Bien que la commission de contrôle ne soit toujours pas constituée, nous travaillons actuellement sur les textes réglementaires qui sont en cours de rédaction ou plutôt de négociation.
Cela nous oblige à une vigilance extrême, afin d’essayer de rattraper les lacunes de la loi Egalité et Citoyenneté en matière de représentation et de saisine de la commission de contrôle qui, rappelons-le, est fondue dans le « Conseil National de la Transaction et de la Gestion Immobilières » qui est composé majoritairement de professionnels de l'immobilier.
Reprécisons la situation actuelle pour ensuite indiquer l’avancée importante obtenue grâce à l’action de l’ARC.
L’impossibilité pour le syndicat de copropriétaires d’engager une action à l’encontre du syndic en place
Dans un récent arrêt, la cour de Cassation a débouté une « action de groupe » engagée par une association de consommateurs à l’encontre d’un syndic professionnel au sujet de son contrat qui présentait des clauses illégales.
Le motif invoqué par la Haute juridiction est que, conformément à la loi HAMON, le syndicat de copropriétaires n’est pas un consommateur ne pouvant, par conséquent, pas bénéficier des mesures de protection mises au profit des consommateurs.
Cette décision est donc un nouveau frein à l’encontre des syndicats de copropriétaires qui ne peuvent plus se réunir pour engager une action à l’égard des syndics professionnels qui commettent, en toute impunité, des agissements contraires aux dispositions légales et règlementaires.
Pour couronner le tout, la récente loi Egalité et Citoyenneté a précisé que seul le représentant légal du syndicat de copropriétaires, qui est le syndic, est habilité à saisir la future commission de contrôle qui sera en charge de sanctionner les manquements des syndics.
Cette disposition implique que dans le cas où le syndicat de copropriétaires souhaiterait se plaindre de son syndic, il faudrait que ce soit ce dernier qui saisisse la commission de contrôle, en tant que mandataire, pour se plaindre d’agissements qu’il aurait lui-même commis.
Une aberration qui implique au final que la copropriété ne pourra pas saisir la commission de contrôle, réduisant davantage ses moyens de recours à l’encontre du syndic en place.
L’action de l’ARC
Il est clair que les ministères du Logement et de la Justice n’ont pas pris conscience de l’incohérence de cette disposition légale, nous obligeant à les alerter à plusieurs reprises en réclamant des réunions de travail urgentes afin de palier à cette difficulté.
Suite à notre intervention, le ministère du Logement nous a apporté une réponse écrite très intéressante, permettant aux syndicats de copropriétaires de pouvoir être valablement représentés et défendus devant la commission de contrôle.
Pour cela il a affirmé que, conformément à l’article 21 de la loi du décret du 17 mars 1967, le syndicat de copropriétaires est habilité à donner une délégation à toute personne de son choix pour le représenter.
Ainsi, le syndicat des copropriétaires peut valablement prévoir une question à l’ordre du jour donnant délégation à un copropriétaire, à un membre du conseil syndical, voire à son président, mais aussi à l’ARC pour le représenter devant la commission de contrôle face à son syndic.
Nous ne résistons pas à présenter un extrait du courrier, que nous gardons bien en sécurité :
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« (...) Dans ces conditions vous proposez que le décret, mentionné à l’article 13-6 de la loi du 2 janvier 1970 précitée, qui doit préciser les conditions d’application de la procédure disciplinaire à l’encontre d’un syndic, prévoit une saisine par les membres du conseil syndical. Je vous indique toutefois que les dispositions de l’article 21 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis permettent à l’assemblée générale de donner une délégation de pouvoir donnée « au syndic, au conseil syndical ou à toute autre personne dès lors que cette délégation porte sur un acte ou une décision expressément déterminé ». Aux termes de l’article 25 a de la loi du 10 juillet 1965, sont adoptées à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant toute délégation du pouvoir de prendre l’une des décisions mentionnées à l’article 24. La décision de saisir le CNTGI entrant dans le champ d’application de l’article 24 de la loi précitée, tout comme la décision d’intenter une action en justice, rien ne semble faire obstacle à ce que l’assemblée générale délègue à l’une des personnes susmentionnées, le pouvoir de saisir le CNTGI d’une procédure disciplinaire à l’encontre du syndic. En effet, l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 n’exige une représentation obligatoire du syndicat de copropriétaires par le syndic que pour les actes civils et en justice dans les cas mentionnées aux articles 15 et 16 de la même loi et les actions disciplinaires à l’encontre du syndic ne sont donc pas concernées par cette obligation » |