ABUS 3585 Le cabinet COMPOINT devrait s’accorder une formation de remise à niveau
Le cabinet COMPOINT est situé à Clichy, dans les Hauts de Seine. Des copropriétaires sont venus consulter l’ARC et nous jugeons utile d’appeler à la vigilance à propos de ce dernier, pour plusieurs raisons que nous allons détailler.
Si l’on se réfère aux documents analysés, une importante remise à niveau des compétences de la part du gérant serait nécessaire.
I – L’AG annuelle non convoquée
Première anomalie : malgré un arrêté des comptes au 31/12/2012, l’assemblée générale de l’immeuble n’a toujours pas été convoquée à ce jour, 11 mois après. Pourtant, une AG doit se tenir dans les 6 mois suivants la clôture des comptes. Il y aura donc au minimum 5 mois de retard pour cette copropriété !
Que fait le syndic ? Il ne répond même pas aux e-mails, malgré les relances du conseil syndical demandant la convocation de leur AG. Ses honoraires sont pourtant supérieurs à 200 € TTC du lot, ce qui devrait l’inciter à faire correctement son travail, mais…
La copropriété se retrouve donc à rémunérer à 100 % le syndic, pour une mission qui n’est quant à elle pas remplie convenablement.
II – Une fin de mandat non précisée lors de sa dernière désignation
L’article 29 du décret du 17 mars 1967, modifié par le décret n°2010-391 du 20 avril 2010, dispose que « Le contrat de mandat du syndic fixe sa durée et précise ses dates calendaires de prise d'effet et d'échéance, ainsi que les éléments de détermination de la rémunération du syndic. »
Malgré cela, la résolution mise aux voix et adoptée lors de la dernière AG désignant le syndic (2012), était la suivante :
« Le Cabinet COMPOINT est renouvelé dans ses fonctions de Syndic de la copropriété selon les modalités de son contrat pour la période allant jusqu’à l’assemblée destinée à l’approbation des comptes pour l’exercice 2012 et notamment jusqu’à l’assemblée générale se tenant sur deuxième convocation au cas où la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 nécessaire au renouvellement du mandat du syndic n’aurait pas été obtenue lors de la première lecture. »
Comme on le constate, aucune date calendaire de fin de mandat n’est fixée. Ceci pourrait potentiellement engendrer un contentieux visant à faire constater l’absence de mandat en cours (et donc de syndic), un an après la tenue de la dernière AG.
III – Des honoraires sur travaux non votés dans une résolution spécifique
Autre point d’illégalité, le syndic fait voter dans la même résolution relative aux travaux :
- L’entreprise sélectionnée ;
- Le recours à un architecte et la fixation de ses honoraires ;
- Les honoraires du syndic (formulation employée : « Il est décidé de valider le montant des honoraires du syndic selon son contrat, soit 2% HT du montant HT des travaux ») ;
- Les dates d’exigibilité des fonds.
Rappelons qu’il est d’une part illégal de procéder à « plusieurs votes en un », d’autre part de se référer au contrat de syndic pour définir les honoraires en cas de travaux. Ainsi l’assemblée générale aurait dû pouvoir statuer spécialement sur son souhait ou non de recourir aux prestations d’un maître d’œuvre, ainsi que sur la fixation des honoraires du syndic.
Nous publions régulièrement des rappels sur ce point, mais le nombre de cabinets ne respectant pas l’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 étant absolument important, il est nécessaire d’insister : les honoraires sur travaux se négocient et se votent en assemblée générale, dans une résolution séparée de celle des travaux, et sans que le syndic ne puisse faire référence à d’éventuels honoraires inscrits dans son contrat, lesquels n’ont plus aucune valeur depuis la loi du 25 mars 2009.
IV – Des travaux privatifs votés en AG
Pour couronner le tout, le syndic fait voter des travaux privatifs en assemblée générale, bien que cette dernière n’ait normalement qualité qu’à statuer sur ceux affectant les parties communes. C’est ainsi que dans le cadre de la création de nouvelles descentes EU (eaux usées) et EV (eaux vannes), nécessitant un raccordement des équipements privatifs sur ce nouveau réseau de canalisations, le syndic a proposé un devis incluant le changement des WC de chacun des lots et leur raccordement.
Il n’appartient pourtant nullement aux copropriétaires de payer à hauteur de leurs tantièmes les WC de leurs voisins…
V – Conclusion
La gestion de ce « petit syndic de quartier » nous semble relativement légère. Nous invitons donc les copropriétaires dont l’immeuble est éventuellement géré par le cabinet COMPOINT à être très vigilants, et à veiller à ce que la gestion courante se fasse dans les formes et délais requis, voire à adhérer à l’ARC pour être conseillés.
Si ces problèmes vous rappellent la gestion de votre propre syndic, vous êtes également concernés et nous vous conseillons de faire le nécessaire, en vous faisant par exemple assister en ce sens. Pour cela, vous savez à quelle porte sonner.