcul les sommes constituant le « fonds travaux » de la copropriété.
Cet élément est donc un nouveau moyen pour les syndics de prélever des honoraires sans que les conseils syndicaux ne puissent véritablement vérifier leur origine.
La prime calculée par la compagnie de garantie financière est fonction du montant total détenu par le syndic pour l’ensemble de son portefeuille et non au cas par cas pour chaque copropriété.
Il est donc extrêmement difficile pour le conseil syndical de déterminer, en cas d’éventuelle augmentation de la prime d’assurance, la quote-part émanant de la copropriété.
Pour éviter donc toute ambigüité, et en attendant l’entrée en vigueur du contrat type qui interdit au syndic de prélever des honoraires supplémentaires pour la gestion des fonds placés, l’ARC préconise au syndicat de copropriétaires d’accorder un montant maximum de 1 % sur la somme des produits financiers.