ABUS 3796 Le contrat « tout compris » de CITYA :
un merveilleux « trompe-l'œil »
CITYA vient de sortir son contrat « tout compris ».
Merveilleux avons-nous pensé. Malheureusement à la lecture de ce contrat nous sommes tombés de haut.
Nous sommes - une fois de plus - sidérés de découvrir cette merveilleuse machine à tromper les copropriétaires qu’est CITYA.
Voici une liste non exhaustive de huit problèmes relevés dans ce contrat « tout compris » en trompe-l'œil. Nous développons ensuite ces 8 points.
*
- Archives : seule la gestion et conservation des archives récentes sont « comprises » dans le forfait ; au-delà de deux ans, il faut payer en plus.
- Gestion des diagnostics obligatoires : celle-ci est, en principe, toute « comprise », mais - là encore - il faut, en fait, payer en plus.
- Une assemblée générale « peau de chagrin » : deux heures seulement et en journée uniquement ; pour le reste il faudra payer au prix fort et en supplément.
- Les vacations horaires supplémentaires : l’horreur, comme on le découvrira.
- Une première : des frais bancaires sont répercutés en plus pour le sous-compte bancaire, alors qu’il s’agit d’une modalité du compte unique du syndic.
- En sus : frais d’affranchissement et « d’acheminement » ; de quoi parle CITYA ?
- Autres frais supplémentaires abusifs ou contestables : location de salle chez CITYA ; notification-information.
- Enfin de nombreux frais privatifs, soit illégaux, soit abusifs, soit incontrôlables, soit injustifiables…
Voyons tout cela en détail.
1. Gestion et conservation d’une faible partie seulement des archives, ceci en toute illégalité |
Voici ce que l’on lit dans le contrat CITYA « tout compris » : « Détention, conservation des archives conformément à l’arrêté NOVELLI ».
On peut croire que cette formule veut dire « gestion et conservation de toutes les archives ».
Malheureusement non : car l’arrêté NOVELLI - rendu sur ce point illégal un mois après sa parution par un décret complétant le décret du 17 mars 1967 (de valeur supérieure à l’arêté) - prévoit que le syndic ne s’occupe QUE des archives dites « utiles » (pas au-delà de deux ans !), ce qui n’a d’abord aucun sens, ensuite aucun fondement légal.
En effet, le décret de 1967 modifié en avril 2010 (l’arrêté NOVELLI est signé du mois de mars 2010) a remis les points sur les « i » et précisé que le syndic devait - dans le cadre de la gestion courante - conserver et gérer TOUTES les archives.
Ceci a dû échapper à CITYA.
Comme a échappé à CITYA une nouvelle disposition de la loi ALUR qui prévoit que si le syndic ne veut pas s’occuper de « toutes » les archives, il ne le peut que si l’assemblée générale lui donne l’autorisation dans le cadre d’une résolution spéciale, autorisation que l’assemblée générale peut refuser.
Conclusion : les juristes de CITYA ont oublié de lire non seulement le décret d’avril 2010 complétant le décret du 17 mars 1967 mais aussi la loi ALUR modifiant la loi du 10 juillet 1965.
Et comment peut-on prétendre « Tout compris » quand les copropriétés doivent systématiquement payent un supplément pour être prises en charge ? Cela fait beaucoup.
|
Le contrat de CITYA, reprenant en cela l’arrêté du 19 mars 2010 précise dans un premier temps : « Gestion de tous les diagnostics/dossiers obligatoires ».
C’est clair : le syndic ne peut facturer aucun honoraire supplémentaire à ce titre.
Cela n’empêche pas CITYA, dans ce même contrat « tout compris », d’introduire deux pages plus loin la formule suivante :
« Honoraires particuliers au-delà du forfait « tout compris » ; assistance du syndic sur place pour l’établissement des diagnostics obligatoires… vacation horaire ».
Comme on peut le constater un « tout compris » ne comprend pas tout, et ceci illégalement. D’autant qu’on va voir que les « vacations » selon CITYA peuvent être très extensives (voir point 4).
3. Une assemblée générale annuelle neuf fois sur dix (au moins) forcément facturée en plus |
L’assemblée générale annuelle comprise dans le forfait « tout compris » de chez CITYA, c’est en tout et pour tout deux heures et en journée, alors qu’il s’agit du moment le plus important de la vie d’une copropriété et que - neuf fois sur dix - les assemblées générales ont lieu en fin de journée. Oui, DEUX heures pendant les heures ouvrables.
L’assemblée générale a-t-elle lieu entre 18h et 21 heures, comme cela est généralement le cas dans les copropriétés des grandes agglomérations ? Il faudra la payer au prix fort en plus, sans remboursement des deux heures non utilisées en journée !
« Tout compris », même les heures non utilisées…
|
Voici en effet une des singularités qu’on peut découvrir dans ce contrat : « La vacation calculée à l’heure, par collaborateur ou intervenant, couvre le temps passé pour la prestation, ainsi que la durée du trajet (départ/retour au cabinet). Toute heure commencée est due ».
On croit d’abord que l’heure passée dans la copropriété comprend les déplacements.
Or, pas du tout : non seulement CITYA facture en plus les trajets aller/retour (comment la copropriété peut-elle vérifier ?) mais, par ailleurs, toute heure commencée est due ! (au nom de quoi ?!).
« Tout compris » ?
5. Une première : la répercussion (en supplément) des frais bancaires en cas de sous-compte bancaire |
Rappelons que la loi ALUR a maintenu une possibilité de dispense du compte bancaire séparé pour les copropriétés de moins de 16 lots.
En cas de dépense accordée par l’assemblée générale le syndic garde son compte unique et fait ouvrir par la banque un sous-compte bancaire.
JAMAIS les frais d’un sous-compte n’ont été facturés par aucun syndic. Sauf, désormais, par CITYA dans son contrat curieusement baptisé « tout compris ».
On a peine à y croire.
Citations du contrat « tout compris » selon CITYA :
« Pour les syndicats inférieurs ou égaux à 15 lots, le versement des fonds aura lieu sur décision d’assemblée générale sur le compte du cabinet ouvert à cet effet, avec création d’un sous-compte bancaire pour chaque copropriété ».
« Les frais de tenue de compte fixés selon les conditions générales de banque resteront à la charge exclusive du syndicat des copropriétaires tant pour les comptes séparés que pour les comptes ouverts au nom du Cabinet avec création d’un sous-compte ».
Du jamais vu ! Vous avez dit : « tout compris » ?
6. En sus : « Frais d’affranchissement et d’acheminement pour les assemblées générales ». De quoi parle-t-on ? |
Ces frais ne sont pas compris dans le forfait. Mais ils posent deux questions :
- S’agit-il des frais réels (CITYA bénéficiant de tarifs de groupe) ou de frais théoriques ? Et dans ce cas, nom de quoi CITYA ne répercuterait pas les tarifs de groupe obtenus ?
- Par ailleurs, à quoi correspondent les frais d’« acheminement » (hors forfait de base), ce terme n’ayant jamais été défini dans l’arrêté NOVELLI malgré nos multiples demandes.
7. Autres frais supplémentaires abusifs ou non identifiés |
On trouve, en effet, dans le contrat « tout compris » de CITYA des frais de location de salle dans les locaux de CITYA. Abusif, évidemment.
On encore : « notification d’une assignation ou autres obligations… 6 € par unité ».
Que sont ces « autres obligations » à 6 € l’unité (c’est-à-dire en clair : 6 € par lot et par envoi ?).
|
Dans le contrat « tout compris », on dénombre une kyrielle de frais privatifs dont tous à peu près sont abusifs et certains illégaux.
Exemple : mises en demeure en cas d’impayés. Chez CITYA il n’y a pas une mise en demeure (facturée d’ailleurs 36,00 €) mais DEUX.
La deuxième mise en demeure (45,16 €) est une façon très simple pour CITYA de prélever des honoraires supplémentaires abusifs et illégaux.
Deuxième exemple : facturation de la consultation de son compte par Internet (15 €).
On découvre d’autres facturations :
- soit incontournables : « suivi des dossiers avocat à la vacation » ;
- soit incompréhensibles : ainsi pour le « pré-état-daté » il est question de reprographies des divers documents aux « frais réels ». Or aucune indication sur les frais réels de photocopies n’est donnée : s’agit-il de 0,04 euro ou de 0,20 € la photocopie ?
Ni « tout compris » Ni clair. Du pur CITYA.
Alors, « tout compris » ? Il ne comprend pourtant :
- ni la gestion d’une grande partie des archives ;
- ni une partie de la gestion des diagnostics obligatoires ;
- ni l’assemblée générale aux heures habituelles si elles sont non ouvrables ;
- ni des vacations non toujours contrôlables et concernant aussi les déplacements et les heures « commencées » ;
- ni les frais bancaires pour sous-compte ;
- ni les frais d’affranchissement et d’acheminement, eux, aussi mal définis et incontrôlables ;
- ni l’utilisation des locaux de CITYA.
Conclusion : un « tout compris » qui ne comprend pas grand chose.
Vous avez dit « tout compris » ?