ABUS 3915 Renouvellement de contrat de syndic : comment Foncia tente d’échapper à la vraie concurrence et à la loi ALUR
Pourquoi il faut refuser le contrat de trois ans ?
On a déjà vu combien le groupe Foncia était allergique à la loi ALUR .Ceci se confirme. C'est pourquoi, à partir de l'exemple qui suit, nous appelons les conseils syndicaux à la plus grande vigilance concernant la reconduction du contrat de Foncia sans mise en concurrence.
Un cabinet Foncia, s’appuyant sur les directives de son groupe déforme en assemblée générale la loi ALUR pour empêcher toute mise en concurrence et convaincre les copropriétaires du bienfondé de sa reconduction.
I. Honoraires de syndic : ce que cache le forfait chez FONCIA
Rappelons que la loi ALUR impose la mise en concurrence du syndic dont le mandat arrive à échéance, sauf si le conseil syndical renonce explicitement à cette disposition et la justifie. Au minimum un syndic supplémentaire doit être présenté à l’assemblée générale amenée à se prononcer sur le choix d'un autre syndic (deux en cas de nouvelles copropriétés).
À l’occasion du vote en assemblée générale pour la reconduction d’un mandat de syndic, nous avons été alertés par les pratiques de Foncia qui considère sa reconduction implicite, ceci malgré les réserves expresses présentées par le conseil syndical. Ce syndic a par présenté quatre possibilités : une reconduction pour un an, pour deux ans ou trois ans, ou… pas de syndic du tout !!! Son argument en faveur d’un contrat de trois ans : il n’y aura pas d’augmentation des honoraires de syndic sur les trois prochaines années.
La proposition semble « alléchante » mais l’abus n’est pas loin : la stagnation des honoraires forfaitaires masque une augmentation généralisée des prestations hors contrat (systématiquement entre 10% et 30% de majoration) ceci dès la première année. D’après le syndic, le montant de ces prestations est non négociable et fixé par les consignes des « têtes pensantes » de Foncia.
Ce cas n’est pas isolé et il illustre les incohérences que nous avons relevées dans le récent rapport de l’observatoire des charges de la FNAIM Ile-de-France. Dans notre communiqué de presse du 19 janvier 2015 nous vous alertions sur des estimations improbables : une baisse généralisée des honoraires de syndics entre 2013 et 2014 (-0.34 % selon la FNAIM) comprenant une hausse des honoraires de base de 5% et une baisse des prestations particulières de 17%...
II. Comment bien mettre en concurrence son syndic avec le contrat « tout sauf » de l’ARC
Cet exemple constitue un argument de plus en faveur du combat de l’ARC pour la standardisation d’un véritable contrat tout compris. Il permet de lutter contre les prix excessifs des prestations particulières par l’intégration d’un maximum d’entre elles dans le forfait (et il permettra aussi une véritable comparaison des offres de syndics entre elles).
D’ici là, nous conseillons aux conseils syndicaux de prendre le temps d’analyser les pièges dissimulés dans la convocation (voir notre dossier spécial), mais aussi, de prévoir une négociation des honoraires ET une mise en concurrence systématique en amont de l’assemblée générale.
Si aucune autre proposition de syndic n’est prévue à l'ordre du jour et que le syndicat des copropriétaires s’exprime contre la reconduction du syndic, il y a trois possibilités :
- Soit votre contrat de syndic est correct et il prévoit une clause en cas de non-renouvellement du contrat, en le prolongeant de 3 mois pour permettre l’organiser une assemblée générale qui permettra d’élire un nouveau syndic.
- Soit le contrat en cours du syndic n'est pas achevé (ce qui est souvent le cas, les AG ayant souvent lieu deux ou trois mois avant la fin du contrat : il faut alors exiger du syndic une nouvelle AG, quitte à utiliser les dispositions de l'article 8 du décret du 17 mars 1967 (convocation à la demande du conseil syndical ou PAR le conseil syndical lui-même en cas de refus du syndic).
- Soit le syndic « claque la porte » et il y a carence de syndic, la copropriété risquant de passer sous administration provisoire. Pour éviter cela, voir notre article du 2 décembre 2014.
Découvrir ces problèmes au moment de l’assemblée générale entraine naturellement des complications de gestion, d’où la nécessité d’anticiper la non-reconduction du mandat par une mise en concurrence.
III. Foncia désinforme les copropriétaires pour éviter d’appliquer la loi sur le compte séparé
Suite à la loi ALUR, l’utilisation d’un compte bancaire unique pour toutes les copropriétés gérées par un syndic est révolu, avec désormais l'obligation d'ouvrir un compte bancaire séparé pour chaque copropriété de plus de 15 lots principaux.
Malheureusement, les syndics ont jusqu'au 25 mars 2015 pour s'y conformer.
Selon Foncia, l’ouverture d’un compte séparé représente une complication de gestion pour le syndic. D’où, toujours selon lui, une seconde raison de reconduire son mandat pour trois ans, ce qui privera les copropriétaires.
C'est, bien au contraire une nouvelle raison pour les copropriétaires de refuser ce contrat de trois ans, qui s'avère être un piège complet!
À noter que l'établissement d’un compte séparé est trop souvent soumis à des honoraires largement majorés Nouvelle raison de faire jouer la concurrence.
Rappelons que disposer d’un compte propre à la copropriété présente de multiples avantages pour les conseils syndicaux : suivi précis de la gestion grâce au relevé bancaire, suivi des prélèvements d’honoraires du syndic, et bien d'autres avantages. (Voir notre article de 2013 à ce sujet).
On a déjà vu combien le groupe Foncia était allergique à la loi ALUR .Ceci se confirme. C'est pourquoi, à partir de l'exemple qui suit, nous appelons les conseils syndicaux à la plus grande vigilance concernant la reconduction du contrat de Foncia sans mise en concurrence.
Un cabinet Foncia, s’appuyant sur les directives de son groupe déforme en assemblée générale la loi ALUR pour empêcher toute mise en concurrence et convaincre les copropriétaires du bienfondé de sa reconduction.