ABUS 3791 La gestion du personnel de copropriété selon Citya

13/10/2014 Abus

Les syndics professionnels posent trois types de problèmes à nos adhérents en matière de gestion des payes de gardiens et d’employés d’immeuble.

Beaucoup ont des lacunes très importantes concernant la connaissance de la convention collective des gardiens et employés d’immeuble ;
ils commettent pour cela de très nombreuses erreurs, 90 fois sur 100 au détriment des copropriétés qu’ils gèrent ;
quand on leur signale ces erreurs, ils mettent souvent beaucoup de mauvaise volonté à les réparer, d’une part pour ne pas fâcher les salariés d’autre part pour ne pas voir engagée leur responsabilité.

En gros, beaucoup de syndics ont tendance à faire des cadeaux aux salariés avec l’argent des copropriétaires et refusent de corriger leurs erreurs. Voici une série d’exemples particulièrement édifiants relevés dans une copropriété gérée par un cabinet CITYA et qui a fait l’objet d’un contrôle de l’ARC.

L’un de nos contrôleurs de comptes est, en effet, intervenu, il y a plusieurs semaines déjà, pour assister le conseil syndical d’une très grosse propriété de 500 lots principaux gérée par une agence Citya et notre contrôleur a pu que constater que la gestion du personnel n’était pas le point fort de cette agence Citya (pas plus - semble-t-il - que celle du groupe CITYA en général).

Certes, cette agence avait hérité d’une situation laissée par un ancien syndic, mais elle n’avait rien fait pour corriger les nombreux problèmes existants, les salariés faisant tout pour que rien ne change, alors que cette inaction du syndic constitue une faute comme l’a souligné la Cour d’appel de Paris dans un arrêt qui doit être lu et relu par tous nos adhérents à qui nous conseillons ensuite de le transmettre à leurs syndics.

(voir Abus n° 3545 : www.unarc.fr/bibt).

Qu’a donc constaté notre Contrôleur ?

Un premier gardien était payé sur 10 000 unités de valeur (UV) alors que son contrat de travail prévoyait 9 500 UV. Il percevait la prime d’astreinte de nuit alors que le contrat de travail ne le prévoyait pas. Il lui était payé des heures supplémentaires alors que la convention collective l’exclut. Il lui était payé un complément de 143 € non prévu au contrat de travail. Son contrat de travail, (à validité douteuse soit dit en passant), lui permettait de travailler moins longtemps que ce qu’il aurait pu lui être demandé et prévoyait des tâches impossibles comme assurer la rotation des poubelles (mais non leur sortie et rentrée pour la collecte) sous des gaines de vide-ordures qui n’existaient plus et déboucher des gaines de vide-ordures qui n’existaient plus non plus.
Un deuxième gardien bénéficiait lui aussi d’heures supplémentaires alors que la convention collective l’exclut. Il lui était payé un complément de 257 € alors que le contrat de travail indiquait 112 €. Son contrat de travail lui permettait de ne pas travailler les samedis matin et prévoyait là encore des tâches impossibles comme assurer la rotation des poubelles (mais non leur sortie et rentrée pour la collecte) sous des gaines de vide-ordures qui n’existaient plus et déboucher des gaines de vide-ordures qui n’existaient plus.
Une première employée d’immeuble, épouse du premier gardien, était payée pour tenir une permanence tous les matins avec un écart entre l’horaire payé et l’horaire contractuel. Son travail consistait à accueillir les visiteurs, réceptionner les colis et assurer les renseignements téléphoniques.
Une deuxième employée d’immeuble, épouse du deuxième gardien, était payée pour tenir une permanence tous les matins avec un écart entre l’horaire payé et l’horaire contractuel. Son travail consistait accueillir les visiteurs, réceptionner les colis et assurer les renseignements téléphoniques.
Une troisième employée d’immeuble n’avait pas de contrat de travail et était payée pour 35 heures de ménage par semaine. Contrairement aux prescriptions de la convention collective, elle percevait une prime de tri sélectif de 129 € par mois.

En plus de tout cela, le Contrôleur a constaté une organisation générale du travail illégale et particulièrement coûteuse pour la Copropriété, avec des doublons, sachant qu’une société de ménage intervenait aussi dans la Copropriété puisqu’une seule salariée avait des tâches de ménage :

Les gardiens et leurs épouses assuraient des gardes les samedis et dimanches, alors que nulle dérogation préfectorale au repos dominical obligatoire n’avait été demandée.
Les gardiens se remplaçaient entre eux avec pour effet d’arriver à 20 000 UV pour le gardien remplaçant, ce qui est strictement interdit puisque cela revient à dépasser la durée maximale du travail.

Pour donner une idée des surcoûts engendrés par cette organisation illégale du travail, le Contrôleur a chiffré le travail du dimanche à 23 000 € par exercice et les remplacements illégaux à 11 000 € par exercice.

Il a été chiffré accessoirement l’astreinte de nuit inutile à 2 200 € par exercice.

Le Contrôleur a obtenu de nombreux redressements ou corrections, en particulier celle de faire cesser immédiatement le travail du dimanche ainsi que les remplacements illégaux.

Le Contrôleur a ensuite proposé au Conseil syndical une réorganisation totale du travail entre les salariés et la société de ménage.

Si l’on devait tirer une morale de tout cela, nous dirions que la gestion du personnel est une affaire sérieuse et que le nombre important d’erreurs relevées dans ce cas présent, qui concerne une fois de plus un cabinet CITYA, est inquiétant.

Question : que se passe-t-il là où nos contrôleurs ne passent pas ?...