ABUS 3909 Le syndic NEXITY/LAMY lourdement sanctionné pour ses fautes à l’égard d’une ancienne copropriété

04/02/2015 Abus

Les copropriétaires se sentent souvent dépités face aux défaillances de leur syndic professionnel et trouvent souvent comme solution de facilité de :

s’en séparer amiablement, en désignant un autre syndic en assemblée générale ;
renoncer à exercer toute action judiciaire en réparation de leur préjudice, par crainte de l’aléa d’une instance et du coût d’une telle procédure.

Il n’en est pas toujours ainsi, avec parfois de sévères condamnations de l’ancien syndic, comme vient de le prouver une récente décision de justice à l’encontre de NEXITY/LAMY.

I. Les faits

Le syndicat d’un immeuble situé dans la ville de Montbéliard ayant pour syndic NEXITY/LAMY est confronté à sa carence de gestion, notamment :

un recouvrement des provisions et charges insuffisamment réactif auprès des copropriétaires débiteurs ;
l’absence de convocation de l’assemblée générale ordinaire par le syndic avant le 30 mars, date d’expiration de son mandat, celle-ci intervenant finalement plus d’un an après, le syndic entre temps la facturation de ses honoraires de « gestion » aux copropriétaires ;

Las de cette situation irrégulière et dommageable, ce syndicat se résigne à élire un nouveau syndic, lors d’une assemblée générale.

Alors même que le syndic dispose de maximum 3 mois, à compter de la nomination de son successeur pour lui transmettre les archives et la trésorerie du syndicat (art. 18-2 de la loi du 10 juillet 1965), plus de 8 mois après celle-ci, NEXITY/LAMY ne s’exécute toujours pas.

Cette carence du syndic a alors pour conséquence d’aggraver la situation de trésorerie du syndicat, en retardant non seulement les poursuites en recouvrement par le nouveau syndic, mais (ce qui est plus grave encore), en faisant perdre le syndicat un privilège vis-à-vis d’autres créanciers de ces copropriétaires débiteurs.

Le syndicat n’a alors eu d’autre choix, que d’habiliter le nouveau syndic à agir en justice contre son prédécesseur, afin qu’il soit condamné à l’indemniser pour le préjudice subi du fait de ses fautes de gestion.

II. La décision

Le TGI de Montbéliard, dans un jugement récent a fait droit aux demandes du syndicat des copropriétaires, en sanctionnant ses manquements dommageables en matière de :

carence dans le recouvrement des provisions et charges AUPRÈS des COPROPRIÉTAIRES DÉBITEURS :

en ne respectant pas son obligation d’information et en n’étant pas suffisamment réactif dans l’application des procédures appropriées ; citation : « … le problème des impayés n’a pas été abordé par le syndic lors des réunions de copropriété, ce qui n’a pu que retarder la mise en œuvre de solutions destinées à en limiter le montant…

L’inaction du syndic a entrainé la perte du privilège dans trois dossiers… » ;

gestion administrative, FINANCIÈRE et juridique de l’immeuble DÉFICIENTE :

en ne convoquant pas l’assemblée générale annuelle, avant l’expiration de son mandat conformément à l’article 7 du décret du 17 mars 1967 ;
en poursuivant à encaisser des honoraires de gestion courante auprès du syndicat, au-delà de l’échéance de son mandat non renouvelé en assemblée générale : « Or l’ancien syndic ne peut prétendre au paiement de la rémunération prévue dans le contrat pour la période postérieure de son mandat, la notion de « syndic de fait » invoqué par la SAS NEXITY LAMY n’étant applicable que dans les rapports avec les tiers et non dans la gestion de la copropriété » ;

retard de transmission des archives du syndicat à son successeur

cette campagne s’avérant préjudiciable dans la campagne de recouvrement des provisions et des charges auprès des copropriétaires débiteurs poursuivie par le nouveau syndic : « le montant des dettes des copropriétaires aurait pu être minoré, si la SA LAMY n’avait pas tardé à transmettre les archives du syndicat… ».

Le TGI de Montbéliard décide donc de condamner l’ancien syndic NEXITY/LAMY à verser au syndicat des copropriétaires, en réparation de son préjudice, la somme de :

10.000,00 euros au titre des dommages et intérêts ;
4.590,90 euros au titre des honoraires perçus indument, c’est-à-dire facturés, après expiration de son mandat, au syndicat pour sa « gestion de fait » de l’immeuble ;
2.000,00 euros au titre des dépens.

Cette décision de justice démontre qu’aucun syndic professionnel, aussi important soit-il, tel NEXITY/LAMY, n’est au-dessus de la loi. Il ne peut donc faire preuve d’une carence manifeste à ses obligations les plus essentielles, sans s’exposer à des actions contraignantes et onéreuses.

Si votre syndic s’avère aussi irresponsable, nous vous invitons à lui rappeler les conséquences possibles à l’aide de ce jugement, qui devrait favoriser à n’en pas douter, qu’il s’exécute.