ABUS 3984 GID – EVAM GID
Il n’y a pas de petits profits…même illégaux
Des présidents de conseils syndicaux ont été éberlués lorsqu’ils ont pris connaissance du courrier que leur a adressé leur syndic, les cabinets GID de Noisy-Le-Grand et de Rosny-sous-Bois et le cabinet EVAM-GID, d’Aulnay-sous-Bois.
Ces cabinets abusent (le terme est gentil) leurs copropriétaires en se prévalant de la loi ALUR du 24 mars 2014, pour facturer à la hauteur de 420 € TTC, des prestations inutiles et non fondées juridiquement.
Manifestement, la loi ALUR a bon dos.
Après avoir reproduit le courrier adressé par ces trois cabinets, nous expliquerons en quoi cette facturation est abracadabrantesque.
I - Le courrier de GID et d’EVAM GID
« GESTION IMMOBILIÈRE DUBOURG
Objet : INFORMATION LOI ALUR DIFFUSION À LE PRÉSIDENT CONSEIL SYNDICAL
« Madame,
La loi ALUR du 24 mars 2014 a apporté de nombreuses modifications à la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété.
Le législateur a donc décidé que le syndic devait mettre à la disposition des copropriétaires les documents fondamentaux de gestion du syndicat à savoir : le règlement de copropriété, les modificatifs du règlement de copropriété, l’état descriptif de division et tous les modificatifs à l’état descriptif de division.
Ces documents doivent nécessairement être mis à la disposition de tous les copropriétaires.
Cette mise à disposition de l’intégralité des documents nécessite un certain nombre de vérifications juridiques auprès des services de la publicité foncière.
Il convient, en effet, d’avoir la certitude que les documents que nous allons mettre à votre disposition correspondent strictement aux documents publiés auprès des services de la publicité foncière, qui seuls ont une valeur juridique probante et incontestable.
Nous avons donc contacté un cabinet d’avocats spécialisés en droit immobilier, et particulièrement dans le domaine du droit de la copropriété.
Nous avons pu, compte tenu du nombre d’immeubles que nous gérons, négocier un forfait intéressant pour chaque syndicat.
Le cabinet d’avocats va donc commander une fiche d'immeuble auprès des services de la publicité foncière, l’analyser et établir une note de synthèse.
Concernant l’intégralité de ces prestations, qui n'ont aucun caractère récurrent et qui seront engagées une fois pour toutes, nous allons engager une dépense 300€ TTC.
La mise à la disposition des copropriétaires de l’intégralité des documents juridiquement sécurisés sera particulièrement utile aux copropriétaires vendeurs qui auront à leur disposition toutes les pièces permettant d’accélérer la vente par-devant notaire.
Ils seront également utiles aux copropriétaires bailleurs qui doivent faire respecter le règlement de copropriété par leur locataire.
L’analyse de la fiche d’immeuble permettra également de faciliter l'immatriculation du syndicat des copropriétaires, nouvelle obligation légale instituée par la loi ALUR du 24 mars 2014.
S’agissant d’une prestation qui sort du cadre de notre gestion courante, et qui nécessite des diligences particulières, nos honoraires se limiteront à la somme forfaitaire de 100 €.H. T.
Les nouvelles dispositions résultant de la loi ALUR sont d’application immédiate.
Nous avons donc décidé de passer un ordre de service au cabinet d’avocats que nous avons retenu, et ce au 31 mars 2015.
Ainsi, et sans instruction contraire de votre part, nous ferons le nécessaire pour la fin du mois.
Nous vous prions d’agréer, Madame, l’expression de notre parfaite considération.
Le Syndic »
II – Une facturation injustifiée
A – Le règlement de copropriété et l’état descriptif de division
Jusqu’à preuve du contraire, il n’a pas fallu attendre la loi ALUR pour que le syndic soit obligé de détenir le règlement de copropriété à jour ainsi que l’état descriptif de division, pour pouvoir gérer correctement la copropriété (ex. : détermination de la destination des parties tant privatives que communes, condition de leur jouissance, règles relatives à l’administration des parties communes, état de répartition des charges…).
Cela ressortait déjà de l’application des articles 8 de la loi du 10 juillet 1965 et 1, 2 ,3 et 33 du décret du 17 mars 1967.
GID et EVAM GID viennent, apparemment, de découvrir qu’ils étaient déjà tenus par ces obligations légales.
Il y a de quoi s’inquiéter sur leur gestion jusqu’à présent.
N’étaient-ils pas déjà en possession du règlement de copropriété, à jour, et de l’état descriptif de division ?
B – Commande de la fiche d’immeuble : 300 € TTC d’honoraires d’avocat
Là encore, il ne s’agit pas d’une nouveauté.
La fiche d’immeuble est déjà prévue par le décret n° 55-22 du 4 janvier 1955, portant réforme de la publicité foncière.
N’importe quel copropriétaire, à titre individuel, peut demander cette fiche d’immeuble en remplissant un formulaire Cerfa.
Cela coûte en tout et pour tout 14 € : 12 € pour les documents, auxquels on ajoute 2 € de frais de port.
Nous sommes loin des 300 € injustifiés mentionnés dans le courrier.
Mais ce n’est pas tout, à ces 300 € d’avocat, les cabinets GID et EVAM GID se facturent 100 € HT d’honoraires (pour… ? On se demande bien quelles sont les « diligences » évoquées), soit 120 € TTC.
Nous arrivons donc à un total de 420 € TTC.
Bien sûr, la loi ALUR du 24 mars 2014 a créé de nouvelles obligations, mais celles-ci n’ont rien à voir et surtout, ne peuvent justifier les arguments avancés par ces syndics.
III – Les modifications de la loi ALUR
A – La fiche synthétique : Article 8-2 de la loi du 10 juillet 1965
L’article 8-2 de la loi de 1965 a été créé par l’article 54-I de la loi ALUR.
L’article 8-2 dispose : « Le syndic établit une fiche synthétique de la copropriété regroupant les données financières et techniques essentielles relatives à la copropriété et à son bâti, dont le contenu est défini par décret. Le syndic met à jour la fiche synthétique de la copropriété chaque année.
Le syndic met cette fiche à disposition des copropriétaires.
Le défaut de réalisation de la fiche synthétique est un motif de révocation du syndic.
Les contrats de syndic prévoient obligatoirement une pénalité financière forfaitaire automatique à l’encontre du syndic chaque fois que celui-ci ne met pas la fiche synthétique à disposition d’un copropriétaire dans un délai de quinze jours à compter de la demande. Cette pénalité est déduite de la rémunération du syndic lors du dernier appel de charges de l’exercice.
Ces dispositions ne sont pas applicables aux syndics administrant des immeubles à destination totale autre que d’habitation »
- L’établissement de la fiche synthétique n’est pas encore applicable.
L’article 54-IV de la loi ALUR a prévu que les dispositions du nouvel article 8-2 de la loi de 1965 seraient applicables à compter du :
- 31 décembre 2016, pour les syndicats de copropriétaires comportant plus de 200 lots ;
- 31 décembre 2017, pour les syndicats de copropriétaires comportant plus de 50 lots ;
- 31 décembre 2018, pour les autres syndicats de copropriétaires.
- Le syndic ne pourra pas facturer la fiche synthétique.
Cette prestation est considérée comme faisant partie de la gestion courante. Elle apparaît d’ailleurs comme telle dans le nouveau contrat type de syndic, applicable après le 1er juillet 2015 (cf. Décret n° 2015-342 du 26 mars 2015).
B – Immatriculation du syndicat des copropriétaires
Sur ce point, il faut se référer :
- d’une part, aux articles L 711-1 à L 711-7 du Code de la Construction et de l’Habitation, créés par l’article 52 de la loi ALUR,
- d’autre part, à l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, modifié par l’article 55 de la loi ALUR.
De son côté, l’article 18.I, modifié, de la loi du 10 juillet 1965 dispose : « Le syndic est chargé de réaliser les démarches prévues aux articles L 711-1 à L 711-6 du Code de la construction et de l’habitation relatifs à l’immatriculation du syndicat de copropriétaires sous peine de l’astreinte prévue au même article L 711-6 ».
Vous trouverez ci-dessous, le lien vers les articles L 711-1 à L 711-7 du Code de la Construction et de l’Habitation : www.arc-copro.com/9ptt.
La loi ALUR a prévu une entrée en vigueur échelonnée de l’obligation d’immatriculation.
Les syndicats de copropriétaires existants, seront immatriculés dans les délais suivants :
- avant le 31 décembre 2016, pour les syndicats de copropriétaires comportant plus de 200 lots ;
- avant le 31 décembre 2017, pour les syndicats de copropriétaires comportant plus de 50 lots ;
- avant le 31 décembre 2018, pour les autres syndicats de copropriétaires.
En outre, l’application du texte nécessite la parution d’un décret en Conseil d’État.
Pour les copropriétés existantes, c’est le syndic qui devra effectuer l’immatriculation.
Lorsqu’on prend connaissance des données devant être mentionnées au registre auquel sont immatriculés les syndicats de copropriétaires, on se rend compte, que les syndics les ont déjà.
Cela ne justifie donc pas une facturation supplémentaire.
Enfin, cette obligation d’immatriculation fait partie de la liste des missions du syndic (article 18 de la loi de 1965).
L’immatriculation des copropriétés existantes doit donc être entendue comme étant une prestation courante du syndic ne pouvant faire l’objet d’une facturation.
C - Information des vendeurs aux acquéreurs
Concernant les informations dont les éventuels vendeurs souhaiteraient disposer pour informer les futurs acquéreurs, nous vous renvoyons à nos articles suivants :
- Abus 3730 : « Le pré-état-daté ou : « La dernière trouvaille des syndics et des notaires pour faire payer (cher) des renseignements très simples » www.arc-copro.com/x7mp.
- « Pré-état-daté : l’ARC avait raison » www.arc-copro.com/gghh.
Conclusion
Rien ne justifie les termes du courrier de GID et d’EVAM-GID. Ne vous laissez pas faire et refusez fermement cette facturation.
Si un de ces cabinets a déjà passé l’ordre de service au cabinet d’avocat et a déjà prélevé les 420 € (300 € + 120 €) sur le compte du syndicat de copropriétaires (comme ce fût le cas pour une copropriété dont nous avons reçu les membres du conseil syndical le 12 mai 2015), faites-lui immédiatement une lettre recommandée A.R pour qu’il recrédite le compte de la copropriété.
De son côté, l’ARC va adresser une lettre aux cabinets GID et EVAM GID pour leur demander de cesser ces dérives.