Quelques informations d’actualité sur les aides publiques et les prêts collectifs pour la réalisation de gros travaux en copropriété

« Financez vos travaux grâce au prêt collectif

Le vote des travaux se heurte souvent aux difficultés de financement rencontrées par certains propriétaires. Pour les résoudre, ceux qui le souhaitent peuvent emprunter collectivement, au nom du syndicat. Tour d'horizon des questions à se poser.

Alors que le vote de travaux bute fréquemment sur la question de leur financement, il existe aujourd’hui une solution opérationnelle pour solvabiliser les ménages les plus fragiles : l’emprunt collectif. Réformé par la loi Warsmann en 2012 et souscrit au nom du syndicat, il permet à tout copropriétaire d’emprunter de quoi payer sa quote-part de travaux. Cet accès facilité au crédit vise à déclencher des opérations qui, faute de financement, n’auraient pas obtenu la majorité nécessaire en assemblée générale (AG).

De plus en plus de syndics proposent désormais cette solution en AG lorsque des travaux un peu lourds sont envisagés. L’offre peut sembler tentante, mais les copropriétaires sont-ils bien informés de ses tenants et aboutissants ? Voici nos réponses pour y voir plus clair.

Tous les travaux sont-ils éligibles ?

Seules certaines opérations peuvent être financées par un prêt collectif. Elles sont énumérées par l’article 26-4 de la loi de 1965. Il s’agit des travaux concernant les parties communes (électricité, ravalement...), des travaux d’intérêt collectif dans les parties privatives (isolation des fenêtres...) et, même si c’est plus rare, des actes d’acquisition (par exemple le rachat d’une cave pour l’installation d’un ascenseur). Ainsi, l’octroi de ce prêt n’est pas lié à la réalisation de travaux d’économie d'énergie. Ce qui le différencie de l’éco- PTZ collectif dont il partage les modalités de mise en place, mais qui ne finance que la rénovation énergétique.

Pour que le dossier soit accepté par les banques distribuant ce prêt, l’opération doit atteindre le montant minimal de 15 000 €. Et il n’est pas rare que les négociations achoppent sur ce point. Un problème fréquent pour les petites copropriétés, selon l’Association des responsables de copropriétés (ARC), qui suit attentivement ce sujet. « Lorsque les quotes-parts individuelles ne dépassent pas 1000 à 1500 €, il n’est pas évident d’atteindre le plancher exigé », relève Claude Pouey, de l’ARC. Les établissements interrogés assurent, eux, que le système conserve une certaine souplesse. « Ce n’est pas parce que le crédit n’atteint que 14 000€ que l’offre ne sera pas financée », tempère ainsi Cindy Govindoo, chef de produit « Offre particuliers » au Crédit foncier, l’un des principaux distributeurs du prêt collectif. Reste que les grandes copropriétés, du fait des montants engagés, sont concrètement moins confrontées à ce problème. Une fois octroyé, le versement des fonds intervient généralement entre deux et quatre mois.

Qui est concerné par l’emprunt ?

Tous les copropriétaires souhaitant recourir à un emprunt collectif sont éligibles. Le prêt est souscrit au nom du syndicat pour le compte des seuls copropriétaires qui décident d’y participer. Mais y ont-ils tous intérêt ? Les taux proposés sont bien souvent un point au-dessus de ceux accordés pour des prêts individuels, typiquement des prêts à la consommation. Un client qui peut se financer sans problème n’a pas forcément intérêt à y souscrire  de fait, cette offre collective s’adresse plutôt aux copropriétaires ayant un accès plus difficile aux financements classiques. Par exemple, les personnes âgées qui, passé 70 ans, ont de réelles difficultés à obtenir un crédit, mais aussi les jeunes actifs en CDI depuis peu de temps, qu’une banque rechignera à aider. Et des accédants à la copropriété déjà endettés à hauteur de 33 %, qui obtiendront difficilement de leur banque une ligne de crédit supplémentaire. « Certains emprunteurs ont plus de 85 ans. Sans cette solution collective, ils auraient sans doute éprouvé des difficultés à se financer », confirme Alain Roure, directeur de l’activité copropriété de Domofinances. Il serait toutefois faux de réduire le financement collectif à un substitut réservé aux copropriétaires insolvables. D’une part, parce qu’il faut présenter certains gages pour pouvoir y recourir : il est impératif que les copropriétaires soient à jour de leurs charges sur les douze derniers mois et ils ne doivent pas être en situation de surendettement ou interdits bancaires. Par ailleurs, le prêt collectif peut s’insérer dans un montage financier, le poids du remboursement du prêt étant absorbé par la baisse des charges générées par les travaux. Par exemple, les vastes travaux d’isolation effectués il y a deux ans au sein d’une copropriété ont été l’occasion de réaliser 40 % d’économie sur les charges. Ce qui a permis de neutraliser les remboursements d’emprunt. « Les prêts ont été souscrits sur dix ans pour que les montants prélevés coïncident avec la baisse de charges », note Alexandre Biron, syndic de cette copropriété. Outre l’économie réalisée, l’immeuble, désormais labellisé « bâtiment basse consommation » (BBC), s’en est trouvé valorisé.

À quelle majorité se vote la souscription du prêt ?

La décision est prise à l’unanimité des voix des copropriétaires si tous souscrivent au prêt collectif. Si seuls certains d’entre eux le souscrivent, la majorité requise est alors celle applicable au vote des travaux envisagés. Par exemple, dans le cas d’un changement de chaudière, le vote des travaux se fera à la majorité simple de l’article 24 et, dans la foulée, l’AG votera à la même majorité la souscription du prêt qui y sera associé. Avant la réforme de 2012, la loi de 1965 n’avait jamais explicitement tranché sur la majorité nécessaire au vote d’un prêt collectif s’imposant à tous, quel que soit le nombre d’emprunteurs. Un progrès qu’est venue renforcer la loi de transition énergétique, qui a encadré plus strictement la présentation de l’offre de crédit. Celle-ci doit désormais obéir aux dispositions du Code de la consommation, ce qui signifie qu’elle doit mentionner entre autres l’identité du prêteur, la nature et l’objet du prêt ; qu’elle doit préciser la durée de l’opération proposée, ainsi que le coût total et le taux effectif global (TEG) annuel du crédit. Pour déterminer ce TEG, sont ajoutés aux intérêts « les frais, commissions ou rémunérations de toute nature, directs ou indirects, y compris ceux qui sont payés ou dus à des intermédiaires intervenus de quelque manière que ce soit dans l’octroi du prêt » (art. L. 313-1 du Code de la consommation).

Quant au taux, il est figé au moment du vote. Ce qui évite certains errements passés. Par exemple, faire voter l’emprunt aux copropriétaires sur la base d’une plaquette commerciale n’engageant en rien l’organisme sur le taux qui sera pratiqué (voir « Recourir à l’emprunt collectif pour les travaux, pas si simple », LP1 n° 306, p .20). Sans l’ensemble de ces éléments, la décision de l’assemblée générale autorisant le syndicat de copropriétaires à emprunter n’est pas valable et la responsabilité du syndic pourrait être engagée. Une fois le recours au prêt collectif acquis sur le principe, la formule est simple. Une feuille est envoyée à tous par le syndic. Ceux qui souhaitent souscrire indiquent le montant et la durée du prêt désiré, dans la limite de leur quote-part des dépenses, et dans les deux mois qui suivent le vote de l’emprunt en AG. Ils y ajoutent un relevé d’identité bancaire et une autorisation de prélèvement lorsque l’échéance est prélevée directement sur leur compte, sans passer par le syndic (voir ci-dessous). Une discrétion appréciée par les bénéficiaires, qui ne souhaitent pas faire état de leurs éventuelles difficultés à se financer.

Les mensualités de remboursement sont-elles assimilées à des charges ?

La loi de 1965 l’affirme clairement : « Les sommes correspondant au remboursement de l’emprunt ainsi qu’au paiement des accessoires sont assimilées au paiement des charges et travaux » (art. 26-7). Concrètement, dès lors que l’emprunt est souscrit au nom du syndicat - ce qui est le cas de l’offre de « prêt travaux copropriété » de Domofinances, et de « Copro 1 » du Crédit foncier, les mensualités peuvent être prélevées sur le compte du syndicat. Au syndic d’émettre les appels de charges de chaque copropriétaire emprunteur en intégrant sa quote-part de l’emprunt. Toutefois, l’assemblée générale peut autoriser le syndic, à la majorité de l’article 25, à déléguer à l’établissement prêteur la faculté de prélever les sommes dues au titre du remboursement de l’emprunt collectif et du paiement des accessoires directement sur les comptes bancaires des copropriétaires l’ayant souscrit. Et à mettre en œuvre les voies de recouvrement en cas d’impayé (art. 26-6 de la loi de 1965). Attention : ces dispositions ne s’appliquent pas à « Copro 100 », l’offre historique du Crédit foncier (dont le déploiement est antérieur à la loi Warsmann). Et pour cause, il s’agit d’un prêt collectif souscrit individuellement. Les sommes sont donc prélevées de fait sur le compte de chaque copropriétaire.

Qui prend en charge les paiements en cas d’incident ?

Jusqu'à la loi Warsmann de 2012, la solidarité de fait entre les copropriétaires - ce que M^e Agnès Lebatteux, avocate au cabinet Zurfluh, Lebatteux, Sizaire et Associés, surnomme la « solidarité de palier » - faisait obstacle au développement du prêt collectif. Ce n’est plus le cas, avec la mise en place d’une obligation de cautionnement par un organisme tiers. Désormais, c’est la caution qui garantit la continuité du remboursement de l’emprunt en cas d’incident de paiement. Son coût est inclus dans le taux effectif global, le plus souvent à hauteur d’un point. La caution garantit le syndicat « en totalité, sans franchise et sans délai de carence », en cas de défaillance d’un copropriétaire bénéficiant de l’emprunt, pour « les sommes correspondant à son remboursement ainsi qu’au paiement des accessoires », précise l’article 26-7 de la loi de 1965. Toutefois, ce cautionnement solidaire est « facultatif lorsque le prêt souscrit par le syndicat a pour unique objectif le préfinancement de subventions publiques », rappelle ce même article. En cas d’impayé, il revient au syndic - s’il est chargé du prélèvement des remboursements via les quotes- parts de charges - ou à l’organisme prêteur, d’informer l’organisme de caution en cas d’impayé.

Dès lors, ce dernier avance les mensualités non réglées et se charge de leur recouvrement auprès du copropriétaire débiteur. En dernier recours, et en cas de vente du lot concerné, il peut se rembourser sur le prix de vente en exerçant le privilège du syndicat, dans les droits duquel il est alors subrogé. Bien sûr, un cautionnement n’est pas une assurance : il ne couvre pas le paiement des mensualités en cas de perte d’emploi sans en recouvrer le montant par la suite. Si les organismes prêteurs notent dans leur offre que cette assurance est facultative, il s’agit d’un abus de langage. Il n’existe pas d’assurance garantissant les risques liés à la personne de l’emprunteur dans le cadre d’un prêt collectif.

Le prêt est-il cessible ?

Quand un emprunteur vend le lot auquel est rattaché le prêt, les sommes restant dues, accessoires compris, deviennent immédiatement exigibles. Toutefois, en cas d’accord du prêteur, de la caution et du nouveau copropriétaire, l’obligation de payer ces sommes peut être transmise à ce dernier. Le notaire informe le syndic de ces accords.  Toutefois, il arrive que certains d’entre eux préfèrent continuer à rembourser leur prêt, notamment lorsqu’il ne leur reste que quelques mensualités. Dans ce cas, au syndic, informé par l’organisme prêteur du détail des sommes empruntées, de mentionner l’existence de la dette dans la première partie de l’état daté, au rang des sommes dues par le vendeur. Certes, dès lors que le suivi du prêt se fait en dehors de la comptabilité du syndicat, un risque d’erreur n’est pas à écarter. En effet, le décret comptable de 2005 ne permet pas au syndicat de comptabiliser un emprunt. La responsabilité en incombe au syndic. Ces dispositions ont été précisées dans le décret d’application de la loi Warsmann, du 27 mars 2013.

Le coût de la gestion, hors forfait du syndic

La constitution et le suivi du dossier d’emprunt souscrit au nom du syndicat ne font pas partie des prestations incluses dans le forfait du syndic, récemment modifié par la loi Alur. Dès lors, cette prestation peut donner lieu à rémunération complémentaire. Elle est facturée en moyenne autour de 500 €. Cette somme est imputée à tous les copropriétaires. Sur quel fondement ? Le nouveau contrat de syndic a inséré cette prestation à l'article 7.2.7, parmi les frais imputés au syndicat, et non pas à l’article 9, dans les coûts imputables aux seuls copropriétaires concernés. À noter : un administrateur de biens ne peut pas facturer de frais supplémentaires en raison d’une gestion plus lourde que prévu d’un tel emprunt. Ce qui a pu être le cas dans le cadre de contrats signés dans les premiers temps de la mise en place de ces prêts collectifs ».