ABUS 3887 CITYA rachète BELVIA IMMOBILIER : prenez garde et assurez vos arrières : conseils à nos adhérents

14/01/2015 Abus Abus

ABUS 3887 CITYA rachète BELVIA IMMOBILIER :

prenez garde et assurez vos arrières : conseils à nos adhérents

 
Un article paru dans le journal « Les Échos », en fin d’année 2014, a informé sur la fusion entre « deux leaders nationaux » : « Belvia, numéro quatre de l’administration de biens, est en cours de rachat par le troisième acteur, Citya ».
 
Nous vous en faisions déjà part dans notre abus n° 3885 du 09 janvier dernier, voir : www.arc-copro.com/fevm.
 
Les opérations de regroupement entre les administrateurs de biens continuent de plus belle (rachat de Tagerim par Foncia ; de plusieurs agences Urbania, déjà par Citya…).
 
Ces opérations sont bien évidemment économiquement très rentables pour ces groupes, mais rarement satisfaisantes pour les copropriétaires.
 
D’après « Les Échos », cette opération « va faire passer les effectifs de Citya de 2.300 à plus de 3.000 collaborateurs » et va ajouter les 56 millions d’euros de chiffre d’affaires de Belvia aux 180 millions d’euros de chiffre d’affaires de Citya.

 

I - Rappel des bases juridiques

 
Le syndic est élu par l’assemblée générale pour une durée bien déterminée, comme cela est prévu par l’article 29 du décret du 17 mars 1967 : « Le contrat de mandat de syndic fixe sa durée et précise ses dates calendaires de prise d’effet et d’échéance, ainsi que les éléments de la rémunération du syndic ».
 
Le syndic nommément élu est donc le mandataire du syndicat de copropriétaires.
 
Le mandat du syndic a un caractère strictement personnel ; il est comme on dit, conclu « intuitu personae ».
 
Par ailleurs, l’article 18.IV de la loi du 10 juillet 1965, qui est un article d’ordre public, est extrêmement clair : « Seul responsable de sa gestion, il (le syndic) ne peut se faire substituer », c’est-à-dire que le syndic doit remplir lui-même le mandat qui lui a été confié.
 
Ajoutons également, qu’en application de l’article 18.V de la loi du 10  juillet 1965 : « Le syndic ne peut renoncer à son mandat sans avoir respecté un délai de préavis de trois mois ».
 
A ce titre, le syndic que vous avez élu (en l’occurrence Belvia Immobilier), a interdiction de se substituer une autre personne (Citya pour ne pas le nommer).
La décision d’accepter le transfert du mandat du syndic que vous avez élu, à un autre syndic issu de la fusion-absorption, doit être obligatoirement votée en assemblée générale.
 
La Cour de cassation a validé le fait que l’assemblée générale pouvait voter le transfert de mandat « in futurum », c’est-à-dire avant la réalisation des opérations de fusion. Dans ce cas, était inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée une résolution du type : « Décision d’accepter le transfert du mandat du syndic X à la Société Y » (Cass.3e civ., 24 avr. 2013, n° 08-14987). Mais quoi qu'il en soit, il faut bien un vote.
 
Citya, ou n’importe quel autre syndic ne peuvent s’imposer.
 

II - Action que vous devez mettre en œuvre

 
Maintenant que vous êtes informés des risques encourus, il est urgent que vous mettiez en place la procédure suivante :
 
a -  Prospecter auprès d’autres syndics pour n’en retenir qu’un,
 
b - Adresser une lettre recommandée A.R au cabinet Belvia Immobilier :
 
  • pour lui dire que vous êtes informés de son rachat par Citya,
  • pour lui rappeler les dispositions de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965,
  • pour lui demander de convoquer, dès réception de votre courrier, une assemblée générale, comme cela est possible, en application de l’article 8 du décret du 17 mars 1967
  • lui demander d’inscrire à l’ordre du jour de cette assemblée, la question suivante :
 
« 1 – Élection du syndic et approbation de son mandat de gestion » (art. 25 ; 25-1)
 
1- 1 Élection du Cabinet Citya et approbation de son mandat de gestion :
L’assemblée générale, après en avoir délibéré, décide d’élire le cabinet Citya
Le Cabinet Citya est élu pour une durée de ….
Son mandat prend effet le (jour de l’AG) pour se terminer au plus tard le…
(la durée, la date d’effet et la date d’échéance du mandat seront votées lors de l’AG)
 
1 - 2 Élection du Cabinet X (syndic que vous proposez) et approbation de son mandat de gestion
L’assemblée générale, après en avoir délibéré, décide d’élire le cabinet X…
Le Cabinet X est élu pour une durée de…
Son mandat prend effet le (jour de l’AG) pour se terminer au plus tard le …. »
  • Vous n’oublierez pas de joindre à votre courrier, le contrat du syndic que vous proposez.
  • Bien évidemment, vous lui préciserez également que l’ensemble des frais liés à cette obligation de convocation restera à sa charge.
 
Si malgré votre courrier, Belvia Immobilier ne s’exécute pas et ne convoque pas d’assemblée générale, toujours en application de l’article 8 du décret du 17 mars 1967, cette assemblée pourra être convoquée par le (ou la) président(e) du conseil syndical.
 
Enfin, si Belvia vous prenait de court et convoquait une assemblée générale, sans avoir consulté préalablement le conseil syndical, alors qu’il s’agit d’une obligation (article 26, dernier alinéa du décret du 17 mars 1967) et n’inscrivait alors que la candidature de Citya à l’ordre du jour, vous pourriez envisager :
 
  • de voter contre la candidature de Citya,
  • d’élire un copropriétaire en qualité de syndic bénévole, syndic temporaire, même si sa candidature n’était pas inscrite à l’ordre du jour, en précisant que cette élection est faite en vue de convoquer une prochaine assemblée générale chargée de nommer un nouveau syndic, et en invoquant l’incident de séance, du fait du non-respect de la législation par Belvia et Citya.
Dans cette dernière hypothèse, ne vous laissez pas « menacer » par votre syndic et préparez-vous en lisant l’article que nous faisions déjà paraître sur notre site dès le mois de juillet 2011 et que nous reproduisons ci-dessous : www.arc-copro.com/1icq.
 
 
Nous restons attentifs à vos observations en cas de difficultés.
 
Vous pouvez également lire certains abus et articles déjà parus sur notre site internet et traitant du même thème :
 
 

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