ABUS 3893 Les syndics et les gardiens : les erreurs en matière de gestion des contrats et calculs des indemnités
De plus en plus nous sommes saisis par des adhérents collectifs dont les syndicats de copropriétaires se trouvent assignés aux Prud’hommes suite à des erreurs de gestion des contrats ou des paies commises par leur syndic. Prenons deux exemples très récents (nous ne citons pas le nom des syndics pour le moment à la demande de nos adhérents, ceux-ci espérant une prise en charge par les syndics de leurs erreurs).
- Premier exemple : attention à la façon dont votre syndic gère les remplacements de gardiens
Voici l’histoire :
- le syndic a du assurer le remplacement d’un gardien pour un mois. Banal.
- Malheureusement non seulement le contrat n’a pas été correctement établi, mais il n’a pas été signé par le remplaçant sans que le syndic ne s’en émeuve.
- Conséquence : le gardien remplaçant a saisi les Prud’hommes et réclame plus de 6.000 € d’indemnité.
- Que va-t-il se passer ?
Certes le salarié ne va sans doute pas obtenir tout ce qu’il demande, mais le syndicat de copropriétaires aura perdu de l’argent en frais d’avocat, en dépens (frais de justice) et , en indemnités, même moindre que ce qui est demandé.
Ce syndic va-t-il assumer spontanément tous les frais (avocat, condamnation…) ?
Va-t-il déclarer ce « sinistre » à son assurance de responsabilité civile ?
Certainement pas : il faudra que le conseil syndical assisté de l’ARC interviennent avec beaucoup de fermeté et en identifiant bien les erreurs (que - pour le moment - le syndic refuse de reconnaître) pour résoudre les problèmes. Mais il y aura des « pertes » et surtout beaucoup de temps perdu, c’est sûr, même si nous obtenons du syndic qu’il ouvre sa garantie.
Insistons bien sur le fait qu’il s’agit d’un problème pourtant mineur (remplacement).
- Deuxième exemple : indemnités de départ d’un gardien à la retraite ; l’exemple des erreurs qu’un syndic « ordinaire » peut commettre
- Voici un deuxième exemple. Un autre syndic s’est totalement trompé dans le calcul des différentes indemnités de départ à la retraite d’un gardien. Difficulté supplémentaire : le salarié et son syndicat professionnel réclament plus de 7.500 € en plus de ce que le syndic a calculé.
Heureusement un contrôleur de l’ARC a refait tous les calculs et la différence n’était « que » de 3.768 €.
Le syndic s’était quand même trompé sur :
- la régularisation de la gratification du treizième mois ;
- la régularisation de l’indemnité de départ à la retraite ;
- la régularisation de congés payés non pris.
Rien que cela.
Là encore beaucoup de temps et d’argent potentiellement perdus faute de rigueur de gestion.
À noter qu’avant l’intervention de l’ARC, le syndic n’avait pas répondu et le gardien avait donc du menacer d’engager une action aux Prud’hommes.
La conclusion ?
Il y en a trois :
- peu formés à ces problèmes, les syndics commettent beaucoup d’erreurs en matière de paye de gardiens et d’employés d’immeuble ; il faut être vigilant ;
- pas facile, une fois que le mal est fait, de se sortir du mauvais pas ;
- beaucoup de syndics comptent sur la complexité apparente des problèmes et la lassitude des conseils syndicaux pour clore le débat et payer ce qu’on leur demande ou laisser condamner le syndicat.
Il y a une quatrième conclusion : heureusement que l’ARC est là, soit pour agir auprès du syndic en refaisant les calculs, soit pour intervenir auprès du syndic pour qu’il reconnaisse ses erreurs et les prenne en charge.