Une réponse très instructive de la commission des clauses abusives
Face au nombre important d’irrégularités constatées dans les contrats types réglementaires de syndic, nous avons saisi le 11 février dernier la commission des clauses abusives (voir notre article : « L’ARC saisit la Commission des Clauses Abusives »).
L’objet de cette saisine était de connaître la position de cette instance concernant la validité des clauses insérées unilatéralement par le syndic qui ne sont pas prévues dans le décret du 26 mars 2015 définissant le contrat de type.
Le 25 février 2016, cette commission nous a répondu en mettant en exergue trois affirmations importantes que nous allons reprendre à travers cet article.
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L’impossibilité d’être rémunéré deux fois pour une même prestation
La commission des clauses abusives a rappelé sa recommandation n°11-01 relative aux contrats de syndics de copropriété en définissant comme abusives les clauses ayant pour effet ou objet « d’offrir la possibilité de rémunérer deux fois une même prestation (17°) ».
Autrement dit, le syndic ne peut pas prévoir dans son contrat type un tarif complémentaire pour les photocopies étant donné que l’article 7.1.1 du décret indique que cette prestation doit être incluse dans la rémunération forfaitaire.
En effet, si tel était le cas, le syndicat de copropriétaires se retrouverait à payer deux fois la même prestation, une fois de manière ponctuelle et une fois à travers les honoraires de base.
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La suppression d’office d’une clause à caractère abusif
La commission des clauses abusives rappelle un élément essentiel : à partir du moment où le juge civil est saisi concernant la suppression d’une clause à caractère abusif ou illégal, ce dernier annulera d’office cette disposition.
« Pour votre parfaite information, le juge judiciaire, éventuellement saisi d’un contentieux relatif à cette question, peut, ainsi que le rappelle la loi n°2014-344 du 17 mars 2014, écarter d’office l’application d’une clause dont le caractère abusif ressort des éléments du débat (voir article L. 141-4, alinéa 2, du code de la consommation). »
Cette précision permet donc à un copropriétaire de contester, par exemple, la facturation de l’établissement du pré état daté même si cette dernière figure dans le contrat type de syndic qui a été voté par l’assemblée générale. Et pour cause, le contrat type réglementaire ne prévoit pas la possibilité de facturer ce type de prestations.
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L’ordonnance de la suppression d’une clause illicite ou abusive sous astreinte
Cette commission rappelle que le juge peut ordonner sous astreinte la suppression d’une clause illicite ou abusive insérée dans un contrat de syndic.
C’est ainsi qu’elle précise : « [...] le juge civil à la possibilité d’ordonner, le cas échéant sous astreinte, la suppression d’une clause illicite ou abusive insérée dans tout contrat type de contrat en cours ou non, proposé ou destiné au consommateur ».
Cette précision permet donc à un copropriétaire d’engager une action judiciaire à l’encontre de son syndic, en réclamant, sous astreinte, la suppression d’une clause abusive afin de le contraindre à exécuter la décision judiciaire dans les plus brefs délais.
Pour les adhérents collectifs, vous pouvez télécharger le courrier intégral ci-dessous