ABUS 3975 Comment certains syndics vont faire pour « contourner » le contrat-type ? L’exemple de CITYA
L’ARC a annoncé qu’elle était satisfaite à 80% du décret sur le contrat type de syndic. Cela était sans compter sur celui qui sera proposé prochainement par le cabinet Citya, qui encore une fois à réussi à voler « la vedette » avec un contrat type truffé de nouveaux abus.
Nous allons donc reprendre le contrat « typé » et montrer comment CITYA s’y prend pour ne respecter NI l’esprit NI la lettre du décret sur le contrat-type de syndic
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Des heures ouvrables en « peau de chagrins »
Chez CITYA les heures ouvrables sont réduites à 30 heures par semaine !
Au-delà, tout est facturé. Evidemment cette « limitation » (qui n’a aucun fondement) est uniquement destinée à pouvoir facturer toutes les heures dites non ouvrables au prix fort.
Pourquoi ne pas - demain - limiter les heures ouvrables à 20 heures par semaine, puis à 10 ?!
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Un contrat non ajustable
La volonté des rédacteurs du décret sur le contrat type était de pouvoir ajuster les variables du contrat - à savoir le nombre de visites de l’immeuble et les réunions du conseil syndical - en fonction des besoins et des caractéristiques de la copropriété.
Citya a d’abord verrouillé le dispositif en prévoyant de base un nombre minimum de visites uniquement sur le critère du nombre de lots et indépendamment des besoins et caractéristiques de la copropriété.
Ainsi, pour les copropriétés de plus de trente lots, le contrat prévoit un nombre ne pouvant pas être inférieur à douze visites, ce qui aura forcément un impact sur les honoraires de base.
Par ailleurs, le contrat de base exclut la possibilité que ces visites se fassent en présence du président du conseil syndical.
Autrement dit, le conseil syndical n’aura aucun moyen de vérifier le temps passé, ni de profiter de cette visite pour montrer au syndic ce qui ne va pas et traiter des problèmes de la copropriété sur le terrain.
Quant aux réunions du conseil syndical, aucune n’est prévue dans le contrat.
Le groupe Citya considère donc qu’il n’est pas nécessaire de prévoir des réunions de travail entre le conseil syndical et le syndic.
Pour cela, il raye tout simplement la clause prévue à cet effet.
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Assemblée générale limitée à deux heures pendant les heures ouvrables
Là aussi le contrat « typé » de Citya, prévoit unilatéralement et indépendamment de la configuration de la copropriété, une durée maximum à deux heures pour la tenue de l’assemblée générale qui doit se situer dans la plage horaire des heures ouvrables, soit de 9 heures à 17 heures.
En cas d’heures supplémentaires, le coût est de 100% et jusqu’à 200% TTC au-delà de 22 heures (soit un coût horaire de 302 euros)
Il est donc à peu près sûr que dans la plupart des cas, le syndic facturera des heures supplémentaires compte tenu du fait que la plupart des assemblées générales ne commencent pas avant 18 heures et que bien souvent elles durent bien au-delà de deux heures.
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Aucune réunion avec le conseil syndical n’est prévue dans le forfait
Incroyable : CITYA n’a prévu aucune réunion avec le conseil syndical et pas même de réunions pour discuter du budget prévisionnel ou établir l’ordre du jour. Tout se fera sans doute par Internet, ce qui est un excellent moyen pour le syndic de faire ce qu’il veut et de surtout pas s’embêter avec un conseil syndical posant des questions ou demandant au syndic de tenir compte de ses demandes.
Oui, tout simplement incroyable..
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Des options « dévalorisables » 0 € ; oui zéro euro !
Le contrat prévoit deux prestations qui peuvent faire l’objet d’une dévalorisation des honoraires de base du syndic. Il s’agit soit lorsque :
- le syndicat des copropriétaires souhaite passer par une société spécialisée pour gérer les archives de la copropriété ;
- le syndicat des copropriétaires ne souhaite pas utiliser l’extranet proposé par le syndic.
Dans ces deux cas de figure, le contrat type doit prévoir un montant de décote des honoraires du syndic, qui peut-être soit convenu entre les parties, soit aux frais réels sur présentation de la facture.
Quant à Citya, il maintient effectivement la possibilité que le syndicat des copropriétaires puisse faire appel à une société d’archivage, mais l’imputation sera de 0 euro. Idem pour l’extranet en cas de dispense accordée par le syndicat des copropriétaires, la décote sera de 0 euro.
Autrement dit pour ce dernier point, le syndicat des copropriétaires n’aura pas d’autre choix que d’accepter l’extranet fourni par le groupe Citya, même s’il s’avère ne pas répondre aux besoins du conseil syndical et/ou des copropriétaires.
Cela permet ainsi au groupe Citya d’imposer leur extranet, pouvant donc développer une politique basée sur la dématérialisation des documents tels que les appels de fonds ou encore les convocations d’assemblée générale électroniques.
Le groupe Citya pourra ainsi faire des économies sur son forfait de base, puisque les reprographies des appels de fonds et des convocations d’assemblée générale sont intégrées dans les honoraires de base.
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Les honoraires abusifs pour la gestion des contentieux vis-à-vis des tiers
Comme l’ARC le prévoyait, la possibilité pour le syndic de percevoir des honoraires supplémentaires pour la gestion des contentieux à l’égard des tiers allait être source d’abus.
Cela n’a pas manqué puisque Citya prévoit dans son contrat, un coût de 40 euros TTC pour la mise en demeure et un tarif exorbitant de 340 euros pour la constitution du dossier transmis à l’avocat, à l’huissier ou à l’assureur protection juridique.
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La possibilité de facturer l’immatriculation sans prévoir de pénalité pour le défaut de présentation de la fiche synthétique
Le contrat type a intégré dans ses clauses deux possibilités de facturation pour des obligations à venir.
Il s’agit de l’immatriculation initiale des copropriétés ainsi que l’obligation d’établir la fiche synthétique qui pourra faire l’objet d’une pénalité en cas de défaut de délivrance aux copropriétaires.
Il est intéressant de constater que dans le contrat « typé » de Citya ce dernier prévoit un montant de pénalité en cas de défaut de présentation de la fiche synthétique, tout à fait ridicule de… 1 € par jour.
Néanmoins, il prévoit tout de même la possibilité de facturer l’immatriculation initiale de la copropriété pour un coût de 180 euros alors même que cette disposition n’est pas encore entrée vigueur (échéance 1er janvier 2017) de mise en œuvre.
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Le maintien des frais abusifs concernant les frais imputables aux seuls copropriétaires
Sans surprise, le contrat de Citya prévoit une facturation abusive pour l’ensemble des prestations privatives. On retrouve donc un coût de :
- 40 euros pour la mise en demeure par lettre recommandée ;
- 24,50 euros pour la relance ;
- 170 euros pour la conclusion d’un protocole d’accord !
- 480 euros pour la constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice ;
- 480 euros pour l’établissement de l’état daté ;
A cela se rajoute la possibilité de facturer la délivrance d’une copie des diagnostics techniques pour un coût de 70 euros, qui rappelons le, consiste à fournir une simple photocopie du document.
Quant à la délivrance d’une copie certifiée conforme d’un procès-verbal d’assemblée générale, la reprographie est facturée 21,60 euros.
Comme on le voit, à travers ce contrat « typé » de syndic, les abus sont encore au rendez-vous, obligeant une vigilance accrue des conseillers syndicaux ainsi que de l’ARC.
Nous allons donc saisir immédiatement les ministères pour les informer de ces nouveaux abus qui ne prennent en considération ni les caractéristiques propres à la copropriété ni les besoins exprimés du conseil syndical pour élaborer le contrat.
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Nous rappelons aux adhérents collectifs de l’ARC qu’une conférence sera dispensée gratuitement le 28 mai 2015 à l’espace MAS à partir de 14 heures pour les former sur la lecture du nouveau contrat type de syndic ainsi que sur les techniques permettant d’estimer au plus juste les honoraires de base et supplémentaires.
Si vous souhaitez connaitre les problèmes suscités par le nouveau contrat type et les moyens qui seront développés par l’ARC pour aider les conseillers syndicaux, nous vous invitons à lire l’article suivant : www.arc-copro.com/m7ie
Vous y trouverez toutes les informations pour vous rendre à cette après-midi à ne surtout pas manquer et qui sera introduite par Monsieur le Député Goldberg, rapporteur de la loi ALUR.
Nous vous attendons sans faute !
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