ABUS N° 3293 : Après les sites pour syndics qui exercent SANS carte, voici les sites pour syndics AVEC carte qui n’exercent pas...
I. Retour en arrière
Il y a quelques semaines nous avons épinglé un site hors la loi (abus numéro 3224) qui permettait à des « syndics » sans carte d’exercer leur noble métier... au détriment des copropriétaires.
II. De mieux en mieux
Aujourd’hui nous nous sommes aperçus qu’il y avait aussi des officines qui s’adressaient à des syndics qui sont bien détenteurs de la carte professionnelle (ce n’est pas très difficile) mais qui sont incapables de gérer leurs copropriétés (pour cause d’absence de personnel ou de matériel informatique, par exemple) ces officines font de la sous-traitance pour tout (comptabilité, convocations, suivi de l’immeuble, etc.).
En gros, vous élisez un syndic et c’est quelqu’un d’autre qui fait le travail. Plus préoccupant : ces syndics « sans bras et sans jambe » (peut-être « sans tête », aussi...) pratiquent des prix très bas pour mieux attirer les clients. Mais comme ils « sous-traitent » (c’est le cas de le dire) tout le travail et que les sous-traitants sont forcément moins payés que le donneur d’ordre, le résultat est également forcément catastrophique.
Un exemple ?
Nous vous invitons à vous rendre sur le site : http://www.gerer-ma-copro.fr/Default.aspx dans lequel on peut lire « Externalisez la gestion de vos copropriétés. Nous prenons en charge la mise en place de vos copropriétés, leur reprise et leur suivi comptable, et la réalisation de vos envois postaux ».
III. Délégation interdite
Indépendamment du fait que ce dispositif est calamiteux, il faut savoir - et c’est heureux - que le contrat de syndic est personnel (on dit : intuitu personae) et qu’il est interdit à un syndic de déléguer ses missions (encore heureux...).
IV. Des services proposés aussi aux syndics bénévoles
Faute de se contenter de proposer leurs services aux syndics professionnels, ces officines offrent aussi leur prestation aux syndics bénévoles. De prime abord, on pourrait penser que cela est une excellente solution !
D’un côté, un prestataire qui se charge de l’administratif et de la comptabilité ; de l’autre le syndic bénévole qui s’occupe de la gestion courante !
Mais en réalité ce vieux modèle qui pourrait sembler innovant est un véritable « attrape-nigaud »!
Reprenons le raisonnement :
Une copropriété est déçue de son syndic professionnel et n’arrive pas à trouver un syndic qui lui convient.
Le conseil syndical décide alors de se gérer en gestion directe et désigne pour cela un syndic non professionnel. Ce dernier ne veut pas trop perdre de temps avec la partie administrative (envoi des appels de fonds, convocations d’assemblée générale) ou la partie comptable et la délègue entièrement à « l’officine miracle » pour un prix quasi équivalent à un syndic professionnel.
Les premiers temps, cela se passe bien. Mais au fur et à mesure, cette officine absorbe de plus en plus de copropriétés ne pouvant plus les gérer aussi bien et recréant les mêmes problèmes que pose la gestion avec un syndic professionnel. La prestation alors rendue aux copropriétés se détériore laissant le syndic bénévole face à ses obligations sans lui donner les moyens et les outils pour les accomplir :
- Impossible pour lui de faire des appels de fonds, puisqu’il n’a pas appris à le faire.
- Impossible de saisir des informations dans la comptabilité de la copropriété.
- Impossible de produire une convocation d’assemblée générale, etc.
Mais il y a encore pire, le syndic bénévole devient un véritable « homme de paille » dépouillé de toutes ses compétences :
- Impossible de s’expliquer sur la comptabilité et les affectations des comptes.
- Impossible d’expliquer comment a été calculée la régularisation des charges.
- Impossible d’expliquer pourquoi le ravalement a été voté à la majorité simple et non absolue.
- Impossible d’expliquer au notaire comment a été rempli l’état daté.
Le plus grave, c’est que cette solution « menotte » au vrai sens du terme la copropriété.
En effet, du fait que le syndic bénévole s’est dessaisi de la gestion de la copropriété il est impossible pour lui de la récupérer ou même de la transférer simplement à un syndic professionnel qui va demander des comptes au syndic bénévole.
Voila pourquoi l’ARC dénonce avec la plus grande fermeté ces « pseudo » solutions et préfère donner aux syndics bénévoles les moyens pour gérer eux-mêmes leur copropriété plutôt que de les rendre dépendants.
V. Action de l’ARC
Nous avons donc décidé, pour régler les problèmes concernant les syndics professionnels :
- d’alerter la FNAIM et l’UNIS ;
- d’alerter la Préfecture de Police de Paris et les caisses de garantie.