ABUS 3943 Quand la GIEP entrave un conseil syndical adhérent de l’ARC dans l’exercice de sa mission
Nous vous alertons régulièrement sur les dérives observées au sein de la GIEP, syndic moyen dont nos adhérents nous font régulièrement remonter les pratiques.
En voici une nouvelle illustration.
I. Contexte
Dans une copropriété nouvelle de Cergy (livraison des parties communes en mars 2014) la GIEP Versailles a été désignée syndic provisoire par le promoteur (Marignan Immobilier) et confirmée dans son mandat par la première assemblée (30 janvier) jusqu’en juin 2016.
En vertu d’un accord passé avec la municipalité de Cergy, l’ARC a été sollicitée par cette dernière pour accompagner cette copropriété à l’occasion de la livraison des parties communes
II. Quelques rappels des droits d’un conseil syndical
Qu’on nous excuse d’abord d’enfoncer des portes ouvertes en rappelant quelques prérogatives du conseil syndical et leur fondement légal.
Extrait de l'art. 21 de la loi 65-557 du 10 Juillet 1965 :
Un conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion. En outre, il donne son avis au syndic ou à l'assemblée générale sur toutes questions concernant le syndicat, pour lesquelles il est consulté ou dont il se saisit lui-même...
...Il peut prendre connaissance, et copie, à sa demande, et après en avoir donné avis au syndic, de toutes pièces ou documents, correspondances ou registres se rapportant à la gestion du syndic et, d'une manière générale, à l'administration de la copropriété.
Il reçoit, en outre, sur sa demande, communication de tout document intéressant le syndicat.
Extrait de l'art. 27 du décret 67-223 du 17 mars 1967 :
Le conseil syndical peut, pour l'exécution de sa mission, prendre conseil auprès de toute personne de son choix. Il peut aussi, sur une question particulière, demander un avis technique à tout professionnel de la spécialité.
Les dépenses nécessitées par l'exécution de la mission du conseil syndical constituent des dépenses courantes d'administration. Elles sont supportées par le syndicat et réglées par le syndic.
III. Les entraves de la GIEP
Depuis sa nomination, la GIEP a multiplié les entraves au fonctionnement du Conseil syndical :
- 10 avril 2014 : interdiction faite à l’ARC, le jour même du rendez-vous et bien que mandaté par le Conseil syndical, de participer à une réunion du conseil syndical dans les locaux de GIEP.
- Année 2014 : non prise en compte des observations formulées par le conseil syndical dans l’exercice de sa mission de contrôle de la gestion du syndic. Par exemple, recours répété à une société de ménage très onéreuse malgré les appels du Conseil syndical à organiser une mise en concurrence. Au final, c’est le Conseil syndical lui-même qui a effectué cette mise en concurrence et identifié un prestataire alternatif moins coûteux.
- Janvier 2015 : informé par le conseil syndical de sa décision de se faire assister par l’ARC pour le contrôle des comptes, la GIEP a dans un premier temps fait connaître son refus d’accepter la venue de l’ARC en ses locaux.
- Le 30 janvier, jour du rendez-vous convenu avec le Conseil syndical, la GIEP (en la personne du directeur du pôle Ouest du cabinet) a annulé ledit rendez-vous, arguant que le Conseil syndical disposait déjà de tous les documents nécessaires au contrôle (en fait, les seules éditions comptables, documents notoirement insuffisants pour réaliser un véritable contrôle) :
«...Il vous a été clairement signalé que compte tenu de tous les éléments transmis, le rendez-vous du 30 janvier n’avait pas lieu d’être car vous avez la possibilité de les analyser tranquillement afin de nous faire un retour constructif qui permettra de valider les comptes sur les correctifs à appliquer ».
- Le conseil syndical s’est néanmoins rendu dans les locaux de la GIEP et a effectivement constaté l’absence de son interlocuteur.
- Or, la GIEP sait très bien qu’un contrôle efficace et « constructif » suppose un rendez-vous sur place permettant notamment de :
- vérifier la matérialité (l'existence réelle) des pièces transmises de manière dématérialisée ;
- échanger dans la dynamique de la réflexion collective sur les problématiques ayant une incidence sur le contrôle des comptes et de la gestion du syndicat ;
- apprécier l'organisation matérielle et la tenue des dossiers, registres et pièces annexes non dématérialisées ;
- obtenir copies des pièces manquantes et les explications non fournies ou très récentes pouvant avoir une incidence sur l'appréciation de la gestion, de la comptabilité, des relations internes entre services contribuant à la prestation du syndic.
IV. Conclusion provisoire et suites à donner
La GIEP aurait-elle des choses à cacher ?
A court terme, le Conseil syndical compte bien ne pas baisser les bras face aux manœuvres de la GIEP. Le contrôle aura bien lieu, même dans de mauvaises conditions.
Bien évidemment, le conseil syndical doit tirer toutes les conclusions de cette attitude car la transparence de gestion, l'accès aux pièces et le contact direct avec le mandataire de la copropriété sont des points qui ne peuvent pas être négociés.
Pour autant, il doit garder la tête froide et jouer sur les échéances contractuelles pour remettre la GIEP en concurrence dès que possible. La phase de réception des parties communes et ses incidences sur d'éventuelles malfaçons, avec ses conséquences en terme de garanties, est trop importante pour tolérer de tels écarts d'attitude sur une copropriété nouvelle.