Le retour d’audition de l’ARC par la Commission des Affaires Economiques et Sociales de l’Assemblée Nationale

 

 

Comme nous vous l’annoncions la semaine dernière (www.arc-copro.com/87i4)  l’ARC a été auditionnée le 3 mai dernier par la Commission des Affaires Economiques et Sociales de l’Assemblée Nationale concernant l’application des titres 1 et 2 de la loi du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, dite loi ALUR.

 

Dix questions ont été évoquées par les rapporteurs de cette loi que sont Monsieur Daniel GOLDBERG, député de Seine-Saint-Denis et Monsieur Jean-Marie TETART, député des Yvelines.

 

Nous vous reproduisons ici les questions abordées ainsi que nos réponses et commentaires.

 

 

1. Que pensez-vous du contenu du contrat type de syndic de copropriété tel que défini par le décret du 26 mars 2015 ?

Le contrat type tel que défini par les pouvoirs publics nous paraît équilibré garantissant aussi bien l’intérêt des syndics professionnels que celui des syndicats de copropriétaires.

 

Néanmoins, une récente étude réalisée par l’ARC démontre que 68% des contrats présentent de graves abus ou pire des irrégularités.

 

Les principaux abus concernent l’absence de négociations entre le syndic et le conseil syndical pour aboutir à un contrat type conforme aux besoins de la copropriété. 

 

Cela se traduit par des variables contractuelles (telles que le nombre de visites assurées par le syndic ou de réunions avec le conseil syndical, ou encore la plage et la durée de l’assemblée générale) revues à la baisse par rapport au contrat précédent.

 

L’objectif poursuivi par le syndic est de facturer de manière supplémentaire des prestations qui auraient dû être négociées dans le cadre du forfait de base.

 

Quant aux principales irrégularités, elles concernent la suppression des clauses relatives aux réductions de leurs honoraires en cas de dispense de fourniture d’extranet ou d’externalisation des archives à une société spécialisée.

 

De plus, on constate l’insertion de prestations non prévues dans le contrat type réglementaire telles que la facturation d’un « pré-état daté », de  photocopies à l’unité ou de la première lettre de relance avant mise en demeure.

 

Il est clair que l’année 2016 sera « un très bon terrain d’observation » pour vérifier le respect du contenu du contrat type ainsi que sa mise en application.

 

2. Le contrat type et la forfaitisation de la rémunération des syndics sont-ils respectés ?

En règle générale, on peut dire que la forfaitisation de la rémunération des syndics est respectée. Les quelques exceptions concernent principalement les petits cabinets qui continuent à facturer des prestations illégales et en premier lieu, les photocopies à l’unité.

 

Ce qui est plus inquiétant est l’utilisation abusive par le syndic du terme de « forfaitisation » pour justifier d’une augmentation importante de leurs honoraires de base. Or, à l’exception des frais de photocopies qui doivent effectivement être inclus dans le forfait de base, aucune nouvelle tâche ne justifie d’augmentation des honoraires.

 

Néanmoins, on constate une revalorisation de leurs honoraires de base de 20 % en moyenne à laquelle s’ajoute une augmentation d’environ 10 % du tarif horaire et des prestations particulières et privatives forfaitaires.

 

Cette deuxième vague d’augmentation (la première vague ayant été constatée l’année dernière après la mise en œuvre de la loi ALUR) risque d’être suivie par une troisième vague en prenant en compte le fait qu’au 1^er janvier 2017, de nouvelles tâches à la charge du syndic entreront en vigueur, ce qui provoquera inévitablement une nouvelle demande d’ajustement des honoraires.

 

Le contrat type de syndic se présente avant tout comme un formidable « alibi » pour bénéficier d’une augmentation substantielle de leurs honoraires (que nous estimons à 10 % au maximum) qui n’est en aucun cas proportionnelle à la réalité des tâches supplémentaires assurées au titre du contrat.

 

3. Le contrat type permet-il véritablement de mieux comparer les offres de contrat de syndic et de limiter les abus ?

Il est clair que la normalisation réglementaire des contrats de syndic permet de mieux comparer les offres. Néanmoins, il revient toujours au conseil syndical de pondérer la proposition tarifaire du syndic par rapport à la complexité de gestion de la copropriété et des variables comprises dans le forfait (nombre des visites et de réunions du conseil syndical, plage horaire de l’assemblée générale) ainsi que de l’expérience réelle du cabinet pour gérer la copropriété.

 

4. Comment s’est passée la mise en œuvre de l’obligation de compte séparé pour chaque syndicat de copropriétaires ?

À vrai dire, pas très bien. D’ailleurs, il faudrait poser la question au présent, sachant que de nombreux cabinets de syndics n’ont toujours pas ouvert pour l’ensemble de leurs copropriétés mandantes (ne pouvant plus bénéficier de la dispense) un compte bancaire séparé.

 

La réalité est que la situation est ubuesque. Alors que la quasi-totalité des syndics a toujours affirmé que l’ensemble des copropriétés gérées disposait d’un compte bancaire séparé, on s’aperçoit que depuis l’entrée en vigueur de cette obligation, c’est la panique.

 

Les banques avouent être complètement submergées par les demandes, les syndics essayant de reculer l’échéance.

 

Le constat est donc que les artifices de faux comptes bancaires séparés continuent avec des stratagèmes encore plus sophistiqués pour éviter que le conseil syndical ne puisse vérifier la réalité de l’ouverture du compte bancaire séparé.

 

Quant à l’attribution du numéro Identifiant Créancier SEPA (ICS), les syndics retardent la demande auprès de leur établissement bancaire alors que la Banque de France affirme être en mesure de pouvoir le fournir sans difficulté.

 

Cette situation confirme nos inquiétudes sur la réalité des ouvertures de compte bancaire séparé, car dans le cas contraire, les syndics n’auraient aucun état d’âme à demander un numéro ICS.

 

5. L’obligation de concertation du conseil syndical pour l’élaboration du budget prévisionnel par le syndic est-elle respectée ?

Avant même la loi ALUR, le syndic était tenu, conformément à l’article 26 du décret du 17 mars 1967, d’élaborer l’ordre du jour de l’assemblée générale en concertation avec le conseil syndical.

 

Dans la pratique, cette disposition est très fréquemment ignorée par les syndics qui élaborent seuls l’ordre du jour, pour ensuite, dans le meilleur des cas, le soumettre au conseil syndical.

 

En matière d’établissement du budget prévisionnel, il est quasiment certain que les syndics vont procéder de la même façon. Autrement dit, ils vont présenter au conseil syndical un budget prévisionnel qui sera estimé à partir d’une augmentation arbitraire évaluée en fonction de la vigilance des copropriétaires et du conseil syndical entre 2 et 10%.

 

La vraie difficulté de ce type de disposition est que ni la loi ni le décret ne prévoient de sanction en cas de manquement du syndic à ses obligations légales et réglementaires.

 

C’est pour cela que la Commission de Contrôle a tout son sens et doit permettre de sanctionner des manquements persistants des syndics qui dans la plupart des cas ne connaissent pas de suite judiciaire, le conseil syndical ne disposant pas de la personnalité juridique pour engager la responsabilité du syndic.

 

6. Quelles conséquences a eu l’assouplissement des règles de majorité pour certaines décisions, comme pour le vote des travaux d’amélioration par exemple ? 

L’assouplissement des travaux de la majorité de l’article 26 à la majorité de l’article 25 (stricte) est une bonne disposition, car elle permet d’engager plus facilement la réalisation de travaux, tout en sécurisant l’expression d’un quorum de voix minimum.

 

Cependant de nouvelles dispositions (loi de transition énergétique) semblent vouloir alléger encore certaines majorités. Il ne semble pas cohérent de prévoir qu’une minorité de copropriétaires puisse décider, à la majorité simple de l’article 24, pour l’ensemble de la copropriété, de la réalisation d’importants travaux.

 

 

7. Comment se prépare la création des fonds de travaux à compter du 1^er janvier 2017 ? 

La mise en place du fonds travaux présente des difficultés aussi bien juridiques, comptables que financières. En effet, plusieurs convocations d’assemblée générale n’ont pas prévu à l’ordre du jour de questions relatives à ce point.

Les syndics préconisent désormais de reporter sa mise en place à la prochaine assemblée générale qui se fera courant du deuxième trimestre 2017.

 

D’un point de vue comptable, la nomenclature ne prévoit pas de compte comptable spécifique pour le fonds travaux. En effet, le fonds travaux ne peut pas être assimilé à un compte d'avance puisqu’il n’est pas remboursable, ni comme une provision puisque les travaux à réaliser n’ont pas encore été déterminés.

 

Il sera donc question de faire une « manipulation » comptable pour éviter que ce problème ne soit un obstacle à la mise en place du fonds travaux.

 

Quant à l’aspect financier, la loi prévoit que ce fonds doit être placé dans un compte bancaire séparé et rémunéré, qui ne peut en aucun cas faire l’objet de convention de fusion ou de compensation. Cela implique que la copropriété devra disposer d’un compte épargne dédié aux fonds travaux, ce qui est difficile puisque la copropriété n’a à sa disposition qu’un seul compte d’épargne défiscalisé qui est le Livret A. Or, jusqu’à présent son plafond est de 76 500 € et nous restons en attente d’un décret pour redéfinir son seuil en fonction du nombre de lots au sein de la copropriété.

 

Or il semblerait qu’au lieu d’adapter le plafond actuel à la taille des copropriétés (le plafond de 76.500 € étant beaucoup trop faible pour les grandes copropriétés) le décret en prévision propose au contraire d’abaisser ce plafond pour certaines copropriétés en fonction de leur taille.

 

8. Les assemblées générales de copropriétaires se saisissent-elles de l’obligation de mise en concurrence des syndics, dont les modalités ont été modifiées par l’article 88 de la loi Macron ? 

Il est tout d’abord important de préciser que cette nouvelle obligation de mise en concurrence automatique du syndic n’incombe ni à ce dernier ni à l’assemblée générale mais uniquement au conseil syndical.

 

Comme on l’a précisé, à plusieurs reprises, cette obligation est contreproductive et inutile. En effet, avec cette nouvelle obligation, que le syndic soit bon ou mauvais, il est de toutes les façons mis en concurrence. Cela ne l’incite pas à être performant.

 

Sa mise en œuvre est par ailleurs mal pensée :

 

• l’obligation repose sur le conseil syndical, mais c’est l’assemblée générale qui peut l’en dispenser… un an à l’avance, ce qui n’a pas beaucoup de sens ;
• l’obligation revient tous les trois ans ce qui pose problème pour les contrats de syndics renouvelés pour deux ans…

 

Mais encore, cette nouvelle disposition est un artifice puisque l’article 9 du décret du 17 mars 1967 autorise tout copropriétaire - et à plus forte raison un conseiller syndical - à inscrire à l’ordre du jour une question et notamment la candidature d’un nouveau  syndic.

 

Ainsi, il aurait été plus simple de laisser au conseil syndical l’initiative de mettre en concurrence son syndic uniquement lorsqu’il considérait que cela était inévitable et non de l’imposer sans raison probante.

Cette nouvelle obligation provoque deux problématiques auxquelles s’ajoute une difficulté juridique. En effet, pour répondre aux exigences légales, le conseil syndical va procéder à un semblant de mise en concurrence en utilisant des sites internet qui proposent des devis en ligne sans préparer l’appel d’offres ni analyser les résultats.

 

Mais encore, dans le cas où cette mise en concurrence obligatoire ne serait pas faite, un copropriétaire pourrait évoquer un préjudice pour annuler l’assemblée générale et engager éventuellement la responsabilité des conseillers syndicaux.

 

Pour finir, le conseil syndical se voit supporter une nouvelle obligation qui lui est propre sans disposer pour autant de la personnalité morale. Cette disposition est donc déficiente puisque l’on attribue à une entité n’ayant pas de personnalité juridique, une obligation. Il y a donc aujourd’hui une incohérence entre le statut du conseil syndical et ses nouvelles obligations.

 

 

9. Comment jugez-vous les nouvelles modalités d’information des acquéreurs lors d’une cession, telles qu’elles ont été simplifiées par l’ordonnance du 27 août 2015 ? La transmission dématérialisée des documents est-elle souvent utilisée ? 

Les informations demandées à destination des acquéreurs restent encore trop compliquées à récolter pour le copropriétaire vendeur en l’absence d’un extranet correctement et régulièrement alimenté par le syndic.

 

Les professionnels (notaires, agences immobilières) continuent à réclamer ces éléments aux syndics qui continuent à facturer illégalement le pré état daté…

 

L’ARC a donc sollicité le Ministère du Logement pour que soient normalisés les appels de fonds dans lesquels devront être présentés les éléments à fournir lors d’une promesse de vente.

 

 10. Comment le Bureau Central de Tarification (BCT) s’est-il saisi de ses nouvelles compétences en matière d’assurance obligatoire des copropriétaires et des syndicats de copropriétaires (article 59 de la loi ALUR) ? 

Rappelons que ce Bureau Central de la Tarification n’a de compétence que pour contraindre une compagnie d’assurance à couvrir les risques de responsabilité civile d’une copropriété.

 

En effet, l’article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifié par la loi ALUR impose aux copropriétés de souscrire uniquement une assurance de responsabilité civile et non une assurance multirisque immeuble.

 

Même si le décret sur les nouvelles compétences du BCT a été publié, il manque encore un arrêté qui aura pour objet de nommer les représentants des compagnies d’assurance et des assujettis.

 

Le BCT ne peut donc actuellement pas être concrètement saisi par une copropriété en vue de contraindre une compagnie d’assurances pour garantir sa responsabilité civile.