ABUS 3978 LUK IMMO SYNDIC :
comment faire travailler ses amis
Un changement de syndic est intervenu en mars 2014 dans une copropriété de plus de 100 lots. L’assemblée générale a élu un jeune et petit syndic, le Cabinet LUK IMMO.
Ce syndic a été créé fin 2013.
Les conseillers syndicaux ont constaté, après avoir obtenu un relevé des dépenses, que 2 entreprises revenaient très souvent dans les dépenses engagées au titre du budget.
N’ayant pas obtenu les réponses souhaitées de la part du syndic, ils ont mené leur enquête sur ce syndic et ses pratiques pressenties douteuses.
Voici ce qu’ils ont découvert en obtenant des informations via les sites « société.com » ou « info greffe ».
Nous allons vous démontrer comment un tout petit syndic débutant peut avoir de mauvaises pratiques dès les premiers mois de son activité !
I. Rappel des dispositions applicables à l’intervention de tiers en lien avec le syndic
L’article 39 du Décret du 17 mars 1967 prévoit :
- en son 1er alinéa que « doit être spécialement autorisé par une décision d’assemblée générale, toute convention entre le syndicat et le syndic, ses préposés, son conjoint, … » ;
- le 2ème alinéa ajoute que cela s’applique également aux « conventions entre le syndicat et une entreprise dont les personnes mentionnées à l’alinéa précédent sont propriétaires ou détiennent une participation dans son capital, … » ;
- le 3ème alinéa traite de la situation chez le syndic : « le syndic, lorsqu’il est une personne morale, ne peut, sans y avoir été spécialement autorisé par une décision de l’assemblée générale, contracter pour le compte du syndicat avec une entreprise qui détient, directement ou indirectement, une participation dans son capital. ».
Le vote s’exprime à la majorité simple de l’article 24.
Cet article 39 du décret se trouve renforcé par les nouvelles dispositions de la loi ALUR du 24 mars 2014, venues modifier la loi du 10 juillet 1965.
L’article 18, I modifié de la loi du 10 juillet 1965 prévoit en effet :
- en son 6ème tiret, que « le syndic est chargé de soumettre à l’autorisation de l’assemblée générale prise à la majorité de l’article 24 toute convention passée entre le syndicat et le syndic ou une personne ou une entreprise liée directement ou indirectement au syndic dont la liste est fixée par décret (non paru à ce jour), en précisant la nature des liens qui rendent nécessaire l’autorisation de la convention (ceci est quasiment le rappel de l’article 39 du décret). »
La nouveauté, la voici : « Les conventions conclues en méconnaissance de ces dispositions ne sont pas opposables au syndicat » ;
II. Quels sont les acteurs mis en cause dans la gestion de LUK IMMO
A la lecture de ce qui suit, on constate que 3 entreprises ont été créées dans la même période de fin 2013. On peut donc logiquement s’interroger sur le fait de savoir si cela n’était pas voulu dès le départ pour servir les intérêts du nouveau syndic…
Voici les extraits trouvés sur les sites spécialisés :
Syndic « LUK-IMMO », SARL, créée en octobre 2013
Gérante : Mme K. STANISIC,
Associés : au nombre de trois, dont M N. STANISIC et M S. NICOLAS,
Domiciliée : 42bis, …(94)
Activité : (6820B) Location de terrains et d'autres biens immobiliers
Constat : deux associés, N. STANISIC et S. NICOLAS sont également associés dans les deux entreprises qui sont intervenues dans la copropriété à la demande du syndic (voir plus bas).
Pour mémoire, l’activité déclarée devrait être (6832A) Administration d'immeubles et autres biens immobiliers.
Entreprise « LYMPIA-NET », SARL, créée en novembre 2013
Gérante : Mme D. CHBAILI,
Associés : au nombre de quatre dont Mme K. STANISIC (gérante de Luk Immo), M. N. STANISIC et M S. NICOLAS (associés de LUK IMMO).
Domiciliée : 42bis … (94)
Objet social : nettoyage de bâtiments, entretien espaces verts, remplacement de gardiens, ...
Constat : le syndic détient bien des parts dans cette entreprise, entreprise qui, comme par hasard, se trouve domiciliée à la même adresse que celle du syndic !
Entreprise « Monsieur S. NICOLAS », affaire personnelle artisan, créée en juin 2013
Domicilié : 25 rue … (94)
Objet social : travaux de maçonnerie générale et gros œuvre de bâtiment
Constat : cet entrepreneur en nom personnel est également associé dans l’entreprise du syndic Luk-Immo, il est également associé dans la société Lympia-Net citée précédemment.
III. Le recours à ces deux entreprises a-t-il causé un préjudice pour le syndicat des copropriétaires ?
Cela ne fait aucun doute :
- d’une part, il n’y a pas eu de mise en concurrence pour les travaux dépassant le seuil voté par l’assemblée générale, suivant l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 ;
- d’autre part, le conseil syndical n’a jamais été saisi non plus pour donner son avis, au-delà du seuil voté par l’assemblée générale (même article 21).
Le syndic a placé ses deux acolytes, au prix fixé par eux, sans aucun contrôle.
IV. Conclusion
Lors de la présentation des comptes, à la prochaine assemblée générale, les copropriétaires seront donc en droit de refuser les 40.000 € (oui, quarante mille pour cent logements !) engagés illégalement en 2014 par le syndic !
C’est le syndic qui devra, alors le cas échéant, en assurer la charge !
Constat : il ne faut pas avoir des années de pratique pour être un mauvais syndic.
V. Conseils de l’ARC
Rappelez, par écrit, à votre syndic les dispositions des articles 39 du décret et 18 de la loi, en lui précisant bien les conséquences qui pourraient en découler pour lui s’il y contrevenait, à savoir la prise en charge INTÉGRALE des montants relatifs aux prestations qu’il aurait fait réaliser illégalement !
Contrôlez régulièrement (n’attendez pas la fin de l’année) les dépenses engagées.
Demandez de temps en temps les statuts, via « société.com » ou « info greffe », d’une entreprise, cela ne coûte que quelques euros et entre dans le cadre de votre mission de conseil syndical, vous serez alors informés de l’existence ou non des liens de certaines entreprises avec votre syndic !
En cas de doutes, contactez-nous.
VI. Conclusion (finale)
Il est donc urgent que les décrets permettant la mise en place de la Commission de Contrôle des Professions Immobilières et du Code de déontologie prévus par la loi ALUR, soient publiés pour mieux cadrer, et surtout sanctionner rapidement et efficacement ces pratiques.
Voir notre article :
-« Commission de Contrôle des syndics : la lettre aux parlementaires : www.arc-copro.com/283g