ABUS 3730 Le pré-état-daté ou :
la dernière trouvaille des syndics et des notaires pour faire payer (cher) des renseignements très simples
I.Introduction
Nous avons déjà parlé du « pré-état-daté » (en fait quelques informations très simples que le vendeur doit donner au candidat acquéreur lors de la promesse de vente).
En baptisant eux-mêmes ces informations de « pré-état-daté » (la loi ne reprend pas ce terme) notaires et syndics ont réussi un vrai exploit :
a) faire croire qu’il s’agissait d’un document normalisé réglementaire ;
b) faire croire que seul le syndic pouvait le remplir.
Nous avons déjà expliqué que ce n’était pas le cas et pourquoi non seulement on pouvait se passer des syndics, mais on devait (voir : Pré-état-daté : pourquoi il n’y a pas besoin de syndic pour remplir le « pré-état-daté » ? www.unarc.fr/vteq).
Le témoignage d’un syndic bénévole d’une copropriété de plus de 210 lots principaux confirme bien que nous sommes dans un véritable système organisé destiné à justifier des honoraires surfaits (donc abusifs) et de surcroît inutiles.
Voici ce témoignage (NB : nous donnerons la semaine prochaine un autre témoignage concernant un notaire qui a envoyé le même jour au syndic le questionnaire de « pré-état-daté » et celui d’état-daté, ce qui est d’une part illégal et d’autre part permet au syndic de facturer deux fois les mêmes renseignements).
Voici le premier témoignage.
II.Un témoignage très intéressant
« Bonjour l’ARC et l'UNARC,
En tant que syndic coopératif d'une grosse copropriété (>210 lots principaux), je suis en relation avec les notaires pour le traitement des mutations, et le "pré-état daté" formalisé qu'ils commencent à me transmettre (après une période de flottement, voire de "panique", après la promulgation de la loi ALUR) me rend perplexe.
En effet, et comme vous pouvez le constater sur la copie anonymisée ci-jointe, ce "pré-état daté" (appellation sans fondement légal, à la place de "situation financière", telle que définie dans la loi ALUR) est une reprise de l'"état daté" en usage (avec des références à l'article D.5), qui va bien au-delà des exigences du nouvel article L.721-2 du CCH.
Ce qui me dérange, ce n'est pas de devoir remplir une "situation financière" (cela me prend moins d'un quart d'heure avec mon logiciel de gestion), mais c'est de constater que cette complexité est non seulement inutile, mais aussi vicieuse.
Pourquoi "vicieuse" ? Parce qu'un copropriétaire (avec l'assistance de l'agent immobilier ou du notaire) est capable d'extraire et fournir à l'acquéreur les données de la "situation financière" à partir des seuls documents comptables dont il est normalement destinataire, sans devoir recourir au syndic.
Avec cette complication (volontaire ?), le passage par le syndic devient quasi-obligatoire.
La prestation est gratuite dans mon cas (car syndic coopératif = activité bénévole), mais je ne peux m'empêcher de penser aux professionnels qui vont facturer cette prestation et en rajouter au coût supporté par le copropriétaire, tout en se plaignant du travail supplémentaire que cela représente.
Le moins que l'on puisse dire à la lecture de ce document, c'est que les chambres professionnelles qui l'ont produit, normalement peuplées de gens intelligents, ne peuvent que l'avoir fait exprès, et ça, c'est plutôt inquiétant.
M. L… D…..
Syndic principal coopératif dans les Yvelines ».
Bravo ! Tout y est :
-le fait que les données à fournir soient volontairement complexifiées pour laisser croire que seul un syndic peut y répondre ;
-le fait que cette complexification artificielle est productrice d’honoraires abusifs ;
-le fait qu’il y a forcément une certaine complicité entre notaires et syndics.
On verra dans notre futur témoignage de la semaine prochaine combien cela est confirmé par la pratique.