ABUS 3554 : Oui, il faut ENCADRER les prestations supplémentaires facturables par les syndics

Oui, il faut ENCADRER les prestations facturables par les syndics et on va expliquer pourquoi à travers l’exemple des honoraires illicites sur les comptes vendeurs.

I. La nécessaire limitation des honoraires supplémentaires

Nous ne cessons de le dénoncer : les honoraires de syndic et les frais de gestion ne cessent de croître. Ainsi, entre 2011 et 2012 les honoraires de base ont augmenté de 2,9 % tandis que les prestations particulières se sont accrues de 10 %.

Ces prestations particulières relèvent trop souvent de pratiques abusives ou illégales, l’arrêté « Novelli » n’ayant pas du tout calmé les ardeurs condamnables de certains syndics.

L'ARC se réjouit à cet égard de la disposition du projet de loi « ALUR » (votée en première lecture par l'Assemblée nationale - article 26) qui prévoit de limiter par décret les prestations particulières des syndics : seules celles figurant sur cette liste pourraient être facturées en plus de la rémunération forfaitaire.

Les syndics poussent des cris d’orfraie au sujet de cette disposition, parlant d’une « vision restrictive et passéiste des services offerts à la clientèle » selon le Président de la FNAIM qui a ajouté : « l’encadrement des prestations complémentaires, et des honoraires y afférents, seront nuisibles à la concurrence, entraveront l’innovation et homogénéiseront les services offerts aux copropriétés qui seront privées d’accéder à des demandes ‘sur mesure’,  figées dans une liste décrétée qui peinera à évoluer ».

Monsieur le Président, vous avez tort !

Si l’on ne limite pas, dans une liste, les prestations facturables, vos adhérents vont encore - et toujours - s’ingénier à inventer des prestations abusives ou illégales, tout en cachant soigneusement leurs honoraires réels alors qu’ils ont l’obligation de les présenter en assemblée générale.

II. Un exemple le cas FONCIA

Nous en donnons un seul exemple : le pillage des comptes des ex-copropriétaires vendeurs.

Alors que la loi prévoit sans ambiguïté ce qui peut être facturé à un copropriétaire lors d’une mutation (seulement « l’état daté » depuis juillet 2006) et que son compte doit être soldé lors de celle-ci (depuis septembre 2004), certains syndics ne restituent pas les avances laissées par les vendeurs, volontairement.

Puis ils ponctionnent - là encore illégalement - tous les ans des honoraires de « tenue de compte vendeur », qu’ils indiquent même dans leur contrat. De quels « service innovant » s’agit-il, Monsieur le président de la FNAIM ?

Ainsi, le problème se résout de lui-même puisque les comptes des ex-copropriétaires vendeurs diminuent chaque année pour un jour être soldés… au profit du syndic !

Le Groupe Foncia (premier syndic de France), par exemple, est un de ces syndics qui ponctionne ces comptes chaque année.

Lors d’un récent contrôle, l’un de nos contrôleurs a découvert que Foncia (nous tairons le nom de l’agence) a facturé trois ans d’un coup et a ainsi pris 28,71 € par compte, mettant même le compte d’un ex-copropriétaire en négatif ! Vous avez bien lu, la ponction a réussi à mettre le compte en négatif.

Et pour ceux qui pensent que cela n’est qu’un jeu d’écritures comptables, sachez que ces honoraires sont bel et bien payés par tous les copropriétaires avec l’argent du syndicat des copropriétaires par prélèvement sur le compte bancaire.

Il est impossible de continuer à laisser les syndics bafouer la loi et le règlement à leur guise…

Il faut donc bien ENCADRER ce qui peut être facturé, et seule une liste fermée peut y parvenir. Un décret listant ce qui pourra être facturé au titre des prestations particulières est donc nécessaire, et il faudra même que ce décret soit très précis, sinon il sera contourné, tout comme l’arrêté « Novelli ».

Chat échaudé craint l’eau tiède dit-on : ce décret, nécessaire, ne devra pas l’être (tiède)…

À noter : il y a quelques années nous avons obtenu que les contrats d’ascenseurs ne puissent plus prévoir des suppléments (type : changement des ampoules qui étaient facturées jusqu’à 150 € !). Cela a permis de supprimer les abus tarifaires et d’introduire une vraie concurrence.

Ce sera la même chose avec les contrats de syndic.