ABUS DE LA SEMAINE N° 3970 Les premières conséquences néfastes du contrat type de syndic
Avant même l’entrée en vigueur officielle du contrat type de syndic, nous avons alerté les ministères sur les effets pervers qu’allaient entraîner la possibilité pour les syndics de facturer l’établissement d’un protocole d’accord.
D’ailleurs, plusieurs cabinets de syndics proposent d’ores et déjà une facturation pour l’établissement du protocole d’accord qui vient à la suite de frais de relance.
Nous allons donc reprendre les raisons justifiant nos craintes, en présentant comment certains groupes de syndics utilisent cette possibilité en vous indiquant comment réagir.
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L’action de l’ARC
Avant même la publication du décret, l’ARC a saisi les ministères pour les informer que cette disposition est à la fois illégale, mais surtout dangereuse :
- Disposition illégale
La possibilité de facturer l’établissement d’un protocole d’accord aux copropriétaires débiteurs est contraire aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, d’ordre public.
En effet, cet article énumère les actes nécessaires au recouvrement des charges qui sont imputables directement sur le compte du copropriétaire débiteur.
Or, l’établissement d’un protocole d’accord n’est pas un acte énuméré dans cet article. Le décret sur le contrat type qui est, rappelons-le, inférieur à la loi dans la hiérarchie des normes, ne peut donc pas contredire la loi du 10 juillet 1965.
- Disposition dangereuse
Trois conséquences dangereuses risquent d’en découler :
- les débiteurs de bonne foi seront « saignés » par les syndics indélicats. Au moindre retard de paiement, les syndics exerceront le chantage suivant : « Vous accepterez un échéancier ou je vous envoie au tribunal »
- Plus grave encore : si le juge, au final, rejette ces frais comme « non nécessaires » ou excessifs ce seront les autres copropriétaires qui devront assumer ces honoraires excessifs.
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Des craintes qui sont transformées en réalité
Actuellement, le CNTGI est composé majoritairement de professionnels de l’immobilier, dont la plupart les titulaires représentent les grands groupes de syndics.
Cela leur permet d’avoir un coup d’avance sur les futurs décrets et d’adapter leurs actions en fonction des dispositions légales.
C’est ainsi que plusieurs contrats de syndics se sont inspirés du contrat type, avant même sa publication officielle, en intégrant un chapitre intitulé « Prestations collectives imputables au seul copropriétaire concerné (suivant article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965) ».
C’est le cas du groupe Foncia qui facture, au-delà des lettres de mise en demeure et de relance (première lettre de relance à 36,95 euros et la deuxième et troisième à 30,79 euros), l’établissement d’un protocole d’accord pour un coût de 129,34 euros indépendamment du montant de la dette de charge impayée.
Ce tarif dissuadera donc le copropriétaire débiteur à proposer l’établissement d’un protocole d’accord, au risque de voir sa dette impayée s’aggraver au détriment du syndicat des copropriétaires.
C’est pour cela qu’il est nécessaire de convenir avec le syndic d’une procédure permettant de déterminer à partir de quel montant le syndic est habilité à facturer l’établissement d’un protocole d’accord.
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Les conseils de l’ARC
L’ARC préconise donc que le conseil syndical prenne les devants en matière de traitement des impayés, notamment en organisant la signature des protocoles d’accord.
Pour cela, l’ARC a élaboré une convention de protocole type qui permet d’une part de faire reconnaître au copropriétaire débiteur sa dette, et d’autre part d’élaborer un échéancier de remboursement. Ce dernier prend en considération aussi bien les charges courantes, que la dette impayée. ( Disponble pour les adhérents collectif dans les prochains jours )
Cela permettra non seulement de ne pas attendre que la dette soit trop élevée pour proposer l’établissement d’un échéancier, mais aussi de négocier avec son syndic une remise sur les honoraires qu’il pratique pour l’établissement d’un protocole d’accord sachant que c’est le conseil syndical qui réalisera la prestation.
Nous reviendrons prochainement, dans le cadre d’un dossier, sur ce protocole d’accord en indiquant comment le remplir et le mettre en place.