ABUS 3516 Non aux honoraires extravagants et injustifiés des syndics sur les fonds placés
I. Les « honoraires » des syndics pour placements des fonds
Tous les copropriétaires conscients de l’importance qu’il y a de bien gérer la copropriété souhaitent constituer des fonds travaux.
Ces fonds sont forcément placés au profit du syndicat des copropriétaires.
Le problème est le suivant : les syndics prélèvent des « honoraires » en cas de placement des fonds, honoraires qui peuvent facilement être équivalents aux intérêts perçus et même être supérieurs, ce qui fait que les « fonds travaux » coûtent de l’argent aux copropriétaires.
Voyons cela et voyons comment réagir et agir.
II. Des honoraires calculés non sur le « volume d’argent » effectivement placé, mais sur le montant maximum
Les syndics prélèvent un pourcentage sur les sommes placées. Outre le fait qu’on verra plus loin que ce pourcentage n’a aucune justification, le mode de calcul constitue de fait un abus manifeste, qui explique notre colère grandissante.
Prenons un exemple :
- un syndic indique dans son contrat qu’il va prendre 1 % (évidemment H.T) des sommes placées. Personne ne se méfie vraiment et pourtant, d’après notre exemple :
- le syndic va appeler 20.000 euros début juillet plus 20.000 euros en fin novembre ;
- il va donc placer sur l’année civile (à 2 % l’an) 20.000 euros sur six mois et en plus 20.000 euros sur un mois, ce qui rapportera en tout : 283 euros ;
- pendant ce temps-là le syndic va prélever 1,19 % TTC sur 40.000 euros, soit 478 euros.
Absolument ahurissant, mais absolument conforme, aussi, malheureusement, à la réalité.
III. La justification inadmissible des syndics
Les syndics justifient ce système en disant que leur Caisse de garantie calcule leur prime annuelle non pas sur le volume annuel des fonds détenus pendant une année, mais sur la « pointe » (trésorerie la plus haute de l’année).
Ainsi dans notre cas, les syndics font croire qu’ils vont payer une surprime pour les 40.000 euros appelés.
Or, derrière cette affirmation il y a :
- une tromperie ;
- un abus.
- La tromperie : si un syndic reçoit 40.000 euros échelonnés sur une année, il est fort possible que dans le même temps il libère 40.000 € (de travaux ou non) pour une autre copropriété ; dans ce cas il n’aura RIEN de plus à payer à sa caisse.
La tromperie c’est donc que - contrairement à ce que laissent croire les syndics - la « pointe » n’est pas forcément impactée par TOUTES les sommes qui rentrent, mais doit tenir compte aussi de toutes les sommes qui sortent...
- L’abus c‘est que lorsque leur caisse leur prend jusqu'à seulement 0,10 % sur leur « pointe » réelle, une majorité de syndics facturent 1 % H.T soit...dix fois plus. Il semblerait même que le taux (qui est dégressif) puisse être de beaucoup plus faible chez les plus « gros » syndics et aller jusqu’à seulement 0,04 % ! Dans ce cas, ce n’est plus un abus, c‘est du vol.
Le « pompon » a été décroché par un syndic d’Ile-de-France, la société de Gérance Richelieu Raincy (93) qui va jusqu’à écrire dans une résolution sur le fonds travaux cette abomination :
« Fixation de son montant annuel à la somme de € 50.000. Il est précisé que les fonds ainsi recueillis seront placés au profit du syndicat des copropriétaires (minimum € 8.000,00) déduction faite du remboursement des frais correspondants à la cotisation versée à la Caisse de Garantie, soit 1 % hors taxes du capital placé ».
Ainsi sur cent copropriétés qui vont placer chacune 50.000 euros, le syndic va prélever abusivement en tout 1,19 % (TVA incluse), soit 59.800 euros (oui : cinquante-neuf mille huit cents soit 598 euros x 100 !) alors qu’il ne versera peut-être rien à sa caisse de garantie et qu’en tout état de cause il a écrit « noir sur blanc » un énorme mensonge sur sa cotisation.
Voilà pourquoi nous disons : « Non aux honoraires extravagants et injustifiés des syndics en cas de mise en place d’un fonds travaux ».
Voilà pourquoi nous allons agir pour empêcher aussi ces abus qui expliquent que de nombreuses copropriétés renoncent au « fonds travaux ».
D’ailleurs nous avons conseillé à notre adhérent qui nous a soumis cette horreur de procéder ainsi :
- demander à son syndic qu’il atteste du fait que sa caisse lui prélève 1 % HT sur CES sommes.
- À défaut, exiger le remboursement.
« Si vous aviez vu la tête du syndic... », nous a raconté l’adhérent !