Une Commission de contrôle qui ne serait pas nécessaire pour les « petits préjudices » ?!
- Il est formidable de constater comment les syndics professionnels et les divers observateurs de la copropriété essayent de minimiser l’intérêt de la Commission de contrôle.
Dernièrement, un observateur qui, à notre avis, est plus juriste que copropriétaire ou conseiller syndical, a considéré qu’une Commission de contrôle (avec un budget estimé à 500 000 euros) n’était pas nécessaire pour les « petits litiges » ou plutôt dirons-nous pour les « petits abus » (appelons un chat un chat). L’ARC, quant à elle, considère que c’est justement le contraire.
En effet, ce qui pollue le quotidien des copropriétaires et des conseillers syndicaux sont justement, comme on pourrait le dire, les « petits abus ».
Nous allons donc expliquer ici pourquoi la Commission de contrôle doit pouvoir être saisie indépendamment du coût du préjudice subi par la copropriété ou de la gravité de l’infraction commise par le syndic.
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Impossibilité actuelle pour les conseillers syndicaux et copropriétaires d’obtenir réparation pour les « petits préjudices »
Une étude de janvier 2016 du Ministère de la Justice affirmait : « Même si les contentieux en copropriété augmentent, ils sont peu fréquents comparés au nombre de logements en copropriété. »
Devons-nous nous réjouir de cette information, sachant qu’en parallèle le nombre d’abus augmente ? Bien sûr que non. La raison de ce faible taux d’actions judiciaires est que le conseil syndical n’a pas la possibilité juridique « d’ester en justice » contre son syndic puisqu’il ne dispose pas de la personnalité morale.
Quant aux copropriétaires, ils n’ont pas forcément les moyens financiers suffisants pour engager une procédure judiciaire, surtout pour un montant de réparation qui risque d’être inférieur aux frais engagés.
Cela explique pourquoi, aussi bien le conseil syndical que les copropriétaires, abandonnent bien souvent l’idée d’engager une procédure judiciaire à l’encontre de leur syndic, même si, sur le fond de l’affaire, la faute du syndic est patente.
Cette réalité est d’ailleurs bien connue des syndics qui en profitent allègrement, ce qui constitue même, dans certains cabinets, une politique commerciale pour augmenter subtilement les honoraires sans risquer de sanction directe.
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Des petits abus qui font des grands profits
Nous avons dénoncé le mois dernier un abus (n°4113 www.arc-copro.com/2iyv) qui risque d’être précurseur des futures pratiques des syndics. Il s’agit entre autre de présenter un contrat type conforme à la réglementation tout en continuant à facturer malgré tout des prestations complémentaires illégales et abusives.
Il s’agit de ces fameux « petits méfaits » comme : facturation d’honoraires sur les fonds placés, facture pour la reprise comptable, pour les frais de photocopies (pour la délivrance de documents notamment), facturation de mise à disposition d’une salle, etc. On pourrait en écrire trois pages.
Des « petits méfaits » qui au final, représentent pour les syndics une entrée d’argent de plusieurs dizaines, voire centaines de milliers d’euros, pour l’ensemble des copropriétés mandantes, surtout si, pour une même copropriété, ces abus se cumulent.
Alors oui, une Commission de contrôle se justifie, et surtout pour les « petits méfaits » des syndics.
D’ailleurs, s’ils souhaitent que le budget de la Commission de contrôle soit revu à la baisse, il revient aux syndics et à leur chambre professionnelle de mieux réguler la profession en amont, en supprimant notamment l’assurance de garantie financière pour les cabinets connus pour leurs agissements abusifs ou illégaux.
A bon entendeur, nous vous saluons.