L’achat d’un bien immobilier implique toujours l’intervention d’un notaire, chargé d’établir l’acte authentique de la vente et de réaliser les formalités de publicité foncière auprès du Fichier immobilier.
Il n’est cependant pas rare de constater des erreurs préjudiciables de ces professionnels, les propriétaires lésés se sentant alors démunis et sans recours face à ces officiers ministériels assermentés.
La Cour de Cassation rappelle, dans une décision relativement récente, qu’un notaire défaillant peut bien évidemment se voir condamné pour ses fautes.
I. L’erreur du notaire
Un particulier fait l’acquisition de deux lots dans un immeuble en copropriété situé sur la ville de Rouen.
Il s’aperçoit par la suite pour l’un de ses lots :
- que non seulement, sa surface réelle est près de 26 % inférieure au métré annexé à l’acte authentique de vente ;
- mais également, que sa consistance est inexacte (volume, délimitation, situation), puisque celui-ci est « enchevêtré » dans un autre lot, correspondant à la superficie « manquante ».
L’acquéreur décide donc de poursuivre judiciairement les notaires, afin d’obtenir réparation de son préjudice immobilier et financier.
II. La sanction judiciaire
La 3ème chambre civile de la Cour de Cassation, dans un arrêt du 11 mai 2017, n° 16 - 18874 fait droit à la demande du copropriétaire lésé.
Les juges judiciaires fondent leur décision sur le manquement des notaires à leur obligation de contrôle (conformité, légalité) et d’information aux parties à la vente d’un bien immobilier :
« Vu l'article 1382, devenu 1240 du Code civil ;
Attendu que les notaires sont tenus d'éclairer les parties et d'appeler leur attention de manière complète et circonstanciée sur la portée et les effets ainsi que sur les risques des actes … ;»
Cet arrêt de la Cour de Cassation rappelle aux notaires qu’ils ont un devoir de conseil qui leur impose d’attirer l’attention des parties sur toutes les circonstances de fait et entre autres les imprécisions qui peuvent corrompre l’acte de vente.
Dans ce dossier, il y avait des imprécisions aussi bien dans les plans de la copropriété que dans le certificat de mesure loi CARREZ établi par un professionnel, dont la partie concernant le lot litigieux n’avait pas été complétée. Ces éléments auraient dû attirer leur attention et ils auraient dû entreprendre des recherches complémentaires et signaler cela à l’acquéreur.
Il est donc tout à fait possible d’engager la responsabilité d’u notaire s’il n’exerce pas son devoir de conseil, dans le respect de l’article 1240 du code civil.
C’est pourquoi, s’il subsiste le moindre doute sur la consistance, la localisation ou la destination des lots en cours d’acquisition, tout futur acquéreur en copropriété doit formuler par écrit (et en conserver la preuve) toutes ses interrogations au(x) notaire(s) en charge de la vente.