ABUS 3793 Copropriété en difficulté :
comment un grand syndic (FONCIA) peut « enfoncer » une copropriété dans les difficultés pour améliorer ses revenus
Dans l’exemple qui suit, on va voir comment - par ses pratiques abusives de recouvrement instituées avant tout à son profit - un gros syndic peut contribuer à aggraver de façon peut-être irréversible les difficultés d’une copropriété.
I. Une copropriété gérée par FONCIA (166 lots à Paris)
Il s'agit du syndicat secondaire d’un ensemble d’immeubles des années 70 soumis à des sujétions et à des travaux de remise à niveau importants.
Les comptes 2013 font apparaître une augmentation sensible des charges courantes (+15%), couplée à une détérioration de la situation financière : le compte bancaire "comptable" du syndicat (les fonds sont gérés sur le compte unique de FONCIA) est au 31 décembre 2013 en situation créditrice forte (c'est-à-dire en découvert) à -11.000 €.
Le montant des dettes de copropriétaires est en augmentation : il atteint pratiquement un ratio de 33% par rapport aux appels de l'exercice. On distingue 6 débiteurs lourds, et une quinzaine de copropriétaires sont débiteurs pour plus de 2 trimestres de charges.
Quant au ratio des dettes de copropriétaires, supérieur à 25%, il place clairement le syndicat dans la situation dite "d'alerte" des copropriétés en pré-difficulté selon articles 29-1-A , 29-1-B et 29-1-C de la Loi du 10 juillet 1965 modifiée.
Cette procédure prévoit la nomination d'un expert (mandataire ad hoc) ayant pour mission d'identifier les causes de la situation d'impayés et de proposer des solutions.
Il apparaît que le syndic n'a pas avisé le syndicat de ce dispositif au cours des dernières assemblées générales ni le conseil syndical.
II. Frais de recouvrements prohibitifs et inefficaces
Selon le contrat du syndic et pour les premiers honoraires de recouvrement, les montants annoncés sont les suivants :
- mise en demeure (39,05 €).
- 2éme et 3éme relance (23,17 €).
- Constitution et envoi du dossier pour commandement (appelée sommation) de l'article 19 (353,78 €).
Les mises en demeure sont cumulatives, c'est-à-dire que chaque défaut de paiement génère une mise en demeure, suivie 15 jours et 45 jours plus tard, si la situation n'est pas régularisée, par des "2éme et 3éme relances".
La constitution du dossier de sommation (commandement selon l'article 19) suit, toujours en cas de non-paiement, les honoraires de l'huissier devant encore être ajoutés à ceux du syndic.
Ces tarifs sont élevés, et en partie illégaux : les 2éme et 3éme relances ont été jugées « non nécessaires » (au titre de l’article 10-1 de la loi) et abusives selon les tribunaux qui rejettent ces frais (que le syndicat des copropriétaires prend alors en charge).
La deuxième phase des recouvrements (assignation et procédure judiciaire) donne également lieu à des honoraires élevés, de justification discutable : il s'agit en particulier des honoraires de vacations pour suivi "contentieux et recouvrement" débités à hauteur d'une heure minimum par trimestre, et le plus souvent à 2-3 heures par trimestre ; au tarif horaire de 107,64 € (2013) , ces honoraires peuvent représenter près de 900 € par an, par compte de débiteur.
III. FONCIA inflige une triple peine
Ces pratiques ont des effets préjudiciables pour le syndicat :
- Au niveau des copropriétaires débiteurs individuels de bonne foi : ceux-ci règlent ou apurent une partie de leur dette, mais une part importante de leurs règlements rémunère en fait le syndic, et leur situation de compte ne s'améliore pas significativement malgré leurs efforts.
- Risques au niveau des charges du syndicat : en cas de Jugement, les juges ont tendance à interpréter de manière restrictive l'article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965 et la liste de frais de recouvrements "nécessaires" : la partie des frais rejetée par Jugement se retrouvera alors au débit du syndicat, en poste de charges "frais de procédure" aggravant le niveaux des charges.
- Aggravation de la situation financière du syndicat : les honoraires "privatifs" de recouvrement ne sont (conditionnellement) apurés qu'avec les règlements des débiteurs, c’est donc le syndicat qui doit en faire l’avance.
Lors de leur établissement, ils sont en fait réglés par la Banque du syndicat.
En l'occurrence, la lecture du grand-livre comptable fait apparaître un total de virements au titre des prestations particulières de recouvrement pour un total voisin de 17.000 €, contribuant en bonne part au découvert du syndicat qui, rappelons-le, s’élève à 11.000 €.
Conclusion :
Et voilà comment le premier syndic de France contribue par ses tarifications individuelles abusives, voire illégales, à enfoncer une copropriété dans des difficultés irréversibles.