DOSSIER DU MOIS D’AVRIL 2013 : L’accord-cadre sur la location et la relève des compteurs d’eau

28/03/2013

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De nombreux conseillers syndicaux et syndics bénévoles nous font part des difficultés qu’ils rencontrent avec les sociétés de comptage d’eau. Les griefs sont nombreux : surfacturation, relevés incohérents, absence d’intervention en cas de panne, compteurs dysfonctionnants …

Malgré les plaintes répétées adressées aux différentes instances (AFNOR, Ministère de la concurrence...) la situation reste inchangée. Une des raisons expliquant ce phénomène réside dans la rédaction même des contrats de location et de relevé des compteurs.

En effet, les contrats sont signés pour une période de dix ans, en général, engageant le syndicat des copropriétaires sur de longues périodes avec souvent des clauses protégeant les intérêts des sociétés de comptage.

À titre d’exemple, voici une clause que l’on peut lire dans un contrat de comptage d’eau : « le client est seul gardien au sens juridique du terme. Il assumera tous les risques de dysfonctionnement des compteurs à la seule exception des conséquences de malfaçons dues aux compteurs ou à leur installation ». Autrement dit, en cas de compteurs vieillissants, usés sous-comptant, etc. et non changés par la société, seul le syndicat des copropriétaires est tenu responsable. Cette situation est loin d’être marginale.

À plusieurs reprises, les conseillers syndicaux ont pu constater le défaut de changement de compteurs défaillants, entraînant une sous-estimation des consommations d’eau au profit des occupants concernés et au détriment des autres copropriétaires. Une situation intolérable !

Voilà pourquoi - par le biais de sa coopérative technique Copropriété-Services - l’ARC a négocié avec deux sociétés de comptage d’eau sérieuses et innovantes (nous le souhaitons) un « accord-cadre ». Cette convention permet de garantir aux copropriétés adhérentes une prestation de qualité avec, en cas de manquement contractuel, des moyens de recours efficaces.

Cependant, pour bien comprendre l’intérêt des clauses négociées dans le cadre de l’accord, il est important de connaître les différentes techniques de relevé ainsi que les « repères » qui permettent d’apprécier l’efficacité ou non des relevés de compteurs effectués par la société de comptage.

I. LES DIFFÉRENTS TYPES DE RELEVÉS

En fonction de la configuration de la copropriété (grande infrastructure, mauvais payeurs, syndic professionnel ou bénévole…) il peut être judicieux d’opter pour un type de relevé plutôt qu’un autre. On peut répertorier trois types de relevés collectifs plus maintenant une quatrième solution innovante développée par une des sociétés de comptage qui a signé l’accord-cadre avec nous.

Pour simplifier la lecture, nous avons repris les quatre solutions en faisant un comparatif des avantages et des inconvénients :

Types de relevés	Détail du procédé	Durée moyenne du contrat	Avantages	Inconvénients	Coût moyen de la prestation
Relevé manuel par un membre du conseil syndical ou par le Syndic bénévole	Un des membres du conseil syndical ou le syndic bénévole se rend dans chaque logement pour relever les index de compteurs	Ce type de relevé n’impose pas forcément un contrat avec une société de comptage. Il suffit d’acheter des compteurs et de demander à une société de les poser	Les avantages sont nombreux : - Absence de coût lié aux relevés -Absence d’engagement contractuel -Possibilité de faire les relevés plusieurs fois dans l’année pour détecter plus rapidement d’éventuelles fuites -Possibilité de faire coïncider le relevé du compteur général avec celui des compteurs divisionnaires -Possibilité de faire un relevé en fin d’exercice comptable	- S’assurer qu’il existe au sein de la copropriété une personne qui se chargera de faire consciencieusement cette tâche - Obligation d’avoir accès au logement à moins que les compteurs ne soient posés dans les parties communes. - La personne chargée du relevé peut être tenue comme responsable en cas de mauvais relevé	Gratuit (hors achat des compteurs entre 60 à 150 euros)
Relevé manuel par une société de comptage	Un technicien se déplace dans les logements pour relever les compteurs. Bien souvent, les compteurs sont loués à la société de comptage	5 ans	- Un engagement moins long que pour le système avec télé ou radio relevé (voir plus loin) - Les compteurs sont en théorie changés en cas de dysfonctionnement - Le conseil syndical ou le syndic n’est pas responsable en cas d’un éventuel mauvais relevé.	- Engagement d’une durée longue vis-à-vis du prestataire. - Des relevés qui se font à des dates aléatoires avec un nombre de passages prévu contractuellement - Des relevés qui sont communiqués uniquement au syndic - L’obligation d’avoir accès au logement à moins que les compteurs ne soient posés dans les parties communes. - Prestation généralement bâclée entraînant des relevés incohérents. - Des risques d’erreurs de retranscription des index	Entre 10 et 15 euros /an/ compteur
Relevés faits par radio-relève	Le relevé des compteurs se fait au pied d’immeuble par un technicien grâce à une console centrale qui récupère tous les index des compteurs divisionnaires	10 à 15 ans	- Le technicien n’a pas besoin de rentrer dans le logement ni même se déplacer - Il y a théoriquement moins de compteurs non relevés. - Cela évite les erreurs de saisie manuelle	- Engagement sur une durée longue - Des relevés qui se font à des dates aléatoires avec un nombre de relevés prévus contractuellement. - Absence contrôle manuel en particulier lors des changements de compteur.	Entre 15 et 25 euros/an/ compteur
Relevés faits par télé-relève	Le relevé des compteurs se fait à distance grâce à de la télé -transmission ou de la radio-transmission (GPRS) à partir de la centrale située en pied d'immeuble	10 à 15 ans	- Le technicien n’a pas besoin de rentrer dans le logement - Il y a théoriquement moins de compteurs non relevés. - Cela évite les erreurs de saisie manuelle -Possibilité pour le conseil syndical de suivre en temps réel les consommations individuelles des copropriétaires	- Engagement sur une durée longue - Un coût de location élevé - Des travaux de câblage de la centrale importants et pas toujours réalisables - Absence de contrôle manuel, en particulier lors des changements de compteurs.	Entre 20 et 30 euros/ an/ compteur

II. COMMENT S’ASSURER QUE LA PRESTATION RÉALISÉE PAR LA SOCIÉTÉ EST SATISFAISANTE ?

Le système de la répartition des consommations d’eau en fonction des relevés de compteur permet de garantir une répartition juste du poste « eau ». Elle a aussi comme avantage de responsabiliser les occupants à savoir qu’ils paieront à hauteur de leur consommation. Cependant, cela nécessite d’avoir des relevés qui se font de façon efficace avec le moins de dysfonctionnements possible.

Cela impose donc le contrôle de plusieurs éléments dont voici certains :

L’âge du compteur

La durée de vie d'un compteur est limitée à 10 ans pour un compteur d'eau chaude, et à 15 ans pour un compteur d'eau froide. Au-delà, le compteur peut soit sous-compter soit sur-compter soit, être complètement bloqué. Pour éviter ce dysfonctionnement, il faut impérativement vérifier les deux premiers chiffres indiqués sur les compteurs qui précisent l’année de construction du compteur.

Si la date est dépassée, il faut demander le changement du compteur même s’il paraît fonctionner correctement.

Le nombre de compteurs non relevés

Des compteurs non relevés impliquent un report des charges des uns au détriment des autres copropriétaires. En effet, la différence entre le compteur général et l’addition des compteurs divisionnaires est automatiquement répartie sur les comptes des copropriétaires en fonction des millièmes de leur lot. Il est donc important de s’assurer qu’un maximum de compteurs soient relevés.

On peut considérer qu’au-delà de 10 % de compteurs non relevés, le comptage n’est pas fiable entraînant une inefficacité graduelle du dispositif d’individualisation du comptage d’eau. Pour contourner le problème, la solution est d’appliquer un « forfait » à ceux qui ne se font pas relever leur compteur. La jurisprudence est désormais bien établie concernant la légalité de ce forfait.

La position à retenir désormais est celle du « bon sens ». Deux critères sont retenus par la Cour de Cassation pour valider un forfait d’eau :

que le copropriétaire refuse l’accès au compteur dans son logement (peu importe qu’il y ait un locataire ou non dans le logement, seul le copropriétaire du logement est responsable vis-à-vis du syndicat des copropriétaires) ;

que le forfait corresponde de façon raisonnable à la consommation possible du logement. Le nombre d’occupants ou encore le nombre de pièces dans le logement peuvent être considérés comme des critères objectifs.

Le nombre de compteurs relevés par l’occupant

Le relevé manuel par l’occupant pose deux problèmes majeurs : le premier réside dans le sérieux du relevé du compteur. Il n’est pas rare de constater que l’occupant se trompe de bonne ou de mauvaise foi sur le relevé de l’index. Le second problème résulte du fait qu’il y a une double retranscription du relevé multipliant le risque d'erreurs.

En effet, une première fois l’occupant note l’index sur un papier qu’il dépose généralement sur sa porte puis le technicien le retranscrit sur son relevé. Comme pour le point précédent, au-delà de 10 % de compteurs relevés par les occupants, le comptage peut devenir moins fiable avec les conséquences évoquées précédemment.

Un décalage trop important entre l’index du compteur général et l’addition des compteurs divisionnaires.

L’utilisation des compteurs d’eau a pour fonction de répartir au plus juste les consommations d’eau de la copropriété. Il est donc important de vérifier que la somme des relevés de compteurs divisionnaires correspond plus ou moins au nombre de mètres cubes décomptés au compteur général.

Voici quelques ratios qui permettent d’apprécier ou non l’efficacité du système.

Quelques ratios très utiles :

● La consommation sur parties communes, hors arrosage de pelouse ou autre consommation exceptionnelle, ne doit pas dépasser 5 % du total des consommations privatives. Autrement dit, en cas de différence de plus de 5 % entre la consommation du compteur général et l’addition des compteurs divisionnaires, il y a un problème.

● Une personne consomme en moyenne entre 90 et 150 litres par jour.

● Une famille de 4 personnes consomme en moyenne entre 120 m³ et 160 m³ par an en appartement, soit entre 30 m³ et 40 m³ par personne.

● La proportion entre l’eau froide et l’eau chaude est d’environ 2/3-1/3, c'est-à-dire que pour 3 m³ d’eau consommée, il y a 2 m³ d’eau froide et 1 m³ d’eau chaude.

III. LES DISPOSITIONS NÉGOCIÉES PAR L’ARC ET INCLUSES DANS L’ACCORD-CADRE

Comme son nom l’indique, la convention n’est pas un contrat-cadre, mais un accord-cadre. Cela implique que cet accord vient compléter le contrat de prestation de comptage proposé par la société. Il fait donc office d’avenant au contrat qu’il ne faudra pas hésiter à mettre en avant.

Nous n’allons pas reprendre ici les quinze clauses qui composent l’accord. Cependant, nous allons reprendre les différents dysfonctionnements rencontrés avec les sociétés de comptage et indiquer comment, grâce à cet accord, l’ARC a réglé ces problèmes.

Dysfonctionnements rencontrés	Conséquences	Que prévoit l’accord-cadre négocié par l’ARC
Les sociétés de comptage sous-traitent à des sociétés extérieures les relevés	La personne chargée des relevés est dans l’incapacité de renseigner l’occupant sur d’éventuels problèmes.	L’accord-cadre interdit l’intervention de sous-traitance sauf accord écrit du syndicat des copropriétaires.
Les relevés se font à des dates aléatoires non-conformes à la date de relevé du compteur général	Il peut exister une différence importante entre l’addition des consommations relevées aux compteurs divisionnaires et la consommation relevée au compteur général due au décalage de relevé	Le relevé des compteurs se fait entre 1 à 3 semaines maximum après le relevé du compteur général en fonction du système de relevé.
Défaut de fonctionnement de certains compteurs	Les compteurs sous-comptent ou ne tournent plus du tout	En cas de dysfonctionnement d’un compteur, la société de comptage s’engage à le remplacer dans un délai de 72 heures.
Des relevés incohérents	Le syndic ou le conseil syndical ne sont pas avisés d’une incohérence de relevé	La société de comptage s’engage à aviser le conseil syndical en cas de consommations incohérentes soit par rapport aux consommations de l’année précédente soit en fonction du relevé précédent.
En cas de changement de prestataire, la nouvelle société impute à la copropriété l’intégralité des frais de remplacement.	Le syndicat des copropriétés hésite à changer de société du fait de frais supplémentaires pour le changement de compteurs ou en cas de perte de compteurs.	La nouvelle société s’engage à prendre intégralement les frais de remplacement des compteurs même ceux perdus.
Les tarifs évoluent sans respecter les indices.	Souvent, on a pu constater une revalorisation de la facturation non-conforme aux indices indiqués sur le contrat de comptage.	Le tarif présenté à l’année de signature sera automatiquement reconduit l’année qui suit. En cas d’évolution du coût de la prestation, la société s’engage à communiquer à l’ARC toutes les modifications avec leur justification et à mentionner sur la facture la hausse constatée depuis la date de signature du contrat.
Des contrats qui imposent parfois une durée de 15 ans.	Des copropriétés qui sont « *menottées* » sur une période très longue ne sachant plus la date de fin de contrat.	Le contrat prévoit une période probatoire d’un an durant laquelle le syndicat des copropriétaires peut dénoncer le contrat sans pénalité. Par ailleurs, en fonction du système de relevage, les contrats varient entre 5 ans et maximum 10 ans.
Des relevés de compteurs qui ne sont pas fournis au conseil syndical ou dans des délais très longs.	Le conseil syndical n’a pas la possibilité de vérifier si le relevé des compteurs est correct et de détecter éventuellement des incohérences.	La société s’engage à fournir au conseil syndical dans les deux semaines le détail des relevés. Par ailleurs, sera mis sur la plateforme : copro-devis.fr les relevés réalisés afin que le conseil syndical puisse les consulter à distance.
Aucune pénalité n’est prévue en cas de manquement aux obligations contractuelles ou en cas de dysfonctionnement.	La société de comptage n’est pas inquiétée d’éventuelles sanctions en cas de manquement	En cas de manquement cité dans l’accord-cadre, des pénalités de 5% du montant annuel du contrat seront appliquées sur le prix de la prestation et cela sans plafond maximum.
Aucune clause de résiliation anticipée n’est prévue en cas de dysfonctionnement important.	Malgré les nombreux griefs, le syndicat des copropriétés est contraint de faire durer le contrat.	Si plus de 10% des compteurs dysfonctionnent, le syndicat des copropriétaires pourra dénoncer unilatéralement le contrat sans pénalité.
Aucune autorité extra-juridictionnelle n’est reconnue pour intervenir en cas de litige.	Même si la société de comptage est certifiée, l’organisme certificateur n’a aucun pouvoir sur la société prestataire.	En cas de litige, le dernier article du contrat-cadre prévoit que l’ARC sera habilitée à arbitrer et imposer une solution aux parties.

Pour avoir accès à l’accord-cadre tapez : » Accord-cadre sur la location-relevé des compteurs d’eau réservés aux adhérents collectifs »