ABUS 3997 Un droit de réponse du cabinet ARCHIGESTIM qui suscite un "droit au question" de l’ARC
En mars dernier, l’ARC a rédigé un abus n° 3936 concernant le cabinet ARCHIGESTIM (voir : www.arc-copro.com/ntmc).
À la suite de cet article, ce syndic a décidé de nous assigner, car il considère que l’on a tenu des propos diffamatoires.
Par ailleurs, il invoque son droit de réponse pour nous imposer la mise en ligne d’un courrier de deux pages qui, comme on va le constater, est accompagné de trémolos.
Nous allons donc respecter la loi, en diffusant son droit de réponse, mais en profitons pour utiliser à notre tour notre « droit de réaction ».
Mais avant, il est important de rappeler deux particularités concernant ce cabinet :
- il dispose d’une « double casquette », puisqu’il est en effet à la fois syndic et architecte, ce qui au demeurant est tout à fait légal ;
- ce syndic annexe à son contrat de mandat, un contrat type d’architecte émanant de sa propre structure…
Nous verrons que cela peut alors présenter une difficulté légale et éthique, surtout si le cabinet de syndic évoque dans son contrat de syndic l’établissement d’un audit gratuit de l’état de l’immeuble.
Reprenons donc son droit de réponse, que vous retrouverez en italique ainsi que nos questions, identifiées ( par cette couleur ).
« La profession d'architecte gestionnaire d'immeuble est une profession ancienne de plus deux siècles, née au XIXème siècle pour répondre à des besoins liés au développement de la construction immobilière, elle est exercée par des Architectes inscrits à l'Ordre des Architectes et soumis en cette qualité à une déontologie stricte et protectrice des droits de ses clients.
Les syndicats de copropriétaires qui font choix d'un administrateur d'immeuble, architecte plutôt que d'un administrateur de biens pour les représenter et les assister optent en toute connaissance de cause pour la désignation d'un professionnel aux compétences plurielles, particulièrement appréciées en ce qu'elles contribuent à assurer la protection de leur patrimoine immobilier. Cette protection est le résultat d'une compétence technique d'un professionnel de l'architecture à travers de nombreux avantages, par exemple des tarifs préférentiels sur les contrats d'assurances dommages-ouvrage pour les travaux d'entretien et de rénovation.
En ce qui concerne notre contrat :
1- Nous faisons bénéficier à nos clients, en début de mandat, d'un audit gratuit sur l’état de l'immeuble (que d'autres professionnels ou associations n'hésitent pas à facturer) et, tout au long de son mandat
[Réaction de l’ARC
Qui réalise cet audit gratuit de l’immeuble ? Votre cabinet d’architecte ?
En cas de préconisations de travaux, vous proposez-vous comme architecte, comme le laisserait penser le contrat d’architecte joint à votre contrat de syndic ?].
2- Par ailleurs, l'indication « Nous ne demandons aucun honoraire ni frais de comptabilité sur les travaux en tant que syndic » a pour objet d'assurer la bonne information aux copropriétaires et d'éviter toute confusion dans leur esprit et en aucune façon de les tromper sur de prétendus « cadeaux » comme le laisse penser votre présentation tendancieuse. À noter que cette indication était suite à leur propre demande pour montrer notre engagement.
[Réaction de l’ARC :
En quoi le fait d’indiquer que le syndic ne prélève pas des honoraires pour la gestion de travaux courants contribue-t-il à une meilleure information des copropriétaires ? D’autant plus que vous indiquez dans votre contrat que : « pour les travaux non votés en assemblée générale, le syndic sera payé selon le détail du point 3.1.2 ». N’y a-t'il pas une incohérence ?].
En second lieu, il est totalement faux d'affirmer que la mention « Les honoraires d'architecte seront fixés au cas par cas en assemblée générale à 8% selon le montant des travaux » serait « totalement illégale puisqu'elle viole à la fois l'obligation de mise en concurrence d'un éventuel maitre d'œuvre (architecte ou non) et l’interdiction de mentionner dans le contrat de syndic toute base d'honoraires en cas de gros travaux ».
[Réaction de l’ARC :
Dans ce cas là, que viennent faire les honoraires d’architecte dans un contrat de syndic ?].
- d’abord, le contrat ARCHIGESTIM, que l'ARC s'est dispensée de citer et manifestement d'analyser, n'impose pas ARCHIGESTIM pour le suivi des travaux excédant un certain montant, mais se limite à prévoir un plafond « Pour les honoraires d'architecte » (en s'engageant à présenter un ou plusieurs cabinets d'architecte ne dépassant pas les 8 % d'honoraires) et, surtout, n'empiète aucunement sur les pouvoirs des copropriétaires. Il est en effet expressément précisé que les honoraires « seront fixés au cas par cas en assemblée générale » nous rappelons à cet égard que l'article 18.1 A, énonce que les travaux autres que de maintenance mentionnés à l'article 14-2 peuvent faire l'objet d'honoraires spécifiques qui doivent être votés par l'assemblée générale en même temps que les travaux ;
[Réaction de l’ARC :
Si les honoraires d’architectes doivent être « fixés au cas par cas en assemblée générale », pourquoi un pourcentage de « 8 % dégressif jusqu’à 6 % selon le montant des travaux » est-il mentionné dans votre contrat de syndic ?
- Vous faites vous-même référence, dans votre droit de réponse, à l’article 18-1.A qui concerne les honoraires de syndic en parlant de vos honoraires d’architecte ! C’est à n’y rien comprendre ! ].
- ensuite, la proposition de contrat faite aux copropriétés comporte le contrat principal de syndic ainsi qu'en annexe un contrat type d'architecte distinct et que les copropriétaires sont ainsi libres de conclure ou non à l'occasion des délibérations sur les travaux à voter en assemblée générale, de telle sorte que les exigences de l'article 18.1 de la loi du 10 juillet 1965, lorsqu'elles trouvent à s'appliquer, sont parfaitement respectées.
[Réaction de l’ARC
- Si le contrat-type d’architecte est réellement « distinct » (nous vous citons) de votre contrat de syndic :
- pourquoi les honoraires d’architecte sont-ils prévus au contrat de syndic ?
- pourquoi le contrat d’architecte est-il « annexé » au contrat de syndic ?
Pourquoi, ne pas attendre le vote de travaux pour présenter votre contrat d’architecte mis en concurrence avec d’autres propositions de contrats ?].
Notre contrat ne comporte donc aucune clause illégale et nous nous félicitons au demeurant qu'en dehors des points précédemment débattus qui confirment l'absence de toute illégalité, votre association n'ait relevé, parmi les cinq pages du contrat, aucune autre clause irrégulière. »
[Réaction de l’ARC :
Je suis au regret de vous contredire. Le fait que nous nous soyons contentés d’analyser ces irrégularités particulières ne signifie pas que le reste de votre contrat ne soulèverait pas d’autres remarques. En effet, d’autres irrégularités sont à constater, comme le fait par exemple que vous indiquiez les tarifs des prestations particulières et privatives en hors taxe alors que vous êtes tenus de présenter en TTC].
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