ABUS 3553 L’intoxication des syndics pour augmenter leurs honoraires a déjà commencé :
Pinocchio chez les syndics
I. Ils crient pour faire croire qu’ils ont mal
On le pressentait, mais le premier exemple qui nous a été adressé va au-delà de tout ce qu’on pouvait imaginer et redouter.
Certains syndics ont décidé d’utiliser la loi A.L.U.R. en cours de discussion pour - déjà - justifier des augmentations d’honoraires. Seul petit problème : l’argumentaire utilisé est un tissu (ou choix) d’inepties et de mensonges et dénote incompétence et/ou fourberie suite à notre premier abus et la réponse de nos adhérents nous avons décidé d’apporter une réponse encore plus précise. Suivez le guide.
II. La note d’information du cabinet JDM-Gestion : sept mensonges volontaires ou erreurs graves !
Cette note confirme l’adage : « plus c’est gros, mieux c’est ». Jugez-en.
Nous donnons le texte et l’analyse ensuite, ceci ligne à ligne.
« Note d’information » - JDM-Gestion »
« Nouvelle réforme de fa comptabilité, nouvelles réformes des contrats de syndic ; obligation de détenir la totalité des fonds des travaux votés par assemblée générale AVANT de passer une commande, obligation de lancer sans délai les procédures de recouvrement dés le premier jour de retard, saisine automatique de plein droit du Président du Tribunal de Grande Instance en cas d'impayé, immatriculation obligatoire des copropriétés à un registre national avec transmission annuelle des données comptables, information des résidents des copropriétés non-copropriétaires eux-mêmes des décisions des assemblées générales, suppression probable de la dispense du compte séparé, impossibilité pour les copropriétaires de vendre un bien dès le premier euro de retard de travaux et/ou charges, interdiction dés pouvoirs non nominatifs pour les assemblées générales, création d'un document synthétique par copropriété (futur article 8-2 de fa loi du 10 juillet 1965), création d'un fonds de prévoyance obligatoire (en sus du compte ordinaire) pour les copropriétés, instauration d'un diagnostic technique aux fins d'élaboration d'un plan pluriannuel de travaux...
Voici quelques-unes des modifications du fonctionnement de votre copropriété à intervenir Tan prochain dans le cadre notamment de la Ioi ALUR présentée ces derniers jours par Madame DUFLOT au parlement.
Ces nouvelles réglementations vont de facto alourdir la gestion purement administrative de vos biens, au détriment de la réactivité nécessaire que vous êtes en droit d'attendre de votre syndic et entraîner une hausse des coûts proportionnels au temps passé à remplir ces nouvelles missions obligatoires.
Elles nous imposent également de devoir plus rapidement vous adresser, en cas de léger retard de paiement, des courriers à la teneur désagréable, mais Impératifs pour garantir le syndicat des copropriétaires.
Restant à votre disposition pour continuer a géré au mieux votre immeuble
Votre syndic, le cabinet JDM-Gestion ».
III. Réponse point par point
Ce drôle de syndic établit donc une liste (on va voir à trois-quarts fausse) des innovations de la loi A.L.U.R. qui vont justifier un travail supplémentaire de sa part, donc des honoraires supplémentaires.
Reprenons point par point cette liste. Vous êtes assis !
|
|
Commentaires |
|
« Nouvelle réforme de la comptabilité » |
C’est un premier et pur mensonge (on verra qu’y en aura d’autres). Il n’y a aucune réforme de la comptabilité, par contre il serait bien que tous les syndics appliquent enfin la réforme de... 2005 et respecte la comptabilité d’engagement et le plan comptable.
|
|
« Nouvelles réformes des contrats de syndic » |
Oui, heureusement, mais celle-ci n’entraînera pas un travail administratif supplémentaire : elle empêchera simplement les syndics indélicats de facturer des honoraires supplémentaires injustifiés.
|
|
« Obligations de détenir la totalité des fonds des travaux votés par l’assemblée générale AVANT de passer une commande »
|
À nouveau un pur mensonge. Le syndic essaye de faire porter à la loi A.L.U.R. une pratique très discutable de certains syndics qui ne commandent les travaux QUE quand ils détiennent 100 % des fonds (ceci pour pouvoir placer les sommes déjà recueillies à leur seul profit). |
|
« Obligation de lancer sans délai les procédures de recouvrement dès le premier jour de retard » [A noter qu’un peu plus bas le syndic ajoute, de façon encore plus mensongère ceci : « Elles nous imposent également de devoir plus rapidement vous adresser, en cas de léger retard de paiement, des courriers à la teneur désagréable, mais impératifs pour garantir le syndicat des copropriétaires ».
|
Là le syndic va au-delà du mensonge ; il s’agit ni plus ni moins que d’une imposture. La loi A.L.U.R. n’a RIEN changé à ce qui existe aujourd’hui.
Plus menteur, tu meurs. Tiens ton nez, Pinocchio. Là encore nous sommes dans la pure invention. |
|
« Saisine automatique de plein droit du président du TGI en cas d’impayés ».
|
Nous sommes là, non plus dans le mensonge, mais dans la désinformation. La loi A.L.U.R. ne fait que reprendre et préciser la loi BOUTIN (2009 !) qui obligeait le syndic a engagé une action si les impayés dépassaient 25 % !
|
|
« Immatriculation obligatoire des copropriétés à un registre national avec transmission annuelle des données comptable »
|
Enfin quelque chose de vrai. L’ARC a, d’ailleurs, engagé une rigoureuse protestation contre cette immatriculation compliquée et plaide pour une immatriculation simple (nous avons déposé des amendements en ce sens). À noter que les chambres professionnelles de syndics de leur côté sont restées quasi-muettes : curieux !
|
|
« Information des résidents de copropriétés non-copropriétaires des décidions des assemblées générales »
|
Cette disposition (non respectée...) a déjà été instaurée en... 2000, il y a donc treize ans et n’est respectée par pratiquement aucun syndic.
|
|
« Suppression probable de la dispense du compte séparé »
|
Les syndics eux-mêmes disent que le surcoût en cas de compte séparé est désormais nul grâce aux évolutions des techniques bancaires. Il faudrait savoir... |
|
« Impossibilité pour les copropriétaires de vendre un bien dès le 1er euro de retard de travaux/ou de charges »
|
Faux. Autre mensonge inadmissible. La loi a instauré le contraire : l’impossibilité pour un débiteur d‘acheter un autre logement dans la copropriété, ceci pour protéger les autres copropriétaires. |
|
« Interdiction des pouvoirs non nominatifs » |
Le pouvoir en blanc est jugé déjà illégal depuis des années et le pouvoir au syndic impossible. Curieux : ce syndic est gêné par une disposition qui reprend simplement la jurisprudence. Il pourra moins « tripatouiller » les pouvoirs, mais on voit mal en quoi cela va lui rajouter un travail administratif.
|
|
« Création d’un document synthétique par copropriété » |
Le document va utilement remplacer le « carnet d’entretien obligatoire » depuis 2000, mais non rempli par les syndics (ou mal). Curieux que le syndic se plaigne d’avoir enfin à remplir un document informatif utile.
|
|
« Création d’un fonds de prévoyance obligatoire »
|
Ce fonds permettra de financer plus facilement les gros travaux, donc facilitera : 1. la gestion des copropriétés ; 2. la perception d’honoraires pour travaux. Pas vraiment de quoi se plaindre... Par ailleurs, ce syndic menteur oublie de dire que pour le moment ce fonds ne concerne QUE les copropriétés de plus de 50 lots et plus. Menteur ou nul ?
|
|
« Instauration d’un diagnostic technique aux fins d’élaboration d’un plan pluriannuel de travaux » |
Dernière phrase, dernier mensonge. Il n’y a aucune obligation. La loi dit simplement que les copropriétés « peuvent » faire procéder si elles le souhaitent à un tel diagnostic. |
|
Cerise sur le gâteau de ce gros menteur mal informé : « Ces nouvelles réglementations vont de facto alourdir la gestion purement administrative de vos biens, au détriment de la réactivité nécessaire que vous êtes en droit d'attendre de votre syndic et entraîner une hausse des coûts proportionnels au temps passé à remplir ces nouvelles missions obligatoires ».
|
|
|
Commentaire : On croit rêver : si le syndic n’st jamais dans l’immeuble et jamais au bout du fil cé-sera la-faute-à-la-loi ALUR ! Renversant.
|
Contenus associés
-
Ouvrage
-
Ouvrage
