ABUS 3936 Contrat de syndic d’Archigestim : Comment éviter les pièges liés à la double qualité de syndic et d’architecte ?
Selon la loi Hoguet n°70-9 du 2 janvier 1970, un architecte peut être syndic de copropriété. C’est légal mais risqué …D’ailleurs, à l’ARC, comme nous l’avons souvent dit, nous ne sommes pas favorables à ce mélange des métiers… Qu’est-ce qu’un bon architecte a besoin d’être syndic ? Ce qui suit montre que le mélange des métiers n’est pas sans danger pour les copropriétaires.
I.Des cadeaux qui n’en sont pas et des illégalités préoccupantes
Pour vous en convaincre, voici quelques-unesdes clauses du contrat de syndic du cabinet ARCHIGESTIM syndic et architecte, proposé lors du renouvellement du syndic. La démarche est alléchante. Les clauses paraissent fondées, et pourtant ….
- « Nous ne demandons aucun honoraire ni frais de comptabilité sur les travaux en tant que syndic ».
De quels travaux s’agit-il ?
. Des travaux d’entretien courant ? Si c’est le cas, ce n’est pas un cadeau, l’arrété du 19 mars 2010 interdit aux syndics de prendre des honoraires sur ces travaux ( frais de comptabilité ou autres) ;
.ou des gros travaux votés hors budget courant ? Dans ce cas, il faut que le syndic le dise explicitement, or ce n’est pas le cas ici.
- «Compte tenu du cumul des fonctions d’architecte et de syndic, les honoraires d’architecte ne sont pas applicables à l’exécution des travaux d’entretien courant de l’immeuble ».
Le syndic-architecte, là encore, fait mine de faire un cadeau aux copropriétaires alors que c’est la loi !
En effet, les travaux d’entretien courant et de maintenance (qui sont pris sur le budget prévisionnel de l’art 14-1 de la loi du 10 juillet 1965), ne peuvent donner lieu à des honoraires d’architecte. Et ce, d’autant plus que les honoraires de syndic font partie du forfait de gestion courante de l’immeuble.
- «Les honoraires d’architecte seront fixés au cas par cas en assemblée générale à 8% et dégressifs jusqu’à 6% selon le montant des travaux ».
Avec cette clause, on découvre DEUX illégalités, comme on l’a dit très préoccupantes.
Cette formulation est en effet totalement illégale puisqu’elle viole à la fois l’obligation de mise en concurrence d’un éventuel maitre d’œuvre (architecte ou non)et l’interdiction de mentionner dans le contrat de syndic toute base d’honoraires en cas de gros travaux.
Les travaux à réaliser peuvent atteindre des sommes importantes, et leur gestion technique doivent donc être régis - si l’AG décide qu’il faut un maître d’œuvre - par un contrat spécifique dont l’objet, l’étendue, la durée, le devis … sont précisés dans le contrat d’architecte, qui sera mis en concurrence et fera l’objet d’une question spécifique en assemblée générale. Les honoraires d’architecteattachés à ces travaux figurent donc dans ce contrat (et non dans le contrat de syndic).
II.Confusion des métiers = danger
Comme on le voit, ce syndic-architecte s’imposecomme architecte pour tous les travaux de l’article 14.2, et en prime, il impose ses tarifs, en toute illégalité et sans mise en concurrence.
Voilà pourquoi il vaut mieux éviter prudemment de prendre un syndic-architecte si l’on veut éviter d’être pris au piège…
Suite à cet abus, le Cabinet ARCHIGESTIM a souhaité apporter un droit de réponse, ce que nous diffusons.
Néanmoins, cette réponse implique de notre part un droit à questions que nous diffuserons prochainement sur notre site.
Voici le droit de réponse :
« La profession d'architecte gestionnaire d'immeuble est une profession ancienne de plus deux siècles, née au XIXème siècle pour répondre à des besoins liés au développement de la construction immobilière, Elle est exercée par des Architecte inscrits à l'Ordre des Architectes et soumis en cette qualité à une déontologie stricte et protectrice des droits de ses clients.
Les syndicats de copropriétaires qui font choix d'un administrateur d'immeuble, architecte plutôt que d'un administrateur de biens pour les représenter et les assister optent en toute connaissance de cause pour la désignation d'un professionnel aux compétences plurielles, particulièrement appréciées en ce qu'elles contribuent à assurer la protection de leur patrimoine immobilier. Cette protection est le résultat d'une compétence technique d'un professionnel de l'architecture à travers de nombreux avantages, comme par exemple des tarifs préférentiels sur les contrats d'assurances dommages-ouvrage pour les travaux d'entretien et de rénovation.
En ce qui concerne notre contrat :
1- Nous faisons bénéficier à nos clients, en début de mandat, d'un audit gratuit sur L’état de I'immeuble (que d'autres professionnels ou associations n'hésitent pas à facturer) et, tout au long de son mandat,
2- Par ailleurs, I'indication « Nous ne demandons aucun honoraire ni frais de comptabilité sur les travaux en tant que syndic » a pour objet d'assurer la bonne information aux copropriétaires et d'éviter toute confusion dans leur esprit et en aucune façon de les tromper sur de prétendus « cadeaux » comme le laisse penser votre présentation tendancieuse. A noter que cette indication était suite à leur propre demande pour montrer notre engagement.
En second lieu, il est totalement faux d'affirmer que la mention « Les honoraires d'architecte seront fixés au cas par cas en assemblée générale à 8% selon Ie montant des travaux » serait « totalement illégale puisqu'elle viole à la fois l'obligation de mise en concurrence d'une éventuel maitre d'œuvre (architecte ou non) et I'interdiction de mentionner dans le contrat de syndic toute base d'honoraires en cas de gros travaux ».
- d’abord, le contrat ARCHIGESTIM, que I'ARC s'est dispensée de citer et manifestement d'analyser, n'impose pas ARCHIGESTIM pour le suivi des travaux excédant un certain montant mais se limite à prévoir un plafond « Pour les honoraires d'architecte »(en s'engageant à présenter un ou plusieurs cabinets d'architecte ne dépassant pas les 8% d'honoraires) et, surtout, n'empiète aucunement sur les pouvoirs des copropriétaires. ll est en effet expressément précisé que les honoraires « seront fixés au cas par cas en assemblée générale » nous rappelons à cet égard que l'article 18.1 A, énonce que les travaux autres que de maintenance mentionnés à l'article 14-2 peuvent faire l'objet d'honoraires spécifiques qui doivent être votés par l'assemblée générale en même temps que les travaux ;
- ensuite, la proposition de contrat faite aux copropriétés comporte le contrat principal de syndic ainsi qu'en annexe un contrat type d'architecte distinct et que les copropriétaires sont ainsi libres de conclure ou non à I'occasion des délibérations sur les travaux à voter en assemblée générale, de telle sorte que les exigences de I'article 18.1 de la loi du 10 juillet 1965, lorsqu'elles trouvent à s'appliquer, sont parfaitement respectées.
Notre contrat ne comporte donc aucune clause illégale et nous nous félicitons au demeurant qu'en dehors des points précédemment débattus qui confirment l'absence de toute illégalité, votre association n'ait relevé, parmi les cinq pages du contrat, aucune autre clause irrégulière. »