Nouveau gouvernement :
l’ARC en marche pour une nouvelle mobilisation
Mercredi dernier a été présenté le nouveau gouvernement de M. Edouard Philippe. Première surprise de taille : il n’existe plus de ministère dédié au logement, thème qui est à présent inclus dans celui du Ministère de la Cohésion des territoires dirigé par Monsieur Richard Ferrand.
Bonne ou mauvaise nouvelle ? Trop tôt pour le dire...
Néanmoins, on peut estimer que la question du logement doit être considérée de manière plus large, justifiant qu’elle soit intégrée dans un ministère qui aura pour but de promouvoir la cohésion entre les différents acteurs de l’immobilier dans le cadre d’une politique territoriale cohérente.
En effet, bien souvent, les gouvernements successifs ont mis de côté le volet « copropriété » pour laisser place aux difficultés liées au logement social ou à des questions qui relèvent de la construction et la transaction immobilières.
Il est donc nécessaire de rappeler aux différents ministères que la copropriété représente au bas mot 700 000 immeubles et 8 millions de copropriétaires, justifiant que l’on prenne en considération les problématiques rencontrées.
Et pour cause, il existe depuis de longue date un malaise profond au sein des copropriétés, notamment entre les conseillers syndicaux vis-à-vis de leur syndic, se traduisant par une méfiance réciproque.
Notre action imminente va donc consister à nous mettre en relation avec l’ensemble des ministères qui ont la possibilité de faire évoluer l’administration des copropriétés et la rénovation, y compris énergétique, des immeubles.
Pour cela, il est tout d’abord nécessaire de faire un bilan sur les avancées et les échecs des lois ALUR et de transition énergétique, afin d’être en mesure de leur présenter nos analyses et préconisations.
C’est dans ce cadre que nous avons d’ores et déjà envoyé à ces ministères un courrier pour leur faire part de notre approche en vue de réunions de travail d’urgence.
À travers cet article, nous allons donc présenter les grandes lignes de nos différents courriers.
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Monsieur Edouard Philippe : Premier ministre
Notre premier courrier a été envoyé au Premier ministre pour l’interroger sur ses motivations à ne pas avoir nommé un ministère spécifique au logement, ce qui rompt avec un usage qui a été pratiqué tout au long de la Ve République.
Cette interrogation nous paraît fondamentale pour s’assurer que le nouveau gouvernement ne considère pas les questions liées au logement et plus précisément à la copropriété comme accessoires.
Par ailleurs, nous l’avons sollicité pour savoir si les éventuelles réformes sur ce volet seront bien prises en concertation avec les représentants des syndicats de copropriétaires que nous sommes.
Il s’agit donc de nous assurer que le Premier ministre sera garant d’une parité entre les professionnels de l’immobilier et les représentants des syndicats de copropriétaires lors des négociations sur les évolutions légales et réglementaires concernant le domaine de la copropriété.
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Monsieur Richard Ferrand : ministre de la Cohésion des territoires
En parallèle du courrier envoyé au Premier ministre, nous avons saisi le ministre M. Richard Ferrand afin de savoir comment il compte traiter les questions liées à la copropriété, notamment en lui suggérant de nommer une personne dédiée aux questions relatives au logement et à l’habitation.
Ce point est capital, car il permet d’identifier un interlocuteur pour aborder toutes les mesures de la loi ALUR non-encore entrées en vigueur du fait du défaut de publication des textes réglementaires, ainsi que les futures réformes dont la mise en place pour améliorer la gestion des copropriétés est nécessaire.
Le sujet brûlant reste la mise en place de la commission de contrôle qui a pour objet de sanctionner les syndics en cas de manquement aux dispositions prévues dans les textes légaux, réglementaires et déontologiques.
En effet, en catastrophe, l’ancienne ministre du logement a publié le 10 mai dernier le décret sur le fonctionnement du CNTGI et de la commission de contrôle, sans pour autant en définir ses membres. Et pour cause, ces deux instances présentent deux lacunes flagrantes.
La première est la composition déséquilibrée de cette instance, avec une hégémonie des professionnels de l’immobilier au détriment de la représentation des consommateurs, qui se retrouvent sous représentés et en incapacité flagrante de bénéficier d’une défense impartiale.
La seconde est que les intérêts des syndicats de copropriétaires ne sont tout simplement pas représentés au sein de cette commission, sachant qu'ils ne sont pas légalement considérés comme des consommateurs.
Par conséquent, les associations de consommateurs ne sont pas légitimes pour représenter les syndicats des copropriétaires.
C’est pour cela que nous réclamons un rééquilibrage des pouvoirs et des représentations au sein de ces deux instances en demandant que l’ARC siège à ces commissions et d’autant plus que nous étions membres de l’ancienne commission relative à la copropriété (CRC).
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Monsieur François Bayrou : Ministre d'État, garde des Sceaux, Ministre de la Justice
Le volet « copropriété » a la particularité d’être géré par deux ministères qui sont celui du Logement (à présent assuré par celui de la Cohésion des territoires) et celui de la Justice.
Un panachage qui est d’ailleurs souvent difficile à comprendre, bloquant les réformes nécessaires. Néanmoins, il semble que la nomination des membres de la future commission de contrôle dépende du ministère de la Justice.
Nous allons donc expliquer à M. Bayrou que dans son approche centriste renforcée par un gouvernement qui revendique la parité et l’équilibre des pouvoirs, il est indispensable que des représentants des syndicats de copropriétaires et des copropriétaires puissent faire partie de cette commission.
Par ailleurs, le domaine de la copropriété souffre d’une difficulté qu’il est important d’aborder, sachant qu’elle crée un nœud dans la bonne gestion des immeubles et dans les relations entre le syndic et le conseil syndical. Il s’agit de la quasi-impunité des syndics professionnels.
En effet, la loi du 10 juillet 1965, modifiée à plusieurs reprises et encore dernièrement par la loi ALUR, liste plusieurs obligations à l’égard du syndic sans pour autant prévoir des sanctions en cas de manquement.
Ainsi, les syndics professionnels dérogent régulièrement à leurs obligations sans être inquiétés par une sanction administrative ou judiciaire. Cette situation crée donc les abus et les dérives que l’on connaît, intensifiant la méfiance des copropriétaires et conseillers syndicaux à l’égard de leurs syndics.
C’est dans ce cadre que nous demandons une réflexion globale sur le métier de syndic, qui doit prévoir des mesures coercitives en cas d’agissement illégal. L’objectif est double : assainir la profession et permettre une meilleure collaboration entre le conseil syndical et son syndic.
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Monsieur Nicolas Hulot : Ministre d'État, ministre de la Transition écologique et solidaire
Dans le cadre de la loi sur la transition énergétique, Mme Ségolène Royal a introduit une obligation d’individualisation des frais de chaleur. Ce dispositif est présenté comme un moyen efficace pour réduire les consommations énergétiques des immeubles.
Une mesure séduisante s’il existait un moyen technique fiable et rentable qui permettrait de calculer avec précision les consommations individuelles pour chaque logement.
Or, l’ensemble des rapports réalisés par des bureaux d’études indépendants ont pu démontrer que les répartiteurs de frais de chaleur présentaient des dysfonctionnements importants, ne pouvant pas être retenus comme une solution crédible exempte de tout risque d’erreur dans la répartition des consommations de chauffage.
Pire, les réductions énergétiques annoncées par les installateurs ne sont pas au rendez-vous, expliquant pourquoi ces derniers ne souhaitent pas s’engager contractuellement sur des performances.
Ainsi, le constat actuel est alarmant puisque non seulement les consommations énergétiques ne baissent pas mais en plus, les copropriétaires considèrent à tort que cet équipement est suffisant et qu’il n’est donc pas nécessaire d’engager des travaux ambitieux de rénovation.
Malgré cette réalité, Mme Royal s’est entêté à vouloir imposer cet équipement sachant qu’à présent, elle souhaite créer une entreprise dédiée à la « croissance et à la finance vertes »...
C’est dans ce cadre nébuleux que nous demandons à M. Hulot de prononcer un moratoire sur l’obligation de l’individualisation des frais de chaleur, le temps qu’il se fasse sa propre idée sur la pertinence de cet équipement, loin des lobbies des grands groupes.
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Monsieur Bruno Lemaire : Ministre de l’Économie
La loi ALUR a prévu la publication d’un décret sur le déplafonnement du livret A dont le titulaire est le syndicat de copropriétaires. Cette mesure qui devait être prise avant le 1er janvier 2016 a pour objectif de permettre aux copropriétés d’épargner des sommes importantes en vue de pouvoir entreprendre une politique pluriannuelle de travaux de rénovation.
Nous regrettons que ce texte réglementaire n’ait pas été publié, malgré les engagements successifs des ministres précédents qui avaient évoqué un déplafonnement graduel en fonction du nombre de lots que compose la copropriété. Le plafond maximal devait atteindre jusqu’à 900 000 euros.
Il est donc indispensable que ce décret entre rapidement en vigueur afin de ne pas décourager les copropriétaires à épargner. D’autant plus que depuis le 1er janvier 2017, les copropriétés ont l’obligation de constituer un fonds travaux.
D’ailleurs, de manière plus générale, nous demandons un véritable régime fiscal dédié aux syndicats de copropriétaires avec notamment la création d’un Plan d’Épargne Copropriété (PEC) qui permettrait de répondre aux difficultés liées à la transparence fiscale des copropriétés.
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Madame Muriel Penicaud : Ministre du Travail
En tant que représentant des syndicats de copropriétaires, l’ARC fait partie de la commission relative aux gardiens et employés d'immeubles, dans le collège « employeurs ».
Dernièrement, le ministère du Travail a réclamé une étude pour vérifier la représentativité des personnes siégeant à cette commission.
C’est ainsi que depuis huit mois, un audit a été diligenté nous permettant de démontrer haut la main notre représentativité à défendre les intérêts des syndicats de copropriétaires, avec plus de 14 000 copropriétés adhérentes.
Nous demandons donc à la ministre du Travail que notre place au sein de cette commission soit définitivement confirmée dans le cadre de la publication d’un arrêté.
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Monsieur Christophe Castaner : secrétaire d’Etat chargé des Relations avec le Parlement et porte-parole de gouvernement
M. Castaner a été un des députés qui s’est mobilisé au cours des derniers mois pour que la commission de contrôle puisse être rapidement mise en place avec des garanties d’équilibre et surtout la possibilité pour le conseil syndical de pouvoir saisir cette instance en cas de difficulté avec son syndic.
C’est ainsi que nous avons obtenu, grâce à son intervention, des engagements de l’ancienne ministre du Logement (voir : Les derniers engagements de Madame Cosse au sujet de la commission de contrôle ) que nous souhaitons voir écrits noir sur blanc sur le prochain arrêté qui aura pour objet de nommer les membres qui siégeront au sein de cette commission.
Nous allons donc le saisir cette fois-ci en tant que secrétaire d’État pour qu’il appuie notre demande afin que cette commission ne soit pas reportée aux calendes grecques, et qu’elle garantisse un équilibre des pouvoirs.
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Monsieur Mounir MAHJOUBI, Secrétaire d'état chargé du Numérique
La loi ALUR a imposé aux syndics professionnels la mise en place d’un espace sécurisé dématérialisé appelé communément « extranet » dans toutes les copropriétés.
Cette évolution numérique était censée permettre une meilleure transparence dans la gestion des copropriétés et dans les échanges entre le syndic et les copropriétaires et conseillers syndicaux.
Deux ans et demi après son entrée en vigueur, on s’aperçoit que les effets escomptés ne sont pas au rendez-vous et que la plupart du temps, il s’agit d’une coquille vide qui est avant tout utilisée au profit du syndic.
La raison de cet échec est que la loi ALUR n’a pas eu le courage de renvoyer à un décret pour préciser les documents et options minimum que doit contenir cet extranet, aussi bien dans l’espace dédié aux copropriétaires que sur celui du conseil syndical
Pour pallier à cette insuffisance, l’ARC a élaboré un projet de décret qui a été soumis à M. Mahjoubi.
Comme nous le voyons, les chantiers pour uniquement résorber les difficultés de l’ancien gouvernement sont énormes, sachant qu’en parallèle il est nécessaire de penser déjà à de nouvelles mesures, compte tenu des inquiétantes évolutions des copropriétés qui basculent en fragilité, voire dans la difficulté.