ABUS 3494 Lorsque les syndics essaient d’avoir la main mise sur l’ordre du jour de l’assemblée générale :
le cas CITYA
On constate toujours, ici et là, des tentatives de syndics professionnels d’avoir la main mise sur l’ordre du jour de l’assemblée générale, pour éviter la plupart du temps toute velléité de contestation de son mandat et de sa gestion, comme l’atteste la résolution d’une assemblée générale du 23 mai 2013 d’une copropriété d’Orléans ayant pour syndic, CITYA (République) IMMOBILIER.
I. Les droits des copropriétaires en matière d’établissement de l’ordre du jour de l’assemblée générale
- Un droit acquis inaliénable
L’article 10 du décret du 17 mars 1967 dispose que tout copropriétaire (ou le conseil syndical) peut notifier À TOUT MOMENT au syndic l’inscription d’une question de son choix à l’ordre du jour de l’assemblée générale.
Et ce même texte de préciser, l’obligation pour le syndic de porter cette question à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale, ou à défaut à la suivante s’il ne peut pas intégrer celle-ci dans la convocation à notifier à tous les copropriétaires, en respectant le délai minimum réglementaire de 21 jours (entre le lendemain de la première présentation de celle-ci à tous les copropriétaires et la date de tenue de l’assemblée générale selon l’article 9 du décret du 17 mars 1967).
- Des obstructions inadmissibles, et inopposables aux copropriétaires
Malgré ce principe d’ordre public, des syndics « professionnels » entendent restreindre le droit des copropriétaires, voire du conseil syndical à notifier leur question à l’ordre du jour de l’assemblée générale par le biais de la procédure prévue à l’article 10 du décret du 17 mars 1967.
Ainsi le syndic CITYA (République) IMMOBILIER (à Orléans) a inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 23 mai 2013 d’une résidence de la ville d’Orléans, et fait adopter une résolution n° 20, par laquelle toute demande des copropriétaires devra désormais être adressée avant le 31 décembre de chaque année. Au-delà de cette date, toute requête ne sera plus prise en compte, alors même que l’assemblée générale annuelle se tiendrait 5 mois après.
Voici la résolution de CITYA syndic toujours hors la loi :
« Résolution N° 20 : demande d’inscription à l’ordre du jour. Article24
L’assemblée générale des copropriétaires décide que les questions formulées par les copropriétaires pour l’établissement de l’ordre du jour de l’assemblée suivante ne seront prises en compte que dans la mesure où elles parviennent au syndic au moins à la date de clôture de l’exercice comptable du syndicat, soit avant le 31 décembre de chaque année.
Au-delà de cette date, elles ne seront prises en compte que pour la réalisation de l’ordre du jour de l’assemblée générale ultérieure ».
II. Et la Recommandation de la Commission Relative à la Copropriété (CRC), Monsieur BRIAND
On rappellera à Monsieur BRIAND, PDG de CITYA - et accessoirement député de la République en délicatesse avec la loi du 10 juillet 1965 - que sont syndicat professionnel préféré - la FNAIM - a co-rédigé une recommandation de la Commission Relative à la Copropriété où l’on peut lire ceci :
« La Commission.
Constate : qu’il est quelquefois proposé à l’assemblée générale des copropriétaires de fixer une date avant laquelle doivent être notifiées au syndic toutes les questions dont il est demandé qu’elles soient inscrites à l’ordre du jour d’une assemblée générale, et ce, plusieurs mois avant la tenue de cette assemblée.
Rappelle :
- que l’article 10 susvisé précise que la demande d’inscription d’une question à l’ordre du jour peut intervenir à tout moment au cours de l’année ;
- que ce texte n’impose aux copropriétaires aucune période ou aucune date limite pour notifier par lettre recommandée avec avis de réception au syndic, une demande d’inscription d’une question à l’ordre du jour ;
- que néanmoins, la notification de la question à inscrire à l’ordre du jour doit intervenir suffisamment tôt pour que le syndic puisse l’inscrire ;
- que le syndic n’est pas le juge de l’opportunité de l’inscription quand bien même les documents nécessaires à une décision valide n’auraient pas été joints à la demande d’inscription.
Recommande : au syndic
- de ne pas proposer au vote une date limite d’envoi des questions à inscrire à l’ordre du jour ;
- de retenir toutes les questions ayant été notifiées depuis la dernière assemblée générale pour les inscrire à l’ordre du jour de la prochaine assemblée ;
- d’appeler l’attention du demandeur lorsque la question ne peut prospérer pour quelques motifs que ce soit ;
- de différer l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée suivante seulement à partir du moment où la demande lui parvient alors que les convocations ont été établies et sont prêtes à être envoyées ».
Mais Monsieur BRIAND est au-dessus des Recommandations de la CRC, comme il est au-dessus des lois.
III. Les incidences de l’obstruction illicite du syndic
- Une pratique illicite
La jurisprudence judiciaire est incontestable en ce qui concerne la valeur juridique de ces restrictions d’inscription de questions à l’ordre du jour de l’assemblée générale.
Qu’elles soient conventionnelles (clause dans le règlement de copropriété) ou issues d’une résolution de l’assemblée générale, elles sont strictement illicites.
Le syndic a l’obligation de prendre en compte les questions, qui lui sont adressées pour inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale par un copropriétaire ou le conseil syndical sur le fondement de l’article 10 du décret du 17 mars 1967.
En effet, le syndic :
- n’est pas juge de l’opportunité des questions régulièrement notifiées (Cass. 3e civ. 29 mai 2002, n° 00 - 17296).
Cela signifie qu’il est tenu de les porter à l’ordre du jour sans avoir à leur apporter la moindre modification.
Il convient donc de rédiger une question claire et concise, avec son projet de résolution correspondant, ainsi que les éventuelles pièces qui pourraient être nécessaires à l’adoption de la décision (ex : devis d’une entreprise en cas de travaux, projet de contrat de syndic professionnel ou bénévole dans l’hypothèse d’une mise en concurrence du mandat …) ;
- a même l’obligation de compléter l’ordre du jour d’une assemblée générale (déjà convoquée), s’il peut notifier une nouvelle convocation en respectant le délai minimum réglementaire de 21 jours fixé par l’article 9 du décret du 17 mars 1967 (Cassation 3e civile 10 septembre 2008, n° 07 - 16448).
L’initiative du syndic CITYA (République) IMMOBILIER est donc parfaitement illégale, et la résolution approuvée inopposable aux copropriétaires, car contraire à une disposition d’ordre public.
- Une pratique aux conséquences fâcheuses
Le refus d’inscription d’une question à l’ordre du jour de l’assemblée générale régulièrement notifiée au syndic par un copropriétaire :
- a principalement pour conséquence de constituer une faute du syndic et de l’exposer de la part du copropriétaire lésé à une action en réparation sur le terrain de la responsabilité civile délictuelle (Cassation 3e civile 29 mai 2002, n° 00 - 17296) ;
- peut exceptionnellement entrainer la nullité d’une résolution adoptée, dans la mesure où la question « écartée » aurait eu une influence sur le vote de la résolution adopté (Cassation 3e civile 12 mars 2008, n° 07 - 14792).
Conclusions :
Il convient de notifier suffisamment tôt au syndic (au moins un mois et demi avant la date de tenue de l’assemblée générale) les questions, les projets de résolutions et les éventuelles annexes impératives pour l’approbation régulière de la décision par le syndicat réuni en assemblée générale.
Cela ne signifie pas pour autant que le syndic puisse légitimement refuser d’inscrire une question régulièrement notifiée par un copropriétaire, au motif qu’elle lui serait parvenue « trop tard » au regard du délai déterminé par le règlement de copropriété, ou une délibération de l’assemblée générale.
Il suffit dans la demande notifiée au syndic de lui rappeler l’état du droit (références réglementaires et jurisprudentielles), en soulignant les risques encourus en cas de violation de sa part à cette règle d’ordre public.
Il ne fait nul doute, que les Commissions régionales paritaires disciplinaires prévues par le projet de loi A.L.U.R. (Accès au Logement et à un Urbanisme Rénové) du Ministre du Logement Cécile DUFLOT, devraient favoriser des solutions concertées à ce type de pratiques illicites de certains syndics professionnels.