Une erreur de base de répartition votée lourde de conséquences
I. Les faits
Lors de l’assemblée générale d’une copropriété composée de deux bâtiments, tenue fin 2014, la réalisation de travaux de peinture dans les parties communes intérieures du bâtiment B est approuvée (388 tantièmes pour, 241 contre) pour un montant de 49 169,85 €. Les honoraires pour travaux du syndic sont compris dans ce montant et ont bien été votés à part. Le tout est présenté au titre des charges de l'Escaliers B.
Or, outre les charges communes générales, le règlement de copropriété a prévu des charges spéciales bâtiment A et B et des charges ascenseurs A et B, mais il n’a pas prévu de charges Escaliers.
Les tantièmes de charge retenus par le syndic lors du vote de la résolution des travaux et lors des deux premiers appels de fonds sont ceux des charges Ascenseurs bâtiment B. Cette clé concerne 47 lots.
II. Les conséquences
En raison du choix retenu des tantièmes Ascenseurs bâtiment B :
- les lots du rez-de-chaussée sont exonérés de la participation aux dépenses,
- les petits appartements des étages élevés doivent régler plus qu’ils ne le devraient. Ainsi un studio du 7ème étage qui devait 579,51 € au titre des tantièmes charges spéciales bâtiment B se voit réclamer indûment 934,23 € au titre des tantièmes d’ascenseurs, un autre du 6ème étage qui devait 392,89 € se voit réclamer 885,06 € et un appartement du 5ème étage qui devait 1 350,55 € se voit réclamer 1 966,79 €…
III. Réaction du syndic
En juin, alerté par le conseil syndical, le syndic informe par une note aux copropriétaires jointe au 3ème appel de fonds pour travaux des corrections réalisées. Nous citons : « Vous pourrez constater que nous avons corrigé la base de répartition de ces travaux, il avait été réparti en charge escalier B. celle-ci n’existe pas dans votre règlement de copropriété, ces travaux sont donc répartis en charges bâtiment B comme indiqué dans le règlement » (sic).
Après correction de la clé de répartition utilisée, il est ainsi réclamé à un copropriétaire de plusieurs lots commerciaux du rez-de-chaussée un « rattrapage », de près de 3 800 € que celui-ci refuse de régler…
En octobre, alors que les travaux sont réalisés et en fin de règlement, le conseil syndical demande par lettre au syndic que soit inscrit à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale (nous citons) : « la correction de la répartition des travaux des parties communes 2015…en charges bâtiment conformément au règlement de copropriété ».
Évidemment, le syndic n’aurait pas dû agir contre une décision d’assemblée générale (non contestée donc valable) en corrigeant de sa seule initiative la base de répartition des travaux votés en assemblée générale.
Il aurait dû attendre la tenue de la nouvelle assemblée générale décidant de corriger les appels, cette décision une fois approuvée et non contestée, s’imposant à tous.
IV. Ce qu’il faut retenir
Voici nos conseils pour éviter une telle bévue.
- Les projets de résolutions inscrits dans la convocation à l’assemblée générale doivent comporter explicitement les conditions de vote (type de majorité et catégorie de charges concernées). La relecture attentive des projets de résolutions par le conseil syndical est indispensable. Il est nécessaire de s'appuyer sur le règlement de copropriété, notamment la description des éléments d'équipements concernés par chaque catégorie de charge pour faire cette vérification ;
- En cas d'imprécision, le critère d'utilité de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 peut utilement orienter le syndic et le conseil syndical dans le choix de la catégorie de charges adaptée aux travaux envisagés. Une consultation avec un juriste peut également être envisagée, plusieurs catégories de charges pouvant être nécessaires en fonction du périmètre réel des travaux. En dernier recours et pour des travaux très importants concernant des équipements mal catégorisés au règlement de copropriété ou même absents de celui-ci, il peut être nécessaire de procéder à une modification du règlement de copropriété par un vote spécial préalable aux travaux. Cette modification concerne alors :
- soit le rattachement explicite de l'équipement à une catégorie de charge existante ;
- soit la création pure et simple d'une nouvelle clé de répartition avec des millièmes définis sur la base d'une mission de géomètre-expert, en fonction « de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » (article 5 de la loi du 10 juillet 1965).
- La responsabilité principale du choix des modalités de vote (règle de majorité et catégorie de charges) est celle du syndic qui, de par son statut de professionnel, a un devoir de conseil auprès des copropriétaires. Dans le cas présent, le syndic a effectivement failli à son devoir de conseil et à ses responsabilités de professionnel en charge de la gestion.