Premier déclenchement de la nouvelle procédure d’alerte accompagnée par l’ARC : une grande réussite !

Premier déclenchement de la nouvelle procédure d’alerte accompagnée par l’ARC : une grande réussite !

Le déclenchement de la première procédure d’alerte (article 29-1 A, B et C de la loi du 10 juillet 1965) lancée dans le cadre de l’expérimentation menée par l’ARC (www.arc-copro.com/929n) a été un véritable succès : toutes les demandes formulées au moment du déclenchement ont été retenues dans l’ordonnance rendue par le Tribunal de Grande Instance de Bobigny (93).

Cette procédure, créée en 2009, était jusqu’à présent peu, voire mal utilisée. Elle a récemment été réformée et complétée afin de faciliter et mieux cadrer sa mise en œuvre (loi ALUR de 2014, décret d’application du 17 août 2015 et arrêté du 8 octobre 2015).

Les collectivités (Mairies, etc.) peuvent désormais être à l’origine du déclenchement de la procédure d’alerte. C’est l’objet de l’expérimentation menée avec des collectivités partenaires comme l’Établissement Public Territorial (EPT) Est Ensemble avec le soutien de la Fondation Abbé Pierre et la Fondation de France.

Il s’agissait d’utiliser les nouvelles dispositions introduites par la loi ALUR pour mieux cadrer les missions du mandataire ad hoc indiquées dans les textes règlementaires afin qu’elles soient les plus adaptées possible à la situation de la copropriété et aux attentes du conseil syndical.

1. Situation de la copropriété et attentes du conseil syndical

Ce premier déclenchement concerne une copropriété moyenne (39 logements) située au Pré-Saint-Gervais (93) dont la situation financière est particulièrement préoccupante à cause de nombreux copropriétaires débiteurs (17 débiteurs de plus de 1000 € sur 37 copropriétaires au total).

Le laxisme de l’ancien syndic en matière de recouvrement, et plus généralement sa gestion défaillante, a progressivement engendré un défaut de trésorerie,  qui rend désormais difficile la réalisation des travaux d’entretien devenus nécessaires.

Le conseil syndical, le nouveau syndic et l’EPT Est Ensemble ont tous les trois souhaité bénéficier de l’accompagnement de l’ARC pour déclencher cette procédure d’alerte afin d’obtenir du Tribunal la désignation d’un expert (mandataire ad hoc) chargé d’analyser la situation et de rendre un rapport avec ses préconisations.

Le conseil syndical souhaitait ainsi disposer d’une feuille de route relative au redressement de la situation financière et comptable de la copropriété sur trois éléments particuliers :

• des conseils pour engager des procédures de recouvrement adéquates à l’encontre des débiteurs, après l’analyse des comptes débiteurs et des actions déjà engagées ;
• des conseils méthodologiques pour effectuer un recours judiciaire contre l’ancien syndic, qui pourrait permettre à la copropriété d’être dédommagée pour certaines fautes de gestion ;
• des conseils pour remédier collectivement aux situations de squats des parties privatives qui génèrent des tensions entre les occupants et les copropriétaires.

1. Trois demandes retenues par le tribunal de grande instance

Lors de l’audience au Tribunal de Grande Instance de Bobigny le juge a écouté Est Ensemble et le nouveau syndic (le conseil syndical et l’ARC étaient présents en observation) et a rendu, deux semaines plus tard, une ordonnance (comme en matière de référé) suivant les demandes formulées.

Premier succès : les missions du mandataire ad hoc sont clairement mentionnées dans l’ordonnance de désignation et correspondent aux besoins réels de la copropriété

En effet, l’analyse des précédentes procédures d’alerte engagées avant les nouveautés de la loi ALUR nous a permis de constater :

• un manque clarté dans la définition des missions du mandataire ad hoc ;
• avec, pour résultat, des rapports trop succincts et inexploitables par le conseil syndical ou le syndic en place.

Nous sous sommes donc appuyés sur le nouveau cadre législatif et règlementaire pour demander au juge de mentionner précisément dans l’ordonnance de désignation les missions confiées au mandataire ad hoc (au-delà de celles générales rappelées dans les textes) afin de cadrer efficacement l’intervention de cet expert désigné par le tribunal.

La loi prévoit en effet des missions assez larges qui peuvent ne pas correspondre exactement aux besoins de la copropriété.

Le juge a repris dans l’ordonnance notre proposition de mission en indiquant : « en l’espèce, outre les missions obligatoires prévues à l’article 61-12 du décret précité [décret du 17 mars 1967], il apparaît utile de compléter la mission du mandataire conformément aux préconisations prévues au cours de la réunion du 19 mai 2016 entre l’établissement public demandeur, le syndicat des copropriétaires, le conseil syndical et l’association des responsables de copropriété (etc.) » !

Deuxième succès : Le mandataire ad hoc missionné est un expert dans le domaine concerné

Jusqu’à présent, seuls les administrateurs judiciaires étaient désignés par le juge dans le cadre de la procédure d’alerte. La loi indique désormais formellement qu’il est possible de désigner d’autres professionnels.

Pour ce premier déclenchement, nous avons sollicité l’intervention en tant qu’expert d’un cabinet d’avocats spécialisé en copropriété. Ce cabinet partenaire de l’ARC sur des opérations publiques de redressement de copropriétés, est vivement intéressé pour participer à cette démarche novatrice, qui permettra d’améliorer l’accompagnement des copropriétés fragiles.

Un des objectifs de l’expérimentation actuelle est en effet d’obtenir que les experts désignés soient compétents selon les problèmes identifiés sur l’immeuble. Dans le cas présent, il est intéressant de faire appel à un avocat sur les problèmes de recouvrement des impayés et de procédure contre l’ancien syndic.

1. En conclusion : une feuille de route du redressement ajustée pour 45€/lot

Le mandataire ad hoc dispose donc d’une mission de 3 mois pour proposer une « feuille de route du redressement » au syndicat des copropriétaires. Cette mission aurait dû coûter au syndicat 3600 € TTC (selon les modalités de rémunérations fixées par l’arrêté du 8 octobre 2015), mais l’Agence Nationale d’Amélioration de l’Habitat (ANAH) soutient financièrement le syndicat à hauteur de 50% puisque la copropriété est incluse dans un dispositif public (OPAH-CD).

Au final, cela représente un coût de 45 € environ par copropriétaire. Comme le prévoient les textes, les préconisations du rapport seront présentées au vote de la prochaine assemblée générale ordinaire.