ABUS 3977 Attention aux nouvelles arguties pour une augmentation substantielle des honoraires de syndic suite à la publication du décret sur le contrat type de syndic
Monsieur Henri Buzy-Cazeaux - Président de l’Institut du Management des Services Immobiliers - a dernièrement été interviewé sur une chaine de radio concernant la mise en place du nouveau contrat type de syndic.
Lors de cette interview, il a annoncé que les syndicats de copropriétaires devaient s’attendre à une augmentation « substantielle » des honoraires de base dans le cadre des nouvelles dispositions issues de la loi ALUR.
Pour se justifier, il indique que 60% de la rémunération totale du syndic émane actuellement de facturations complémentaires qui devront à présent être intégrées dans les honoraires de base.
Selon lui, il serait donc légitime que le syndic augmente ses honoraires de manière arbitraire, pour une copropriété de 50 lots, de 10.000 euros à 16.000 euros.
Pour étayer sa thèse, il indique que plusieurs nouvelles obligations issues de la loi ALUR sont à la charge du syndic, comme la création d’un compte séparé ou l’immatriculation des copropriétés.
Ces affirmations semblent donc préfigurer le nouveau discours des chambres syndicales et des professionnels de l’immobilier, justifiant une hausse importante des honoraires tout en se plaignant que leurs marges restent inchangées.
Nous allons donc reprendre à travers cet article ces arguments pour vous expliquer pourquoi ils sont en grande partie inexacts, mais surtout pourquoi ils ne justifient pas une augmentation arbitraire de 40 à 60%.
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Les arguties des professionnels de l’immobilier
- Encore le compte séparé.
Dès l’entrée en vigueur de la loi ALUR, il y a déjà plus d’un an, les syndics ont d’ores et déjà opéré une première augmentation substantielle de leurs honoraires afin de faire face aux nouvelles obligations liées au compte bancaire séparé.
L’ARC a d’ailleurs été contrainte d’engager une campagne d’information pour freiner cette augmentation qui atteignait chez certains cabinets de syndics jusqu’à 30%.
Les professionnels de l’immobilier ne peuvent donc pas revendiquer, avec l’entrée en vigueur du nouveau contrat type, une nouvelle augmentation pour ce même motif.
D’ailleurs, il serait intéressant d’étudier si l’augmentation des honoraires appliquée en 2014 pour les nouvelles obligations liées au compte séparé a permis aux conseils syndicaux de bénéficier d’une meilleure transparence financière de leur copropriété.
Selon une première analyse de l’ARC suite à cette nouvelle obligation de 2014, il semble non seulement que les faux comptes bancaires séparés perdurent mais aussi que les relevés bancaires sont toujours aussi peu exploitables (à ce sujet voir notre ABUS 3971 : Des relevés bancaires aussi transparents que du jus de boudin noir).
- Déjà l’immatriculation des copropriétés
Abordons à présent l’argument lié à un surcroît de travail concernant l’immatriculation des copropriétés. Cela ne peut en aucun cas justifier une augmentation arbitraire des honoraires et cela pour deux raisons :
- l’obligation d’immatriculation des copropriétés n’entre en vigueur qu’à partir du 1er janvier 2017, autrement dit avant cette date le syndic n’a aucune surcharge de travail liée à cette tâche pouvant justifier une augmentation des honoraires ;
- le contrat type réglementaire prévoit par ailleurs la possibilité de facturer des honoraires supplémentaires pour l’immatriculation initiale de la copropriété. Il est donc impensable que le syndic puisse arguer d’une augmentation des honoraires pour cette tâche, pour laquelle il va pouvoir facturer des honoraires supplémentaires pour réaliser cette mission.
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Une augmentation des honoraires qui demande à être justifiée
Pour déterminer le coût du forfait, la plupart des grands cabinets de syndics vont tout simplement additionner les honoraires de base ainsi que les prestations particulières et supplémentaires facturées l’année précédente. Aucun tri préalable ne sera réalisé.
Les syndics vont donc inclure des prestations abusives ou illégales, pour déterminer le coût des honoraires du forfait de base.
Voici donc une liste non exhaustive des honoraires que les syndics vont inclure dans le coût du forfait de base, alors qu’ils correspondent à des tâches abusives ou illégales :
- forfait administratif, cela pouvait représenter jusqu’à un tiers des honoraires ;
- coût de la photocopie, jusqu’à 50 centimes l’unité ;
- rémunération sur les fonds placés, jusqu’à 3% du montant placé ;
- location de la salle, jusqu’à 1000 euros ;
- déclaration des sinistres à la vacation.
Rappelons par ailleurs que certaines prestations qui étaient auparavant considérées comme devant être incluses dans les honoraires de base, sont à présent facturables de manière supplémentaire.
C’est le cas de la gestion de contentieux vis-à-vis des tiers ou bien encore de la possibilité de facturer l’établissement d’un protocole d’accord auprès du copropriétaire débiteur.
Le syndic devra donc, pour estimer son forfait de base, déduire ces frais qui étaient auparavant inclus dans les honoraires de base.
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Nous rappelons aux adhérents collectifs de l’ARC (conseils syndicaux et syndics bénévoles) qu’une conférence sera dispensée gratuitement le 28 mai 2015 à l’espace MAS à partir de 14 heures pour les former sur la lecture du nouveau contrat type de syndic ainsi que sur les techniques permettant d’estimer au plus juste les honoraires de base et supplémentaires.
Si vous souhaitez connaitre les problèmes suscités par le nouveau contrat type et les moyens qui seront développés par l’ARC pour aider les conseillers syndicaux, nous vous invitons à lire l’article suivant : www.arc-copro.com/m7ie et à consulter le flyer ci-joint.
Vous y trouverez toutes les informations pour vous rendre à cet après-midi à ne surtout pas manquer et qui sera introduite par Monsieur le Député Goldberg, rapporteur de la loi ALUR.
Vous pouvez bien évidemment souscrire une adhésion collective d’ici là afin de pouvoir participer à cette manifestation.
Nous vous attendons sans faute !
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