Une des difficultés majeures rencontrée par les copropriétaires est le manque de connaissances techniques sur l’état du bâti de leur immeuble.
Trop souvent les conseils syndicaux ou les syndics bénévoles sont confrontés à l’urgence de signer des devis tout simplement parce que certains travaux n’ont pas pu être anticipés par manque de connaissances techniques.
Actuellement, les dispositifs prévus par la loi ou proposés sur le marché sont soit inadaptés, soit extrêmement coûteux impliquant qu’ils ne soient réservés qu’aux grandes copropriétés qui peuvent se permettre de les financer.
Consciente du nombre important de copropriétés de moins 50 lots, il était indispensable que la coopérative de l’ARC, Copropriété Services, propose à ses adhérents une solution pratique et adaptée : le Bilan Initial du Bâti (BIB).
Ce service est spécialement conçu pour les petites copropriétés de moins de 50 lots principaux (ne sont comptés que les appartements, locaux commerciaux et locaux d’activités).
I. Un diagnostic sur les installations et le bâti
L’ARC souhaite enclencher au sein des copropriétés une prise de conscience sur l’état technique des immeubles.
Pour cela, la Coopérative technique de l’ARC a missionné un expert diplômé d’architecture, spécialisé en copropriété, qui réalisera le « tour de l’immeuble » en donnant un avis sur chaque élément visité à partir de cinq critères qui sont :
- l’état technique ;
- l’état thermique ;
- les potentielles d’améliorations thermiques ;
- les préconisations ;
- l’urgence, ou non, à réaliser des travaux.
Notre approche n’est pas forcément de préconiser des travaux de rénovation énergétique mais d’identifier les opérations essentielles à réaliser soit du fait d’un manque d’entretien du bâti ou de ses équipements, soit parce qu’il y a un risque de danger imminent.
Cette visite « état de lieux » de la copropriété concernent les parties suivantes :
- les éléments bâtis de structure, les façades, les toitures,
- les menuiseries extérieures telles que portes, fenêtres et volets,
- les espaces communs tels que halls, paliers, couloirs, escaliers, locaux collectifs,
- les parties en sous-sols telles que caves,
- les parkings,
- les espaces extérieurs,
- le système de ventilation.
Suite à la visite, l’expert effectuera un bilan écrit étayé de photographies ainsi que d’une feuille de route des travaux collectifs à réaliser sur la base de trois critères qui sont :
- les travaux urgents à engager ;
- les travaux prioritaires à engager ;
- les autres travaux recommandés.
Ce bilan a donc un double objectif qui est, d’une part, d’établir un état des lieux du bâti et, d’autre part, de fournir un rapport compréhensible et exploitable aussi bien par le conseil syndical ou le syndic bénévole que par les copropriétaires.
II. Le coût de ce service d’assistance
La difficulté majeure pour notre association a été de trouver le bon compromis entre une étude qui soit utile sans que pour autant elle n’entraine un coût exorbitant.
C’est pour cela que nous avons établi des tarifs les plus pondérés possible à partir du nombre de lots qui composent la copropriété auxquels une majoration est appliquée si elle dispose de plus de deux bâtiments.
Voici donc les tarifs :
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Nombre de lots principaux |
Prix TTC |
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2 à 9 lots |
1.104 € TTC |
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10 à 19 lots |
1.596 € TTC |
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20 à 49 lots |
2.700 € TTC |
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Majoration par bâtiment supplémentaire si plus de 2 bâtiments |
204 € TTC |
Le coût de cette prestation inclus la visite de l’immeuble assurée par l’expert, qui idéalement devra se faire avec le président du conseil syndical, ainsi que la rédaction du bilan écrit qui sera produit dans un délai maximal de 30 jours à compter de la visite.
Cette prestation entre dans le cadre de l’article 27 du décret du 17 mars 1967 qui permet au conseil syndical de faire appel à toute personne de son choix pour assurer une mission d’assistance.
Comme le précise ce même article, les dépenses nécessitées par l’exécution de sa mission constituent des dépenses courantes qui sont supportées par le syndicat et réglées par le syndic.
Notez bien que ce nouvel outil est pour l’instant opérationnel pour les copropriétés situés à Paris ou proche couronnes (accessibles en métro).
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Appeler la Coopérative technique de l’ARC au 01 40 30 42 82 ou consulter le site de l’ARC à partir du lien https://arc-copro.fr/BIB pour avoir toutes informations complémentaires sur ce nouveau service ou pour en commander sa réalisation.
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CONTRAT D’ASSISTANCE AU CONSEIL SYNDICAL
Bilan Initial du Bâti (BIB)
Entre les soussignés :
Le conseil Syndical du syndicat des Copropriétaires sis au ……………………………………………………. représenté en la personne de monsieur ou madame ……..………………………………………………………
Adhérent de l’ARC N° : ……………………………………………
Ci-après dénommée « le conseil syndical »
Et,
ARC SERVICES Sarl coopérative au capital de 348.920 € dont le siège est 31, rue Joseph Python 75020 PARIS, enregistrée au Registre du Commerce et des Sociétés de Paris sous le N° 378 356 968.
Ci-après dénommée « le Prestataire ».
Ceci exposé, il est convenu ce qui suit :
Article I – Objet :
Le présent contrat est une prestation d’assistance au conseil syndical tel que définie par l’article 27 du décret du n°67-223 du 17 mars 1967.
La prestation se décompose en 2 temps :
Le prestataire effectue une visite sur place afin de réaliser un état des lieux des parties suivantes, qui sont :
- les éléments bâtis de structure, les façades, les toitures,
- les menuiseries extérieures telles que portes, fenêtres et volets,
- les espaces communs tels que halls, paliers, couloirs, escaliers, locaux collectifs,
- les parties en sous-sols telles que caves,
- les parkings,
- les espaces extérieurs,
- le système de ventilation.
De plus un avis sera donné sur l’état des réseaux d’électricité, de gaz ainsi que sur les réseaux d’évacuation d’eau et de distribution d’eau.
Dans un second temps, un bilan écrit reprenant les parties visitées sera transmis au conseil syndical. Une feuille de route récapitulative des travaux collectifs à engager sera proposée à titre indicatif en dernières pages du bilan ainsi qu’une conclusion synthétique sur l’état technique de la copropriété.
Article II – Limite de la prestation :
La prestation ne peut en aucun cas être assimilée à une étude de maitrise d’œuvre ni à un Diagnostic Technique Global (DTG) tel que défini par l’article L731-1 du Code de la Construction et de l’Habitat, ni à aucun diagnostic légal ou réglementaire. L’état des lieux est
limité aux observations visuelles faites le jour de la visite. Le prestataire ne réalisera aucun sondage ni mesure.
Article III - Responsabilité du Prestataire et assurances souscrites :
Pour la réalisation de ses prestations, le Prestataire a souscrit une assurance RCP auprès de la Compagnie MMA contrat n° 144318674W.
Pour assurer sa prestation, le prestataire pourra faire appel à de la sous-traitance auprès d’un expert diplômé d’architecture.
Article IV - Délais de réalisation et remise du rapport de visite :
A réception du contrat signé, le prestataire s’engage à contacter le conseil syndical dans un délai de 48 heures pour convenir d’une date de visite.
Le rapport de visite est communiqué au conseil syndical dans le délai d’un mois suivant la visite de l’immeuble. Il est transmis sous forme numérique et ne donne pas lieu à une restitution sur site.
Article V – Tarifs de la prestation*
Article VI – Mode de facturation et délais de règlement :
Les factures seront établies au nom du syndicat des copropriétaires et seront adressées au mandataire du syndicat des copropriétaires avec copie au conseil syndical. Elles seront envoyées lors de la transmission du bilan écrit. Elles seront payées comptant par chèque ou virement sans escompte à réception de la facture, droits et taxes en sus. Au-delà de 45 jours après l’envoi de la facture, des pénalités de retard seront appliquées au taux légal en vigueur.
Article VII – Litiges et loi applicable :
Toutes contestations qui découlent du présent contrat ou qui s'y rapportent seront tranchées par le Tribunal du siège du Prestataire.
Fait le : à en 2 (deux) exemplaires.
ARC SERVICES LE CONSEIL SYNDICAL REPRESENTE PAR Mr ou Mme