Le Tribunal de Grande Instance de Paris condamne CITYA URBANIA ÉTOILE pour défaut de mandat de syndic

02/12/2016 Action

Les regroupements de syndics par fusion absorption sont régulièrement dénoncés dans nos abus, du fait entre autres, des méthodes employées. C’est ce que l’on constate à nouveau à la lecture du jugement rendu le 30 septembre 2016 par le TGI (Tribunal de Grande Instance) de Paris à l’encontre du groupe Citya Immobilier et plus particulièrement de son agence de Paris 18^ème CITYA Étoile Immobilier.

Les faits

Une copropriété parisienne a désigné en juin 2012 et pour 2 ans, le syndic CITYA ÉTOILE IMMOBILIER.

Le 31 décembre 2013, CITYA ÉTOILE IMMOBILIER fusionne avec la société PARISIORUM et forme une nouvelle société, CITYA URBANIA ÉTOILE. Aussitôt la nouvelle entité envoie des convocations aux copropriétaires pour une assemblée générale, à fin janvier 2014, en vue notamment de sa nomination en tant que nouveau syndic.

Mais cette assemblée est aussitôt contestée, pas voie judiciaire, par des copropriétaires opposants et absents sur le fondement d’un défaut de mandat du syndic pour convoquer.

Jugement et conseils de l’ARC

La décision judiciaire

Le TGI de Paris rend un jugement par lequel il fait droit aux parties demanderesses pour la nullité de l’assemblée générale du syndicat du 23 janvier 2014 pour défaut de mandat de la personne l’ayant convoquée, celle-ci devant en principe être le syndic élu (article 7 du décret du 17 mars 1967) : « Or, il n’est pas contesté que la société CITYA ÉTOILE IMMOBILIER a fusionné avec la société PARISIORUM, le 31 décembre 2013… Or, il appert que la convocation de l’assemblée générale des copropriétaires qui s’est tenue le 23 janvier 2014 pour l’ensemble immobilier du D. a bien été adressée à l’entête de la [nouvelle] société CITYA URBANIA ÉTOILE… En outre, il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale querellée que la résolution n° 3 prévoyait bien la désignation de la société CITYA URBANIA ÉTOILE en qualité de syndic suite à la fusion de deux entités juridiques… Dès lors, il est manifeste… [qu’] il convient d’annuler l’assemblée générale des copropriétaires de l’ensemble immobilier du D. qui s’est tenue le 23 janvier 2014… »

Les recommandations de l’ARC

Il est rappelé que tout ordre du jour d’une assemblée générale doit être élaboré avec le conseil syndical, dans ce cadre il est en principe exclu qu’un tel cas se présente.

Cependant, si le syndic entend passer outre la validation du conseil syndical ou si le conseil syndical ne s’alerte pas à temps de l’irrégularité de la convocation et pour éviter que votre copropriété se retrouve dans une situation similaire, les copropriétaires doivent :

rappeler au syndic élu en assemblée générale, qu’il est le seul à pouvoir appeler les provisions, les charges et envoyer les convocations d’assemblées générales (article 18 de la loi du 10 juillet 1965) ;
notifier au syndic en exercice, la question, le projet de résolution et la proposition d’un autre syndic de leur choix, professionnel ou bénévole, à inscrire à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale. Ils disposeront ainsi d’une alternative au syndic qu’on essaie de leur imposer par la fusion.

Dans l’hypothèse où vous n’auriez pas eu le temps d’adresser la question, le projet de résolution et la proposition de contrat au syndic en exercice, avant la notification de l’assemblée générale, les copropriétaires ne doivent pas pour autant se laisser influencer par les propos alarmistes d’un éventuel refus quant à la désignation du nouveau syndic issu de la fusion.

En effet, la nouvelle entité juridique aura tôt fait de vous indiquer qu’à défaut de sa nomination, le syndicat se trouvera dépourvu de syndic et qu’il sera tenu de solliciter la désignation judiciaire d’un administrateur provisoire (article 47 du décret du 17 mars 1967).

Ce à quoi les copropriétaires devront eux opposer que :

l’assemblée générale convoquée irrégulièrement par ses soins encourt tout bonnement la nullité judiciaire, dans le délai de deux mois suivant la notification du procès-verbal (article 42 de la loi du 10 juillet 1965) ;
il existe désormais une solution au « tout judiciaire » : le président du conseil syndical (article 18-V de la loi du 10 juillet 1965) ou tout copropriétaire (article 17 de la loi du 10 juillet 1965) peut convoquer à tout instant une assemblée générale destinée à désigner un syndic, lorsque le syndicat en est dépourvu.

En effet, le syndic préalablement désigné par l’assemblée générale ayant « disparu » du fait de la fusion avant que l’assemblée générale ne puisse désigner un nouveau syndic, on peut considérer que la copropriété est bien dépourvue de syndic au sens des dispositions introduites par la loi MACRON dans l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965.

Les copropriétaires ne doivent donc pas se laisser impressionner par les tentatives de syndics qui, suite à leur fusion, cherchent à leur imposer irrégulièrement une nouvelle entité et ils doivent utiliser les nouvelles alternatives pour éviter la désignation judiciaire d’un administrateur provisoire.

Il convient d’ailleurs de rappeler à ces syndics, les incidences fortement dommageables pour le syndicat de leurs agissements irréguliers - à savoir la nullité de leurs actes de gestion (appels de provisions, charges et convocation de l’assemblée générale annuelle illicites) - mais également pour eux (condamnations à indemniser les personnes lésées dans le cadre de leur responsabilité civile délictuelle, article 1382 du Code civil).