ABUS 1515 L’ARC et les syndics (suite) :
neuf questions / neuf réponses
I- Compte bancaire séparé contre les copropriétaires.
2ème partie : et le sous-compte ?
Dans notre abus numéro 1508 nous avons commencé de répondre à une série de questions d’un Internaute concernant les relations entre l’ARC et les syndics, la première question touchant aux problèmes du compte séparé.
Nous pensions avoir fait le tour de ce premier problème, mais notre interlocuteur nous écrit à nouveau :
« Je vous remercie de votre réponse. Cependant, certains syndics disent que le SOUS-COMPTE pourrait être pour les copropriétaires un excellent substitut au compte séparé tout en permettant aux syndics de bénéficier des produits financiers, donc de maintenir des honoraires plus faibles. Pourriez-vous me dire ce que vous en pensez ? Bien cordialement ».
Voici notre réponse.
« Bonjour,
Là encore nous répondons volontiers à votre courrier car c’est pour nous l’occasion de préciser d’autres points sur le problème du compte séparé. Nous publierons une réponse dès la semaine prochaine.
Cordialement ».
Voici donc notre réponse :
I- Le sous-compte : l’apparence du compte séparé mais tous, les défauts du compte unique
Il faut rappeler que le sous-compte a été utilisé par certains à l’origine pour abuser les copropriétaires et leur faire croire qu’ils avaient affaire à un compte séparé (loi BONNEMAISON). Il se présente d’ailleurs comme un compte séparé avec ses attributs : des relevés bancaires et un chéquier distinct, ce que mettent en avant de façon comique certains syndics : « Comment ça, vous avez l’odeur et la saveur du compte séparé et vous faites encore les difficiles ? Sacrés copropriétaires. Jamais contents ».
Pendant toute une époque les syndics ont ainsi pu faire croire que le sous-compte était assimilable à un compte séparé.
Il a fallu plusieurs années et déjà de notre part un long combat, pour que la possibilité de tromperie (car s’en était une) soit reconnue comme telle par les pouvoirs publics et que le sous-compte soit bien identifié comme n’étant RIEN d’autre qu’un avatar de compte unique.
Insistons d’ailleurs - pour tous ceux qui ont la mémoire bien courte - que c’est l’ARC qui, à l’époque, a mis en évidence le fait puis a obtenu que le sous-compte soit explicitement reconnu comme étant une « des modalités du compte unique » (texte du « référentiel » Qualité-syndic négocié par l’ARC en 1996-1997 sous le contrôle des Ministères de la Justice, du Logement, de l’Economie).
On va voir que si nous avons obtenu cette reconnaissance c’est que le sous-compte ne présente pas forcément plus de garantie de transparence ni de possibilité de contrôle que le compte unique et que - pour le reste - il présente exactement les mêmes défauts et DANGERS que le compte unique.
II- Sous-compte et absence de transparence
Pourquoi les pouvoirs publics ont-ils fini par refuser l’équation trompeuse sous-compte = compte séparé ?
Tout simplement parce que, sur un sous-compte, un débit ne démontre JAMAIS la certitude que le fournisseur ait été réellement payé à la date du débit, mais peut tout simplement signifier un virement sur un compte de regroupement du syndic (compte pivot), ceci quelle que soit la technique bancaire et comptable utilisée : certes le sous-compte est bien débité de la somme, par exemple, de 459 € due à tel fournisseur mais ce peut être le syndic qui vire cette somme sur son compte de regroupement avant de payer effectivement le fournisseur.
Par ailleurs, certains sous-comptes sont quasiment illisibles. Exemple : on aura UN débit de 2 100 € avec le libellé suivant : « Virement tiers divers » ! Où est la transparence ? Où est l’intérêt pour le copropriétaire.
Dès lors, plus rien n’est certain, il n’y a donc plus de transparence et tout reste à contrôler : or à quoi sert d’avoir des « relevés » si c’est pour devoir contrôler à chaque fois ce qu’il y a derrière les écritures du relevé ?
Précision : certes de nombreux syndics utilisent « honnêtement » ou « correctement » le sous-compte, mais ce n’est pas le cas de tous et, là encore, les syndics peu scrupuleux rendent malheureusement suspect tout le dispositif.
III- « Sous-compte » : les mêmes tentations pour le syndic ; les mêmes pratiques préjudiciables possible
Si vous avez bien lu notre première réponse, vous auriez su que le compte non séparé induit souvent une gestion « perverse » (purement financière) des copropriétés, TOUT étant fait par certains pour que la trésorerie soit toujours la plus abondante possible, ce qui entraîne forcément des dérives préjudiciables aux copropriétaires (paiement différé ; budget surévalué ; fonds permanents trop importants, etc.).
Avec le sous-compte les mêmes tentations existent pour les syndics, et elles entraînent souvent les mêmes pratiques. Certes, là encore, il existe heureusement des syndics raisonnables qui ne vont pas abuser du système, mais cela requiert toujours des contrôles et une vigilance dont les copropriétaires se passeraient fort bien.
IV- UN autre argument qui plaide contre le sous-compte et le compte unique : les difficultés en cas de changement de syndic
Dans notre précédent article, nous avons passé sous silence un argument important contre le compte unique et contre le sous-compte.
Puisque certains ne sont pas encore complètement convaincus de leur aspect négatif, insistons donc.
Le compte unique et le sous-compte posent, en effet, en cas de changement de syndic bien des problèmes. D’abord il faut interrompre tous les prélèvements et en souscrire de nouveaux, ce qui est une source de complication mais aussi qui créent des risques (interruption de certains services ou doublons).
Ensuite on constate que l’ancien syndic fait valoir le fait que - pour transmettre les fonds - il faut attendre que TOUS les prélèvements autorisés sur son compte soient suspendus et que tous les chèques émis soient encaissés, ce qui peut prendre du temps.
Conséquence : beaucoup de temps perdu, pas de fonds disponibles immédiatement, sans parler des problèmes concernant des copropriétaires dont les charges ont été encaissées mais dont les comptes n’ont pas été crédités.
Nous posons la question : au nom de quoi les copropriétés et les nouveaux syndics (qui peuvent être des syndics bénévoles) ont-ils à supporter tous ces tracas, ceci uniquement pour le confort et au seul profit des syndics sortants, le plus souvent révoqués ?
Quel est ce système de « fous » ou le mandant (le syndicat) doit se soumettre à la logique et aux intérêts de son mandataire, ce qui est le monde à l’envers ?
Arrêtons ces faux-semblants, cet illusionnisme : le compte NON séparé et le sous-compte n’ont aucune raison d’être ni aucune légitimité à un syndicat, un compte, comme partout ailleurs en Europe, est-ce assez clair ?
Nous espérons avoir répondu à la question complémentaire posée par notre Internaute.
La semaine prochaine nous poursuivons nos réponses à son mél ( voir abus numéro 1508) en abordant le problème des syndics eux-mêmes et de l’évolution des cabinets.