ABUS 3994 LUK-IMMO Syndic
Un tout petit syndic qui oublie que l’ordre du jour complémentaire n’existe plus !
L’ARC avait déjà relevé les dérives du Cabinet Luk Immo dans son abus n° 3978, que nous vous invitons à relire : www.arc-copro.com/u6su.
Aujourd’hui, nous constatons que ce même syndic semble bien loin de maîtriser le « b.a.-ba » de la législation, notamment en ce qui concerne les possibilités offertes aux copropriétaires pour inscrire une question à l’ordre du jour d’une assemblée générale.
I – L’erreur de Luk Immo dans la convocation
Des copropriétaires nous ont transmis la copie de la convocation à l’assemblée générale qui venait de leur être notifiée par Luk Immo.
On y trouve, bien évidemment, l’énoncé de l’ordre du jour.
Mais surprise ! Voici ce que l’on peut lire à la fin des questions inscrites à l’ordre du jour, ordre du jour déjà notifié, rappelons-le :
« Conformément à l’article 10 du Décret N° 67223 du 17 mars 1967, dans les six jours de la convocation, un ou plusieurs copropriétaires ou le conseil syndical, s’il en existe un, notifient à la personne qui a convoqué l’assemblée générale les questions qu’ils voudraient inscrire à l’ordre du jour. Ladite personne notifie aux membres de l’assemblée générale un état de ces questions au moins cinq jours avant la date de cette réunion ».
Si l’on s’en tient à cette rédaction, cela voudrait dire qu’après avoir reçu la convocation, n’importe quel copropriétaire peut encore demander au syndic qui convoque, d’inscrire une question complémentaire.
Cette possibilité d’ordre du jour complémentaire est TOTALEMENT ILLEGALE depuis 11 ANS !
En effet, Luk Immo a reproduit dans sa convocation l’article 10, tel qu’il existait dans la version d’origine du décret du 17 mars 1967.
Ce syndic n’a pas tenu compte de la modification importante apportée par le Décret n° 2004-479 du 27 mai 2004.
II – Suppression de l’ordre du jour complémentaire
En effet, l’article 6 du Décret (n° 2004-479) du 27 mai 2004 a modifié l’article 10 du décret du 17 mars 1967.
Voici reproduit ci-dessous l’article 10, alinéa 1 du décret de 1967, tel qu’il doit être appliqué depuis bientôt 11 ans :
« A tout moment, un ou plusieurs copropriétaires, ou le conseil syndical, peuvent notifier au syndic la ou les questions dont ils demandent qu’elles soient inscrites à l’ordre du jour d’une assemblée générale. Le syndic porte ces questions à l’ordre du jour de la convocation de la prochaine assemblée générale. Toutefois, si la ou les questions notifiées ne peuvent être inscrites à cette assemblée compte tenu de la date de réception de la demande par le syndic, elles le sont à l’assemblée suivante »
Concrètement, que veut dire cet article 10 du décret du 17 mars 1967 ?
- N’importe quel copropriétaire ou le conseil syndical, peut notifier à tout moment (envoi par lettre RAR), au syndic, sa ou ses question(s), pour inscription à l’ordre du jour.
- Dans la pratique, il ne faut pas notifier la question ni trop tôt, ni trop tard :
- si vous l’envoyez trop tôt, le syndic risque de l’oublier ou risque de gérer encore moins bien votre copropriété si la question consiste à proposer une autre candidature de syndic ;
- si vous l’envoyez trop tard, le syndic sera en droit de faire valoir la tardivité de la réception pour ne pas l’inscrire (cf. : « Toutefois, si la ou les questions notifiées ne peuvent être inscrites à cette assemblée compte tenu de la date de réception de la demande par le syndic, elles le sont à l’assemblée suivante »).
La demande doit donc intervenir à un moment où il est encore possible pour le syndic, compte tenu du délai de 21 jours à respecter, d’insérer les questions dans la convocation.
Une demande d’ordre du jour complémentaire n’est donc plus recevable à un moment où la convocation est lancée, ou lorsqu’elle ne peut plus être modifiée (Rép. Min. n° 24515 : JO Sénat Q, 14 déc. 2006, p. 3110 ; CA Nîmes, 30 novembre 2010 ; CA Paris, 23e ch. B, 16 décembre 2009)
La Jurisprudence a considéré qu’on ne pouvait pas reprocher au syndic une « précipitation anormale » pour adresser les convocations cinq semaines avant la date prévue pour l’assemblée générale, ce qui représentait en fait 29 jours ouvrables.
- Une fois que vous avez reçu la convocation, le principe est que vous ne pouvez plus demander au syndic d’inscrire une nouvelle question.
En conclusion, comment un syndic professionnel, en l’occurrence Luk Immo, peut-il ne pas appliquer une disposition d’ordre public qui date de plus de 10 ans ?
Une telle méconnaissance de la législation justifierait une mise en cause de la responsabilité du syndic, en cas de préjudice subi par un copropriétaire.
Nous sommes également en droit de nous interroger sur un point : si Luk Immo n’est pas au courant du décret de 2004 qui a modifié l’article 10 du décret du 17 mars 1967, a-t-il entendu parler du Décret (n° 2010-391) du 20 avril 2010, qui a ajouté un dernier alinéa au même article 10 : « A l’occasion de chaque appel de fonds qu’il adresse aux copropriétaires, le syndic rappelle les dispositions de l’alinéa précédent ».