Le MONDE, la Copropriété et l’ARC :
gestion bénévole, nouvelles obligations et maîtrise des charges.
Retrouvez les conseils de nos spécialistes
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Le supplément « argent et placement » du journal Le MONDE daté du 5 avril 2016 a consacré un dossier à la copropriété intitulé : « Copropriétaires, unissez-vous ».
Nous y retrouvons évidemment les conseils de l’ARC en bonne place. En voici des extraits, illustrés par ailleurs des guides spécialisés de l’ARC sur les sujets abordés.
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Dès l’éditorial, le ton est donné :
“Ah, les joies de la « copro » ! Ces assemblées générales qui n'en finissent plus, ces heures à palabrer pour se mettre d’accord sur la couleur de la porte d'entrée ou, pire, à débattre des économies réalisables en supprimant le poste du gardien. Ces syndics qui profitent de la passivité des habitants pour faire passer des hausses de tarifs, sous-traiter à leurs propres filiales certaines missions, et qui justifient l’augmentation de leurs émoluments par les contraintes imposées par la loi sur le logement ALUR. Or, faut-il le préciser, beaucoup de leurs arguments ne tiennent pas la route.
Face à ces pratiques et en raison de l’envolée des charges - en moyenne 45 euros par mètre carré en 2015, selon les calculs de l’association des responsables de copropriétés -, les propriétaires s'informent, s’organisent... Et cela paie. En s'impliquant davantage, ils arrivent assez facilement à alléger la facture sur de nombreux postes. Les plus militants deviennent syndics bénévoles. Plus de 10 % des quelque 600 000 copropriétés en France seraient ainsi gérées par un particulier. Une aventure chronophage, parfois ingrate, pour laquelle il vaut mieux avoir quelques notions de droit et savoir rester diplomate.
Fenêtre de tir
Avant de goûter à tous ces petits plaisirs, encore faut-il devenir propriétaire, ce statut qui fait tant rêver les Français. Entre les taux des crédits immobiliers au plus bas et des prix de la pierre assagis, la fenêtre de tir peut sembler idéale pour les aspirants à la propriété. Mais ne vous lancez pas tête baissée. Dans l'ancien, prenez le temps de négocier. Les vendeurs, qui ont fait la loi pendant de longues années, ne sont plus en position de force. Et pour le neuf, il est conseillé de bétonner le contrat de vente : vous éviterez ainsi des mauvaises surprises et pourrez donc, dans quelques mois, participer à votre première réunion de copro et trinquer avec vos nouveaux amis... • Frédéric CAZENAVE ”.
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Le premier sujet de ce dossier est consacré au « bénévolat » en copropriété, solution alternative à la gestion professionnelle traditionnelle.
En voici les principaux extraits dans lesquels l’ARC est largement citée :
« Le bénévolat, solution alternative
Prendre en main la gestion de son immeuble présente de nombreux avantages. Attention toutefois, car cette activité chronophage n’est pas à la portée de tous. Devenir syndic bénévole ? Beaucoup y pensent, mais peu franchissent le pas. Il n’existe pas de statistiques officielles, mais les professionnels de l’immobilier estiment que 10 % à 15 % des 600 000 copropriétés recensées en France seraient gérées de cette façon. Cette solution, il est vrai, présente beaucoup d'atouts.
D’abord, elle permet d’économiser le coût de la gestion d’un immeuble par un syndic professionnel. Pour une copropriété de taille moyenne (20 lots), le tarif descend rarement en dessous de 4000 euros à Paris et de 1500 à 2000 euros en province. Ensuite, c'est une bonne façon de reprendre le contrôle de son immeuble. «Finis l'opacité des comptes, le manque de réactivité, les facturations abusives, détaille Virginie Guihard, responsable du pôle syndics bénévoles de l’association des responsables de copropriétés (ARC). C’est aussi l’occasion de réaliser d’importantes économies sur les charges de copropriété en renégociant les contrats des prestataires. »
Posséder des notions de droit et de comptabilité est fortement recommander. Contre une grosse centaine d’euros par an, des associations comme (…) l’ARC aident ceux qui veulent se lancer. Leur contribution se révèle souvent précieuse, notamment pour préparer l’assemblée générale, rédiger les procès-verbaux....
(…)
L’élection du syndic bénévole s'effectue le jour de l’assemblée générale annuelle, dans les mêmes conditions que celle d’un syndic professionnel, c’est-à-dire à la majorité des voix, absents compris. Pour emporter l’adhésion de la majorité des copropriétaires, le mieux est de leur rendre visite à tour de rôle plusieurs mois avant l’échéance, afin de les convaincre. Tenter de le faire le jour J est rarement une bonne idée.
Si la plupart se contentent de réclamer le remboursement de leurs frais pour assurer la mission, un syndic bénévole peut demander une petite rémunération (…) «Depuis l’entrée en vigueur de la loi ALUR, cette indemnisation doit être indiquée dans le contrat type », précise Mme Guihard.
Lorsque l’on fait le grand saut, la période la plus délicate est celle de la transition entre l’ancien syndic et le nouveau. Le professionnel éconduit dispose d’un mois pour transférer le compte bancaire de la copropriété au nouveau syndic, puis de deux mois supplémentaires pour les archives (contrats, factures...). Ces délais légaux sont rarement respectés : il est conseillé de prendre les devants en contactant les entreprises prestataires et en les informant de la transition en cours.
Enfin, il est également recommandé ne pas nourrir trop d’illusions sur la nature humaine. «Les bénévoles qui jettent l’éponge le font rarement pour des raisons de compétence, mais le plus souvent parce qu’ils sont confrontés à l’ingratitude des autres copropriétaires et à des procéduriers qui leur pourrissent la vie», confie Mme Guihard. ».
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Pour ceux qui voudraient aller plus loin pour connaître les conseils de l’ARC à l’attention des syndics bénévoles, nous vous invitons à vous procurer le guide pratique suivant (18,50 €) : www.arc-copro.com/scr7. |
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Pour ceux qui voudraient en savoir plus sur les outils dédiés aux syndics bénévoles et l’accompagnement proposé par l’ARC à ses adhérents, consultez les livrets suivants (en accès libre).
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Le deuxième sujet est consacré aux stratégies des syndics professionnels et aux nouvelles obligations qui s’imposent à eux, comme celles du contrat type par exemple.
À nouveau, les conseils de l’ARC y sont largement cités :
« Associations de consommateurs et propriétaires s’organisent pour faire entendre leurs voix.
Les stratégies face aux syndics
Depuis deux ans, les honoraires des syndics ont augmenté de 15 % à 20 % en moyenne», affirme David Rodrigues, juriste logement à la confédération de la consommation, du logement et du cadre de vie (CLCV).
Avant même l’entrée en vigueur du contrat type, le 26 mars 2015, mesure phare de la loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR), certains copropriétaires ont constaté une inflation spectaculaire du tarif de leur syndic. «Les hausses peuvent aller jusqu'à 60 % d’une année sur l'autre!», alerte Emile Hagège, directeur de l’Association des Responsables de Copropriétés (ARC). Pourtant, le contrat type, ce document de référence regroupant les services de base nécessaires au fonctionnement d’une copropriété, devait avoir un effet déflationniste en facilitant les comparaisons entre les offres des professionnels. Une urgence après l’envolée de 40 % des charges de « copro » enregistrée par les 600 000 copropriétés en une décennie.
Un peu plus d’un an après son entrée en vigueur, l’heure est à la déception, ou, plutôt, à l’inflation. Leader des syndics en France avec une part de marché de 13 % et 36000 immeubles sous gestion, François Davy, président de Foncia, ne le conteste pas : «Le passage à la loi ALUR représente pour nous un surcoût de 10 % à 20 % », affirme-t-il.
Le contrat type était censé rééquilibrer les rapports entre syndics et copropriétaires. Mais ces derniers ne s’en sont manifestement pas emparés. Il faut dire que le texte est difficile d'accès pour les conseils syndicaux. Or, en face, les syndics maîtrisent parfaitement le droit de la copropriété. «Le document est long et complexe, confirme M. Rodrigues. Il est facile pour un professionnel d’en modifier une phrase discrètement, il faut être encore plus vigilant. »
Après avoir décortiqué les huit pages du contrat type, les grands groupes qui dominent le marché des syndics (Foncia, Nexity, Citya...) ont cherché à tirer leur épingle du jeu. Pour justifier une hausse de leurs honoraires, ils ont élaboré des argumentaires commerciaux mettant en avant les nouvelles contraintes qui leur sont imposées. Cependant, cette dialectique ne résiste pas toujours à l’analyse. L’ARC a passé en revue leurs arguments, en tentant de démêler le vrai du faux. «Si certaines dispositions de la loi ALUR entraînent effectivement un surcoût et justifient une augmentation maîtrisée des honoraires, d'autres arguments ne tiennent pas la route», regrette M. Hagège. Alors que s’approche la saison des assemblées générales de copropriété, couramment fixées au deuxième trimestre, voici ce qu'il faut savoir pour ne pas se laisser enjôler par son syndic.
(...)
Le compte séparé, au cœur de la polémique
C’est la mesure la plus souvent mise en avant par les syndics pour justifier l’augmentation de leurs honoraires, celle aussi qui suscite le plus de débats : d’ici à 2018, ils ont l’obligation d’ouvrir un compte bancaire séparé pour chaque copropriété de plus de quinze lots. Il est ainsi mis fin à une vieille pratique selon laquelle le syndic regroupait tous les fonds des immeubles qu'il gérait au sein d’un compte bancaire ouvert à son nom. L'objectif principal est de «sécuriser» le compte de la copro, qui n’est plus noyé au milieu de dizaines d’autres, et de le rendre plus transparent.
Les extranets de qualité sont rares
Autre sujet épineux, l'extranet (ce site internet interne à la copropriété). Le syndic a désormais l’obligation d'en mettre un en place dans chaque copropriété afin de permettre au conseil syndical et à l'ensemble des copropriétaires de suivre la gestion de leur immeuble « en temps réel ». Problème : plus d'un an après l'entrée en vigueur du texte, un syndic sur cinq n’en propose toujours pas. Autre souci: la loi ne précise pas quels documents doivent être scannés. Or, tout l’intérêt est justement de mettre en ligne ceux qui permettent au conseil syndical (et aux autres copropriétaires) de contrôler la gestion de l’immeuble : contrats et factures des prestataires régulièrement actualisés, comptes, ordres de service...
Bien souvent, les petits syndics se contentent de mettre en place une « coquille vide » qui ne propose que des documents de moindre intérêt (règlement de copropriété, procès-verbaux des assemblées générales...). «80 % des syndics ont un extranet, mais seulement 20 % vont jusqu’au bout de la démarche », estime Rachid Laaraj, président de Syneval, un courtier en syndics.
Très souvent, les professionnels «oublient» d’ailleurs de préciser aux copropriétaires qu’ils peuvent se dispenser d’extranet à condition de le décider en assemblée générale. «Il est légitime de rémunérer les syndics qui mettent en place des sites efficaces, admet M. Hagège, mais aucune augmentation d’honoraires n’est acceptable pour les autres.» Effectivement, l’informatique allège la charge de travail des cabinets de syndic en automatisant certaines tâches. Certains grands groupes, à l'image de Foncia ou de Nexity, ont d’ailleurs anticipé la loi ALUR et ont décidé de ne pas facturer cette prestation. Cela atteste que l’extranet est bien source de gain de productivité.
Notre avis : une augmentation de tarifs n’est justifiée que dans le cas où le site est complet.
L’obligation de formation, un argument fallacieux
L’idée selon laquelle l’obligation de former les salariés du syndic justifierait une augmentation des honoraires est, de toute évidence, fallacieuse. Comme n’importe quelle entreprise en France, les syndics sont censés respecter le Code du travail, qui impose à chaque société de cotiser à un organisme paritaire collecteur agréé (OPCA). Sur ce plan, la loi ALUR n’a prévu aucune obligation nouvelle qui ait un impact financier sur les syndics. Le texte a simplement conditionné le renouvellement de leur carte professionnelle à la preuve de la mise en œuvre de ces formations. «Les copropriétaires n’ont pas à payer un centime pour que les syndics forment leurs employés », s’insurge M. Rodrigues, de l’association de consommateurs CLCV.
Notre avis Aucune augmentation ne se justifie.
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Pas plus de 10 centimes par photocopie
Certaines prestations, qui étaient le plus souvent facturées en sus du contrat du syndic, sont maintenant incluses dans le contrat type. Elles justifient donc une augmentation des honoraires. C’est notamment le cas des photocopies. Par exemple, si une copropriété de vingt lots a besoin chaque année de 100 photocopies par lot, et si on considère que le coût d'une photocopie ne doit pas dépasser 10 centimes d’euros, l’augmentation acceptable est donc de 200 euros (100 x 20 lots x 0,10 euro).
Des filiales qui rapportent gros
Pour maximiser leurs profits, les grands groupes comme Foncia, Nexity ou Citya créent des filiales rémunérées en tant que sous-traitants du syndic. Foncia en a constitué plusieurs, dont une spécialisée dans la distribution d’assurance et une autre, Prowen, dans le courtage en énergie. Les copropriétaires sont-ils informés des liens entre le syndic et ses filiales ? « Quand nous sollicitons une société filiale du groupe, nous avons l’obligation de le signaler aux copropriétaires. A dé faut, les sanctions prévues sont lourdes », assure Frédéric Verdavaine, directeur général délégué des services immobiliers aux particuliers chez Nexity. «Faire appel à des sociétés de notre groupe, que nous connaissons parfaitement, est une façon d’éviter les dérives. Par exemple, recourir à Prowen permet aux copropriétaires de payer leur gaz 17% moins cher qu’en passant par EDF », complète François Davy, président de Foncia. Ces arguments seraient convaincants si des syndics n’avaient la fâcheuse habitude de profiter de la passivité des copropriétaires pour imposer des prestataires de leur choix. Sur ce point, la loi ALUR représente un progrès. Si un copropriétaire s'aperçoit que le syndic a fait appel à une société dans laquelle il a des intérêts [sans en informer l’assemblée générale], celui-ci doit prendre à sa charge l’intégralité du coût du contrat. ».
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Puis ce dossier se termine sur un sujet consacré à la maîtrise des charges, s’appuyant en grande partie sur les analyses de l’ARC issues de notre Observatoire des charges, OSCAR :
« Les bons réflexes pour alléger les charges de copropriété
Avec un peu d’implication, il est possible de faire baisser la note ou, du moins, de contenir l’inflation.
Les charges de copropriété font régulièrement l’objet de crispations chez les propriétaires. Logique, elles sont loin d’être neutres sur leur budget. Tout dépend de l’année de construction de l’immeuble, de son bâti, de l’équipement, des services associés, de sa taille... mais en moyenne, en France, les propriétaires ont, en 2015, dépensé près de 45 euros par mètre carré en charges, d’après les premières estimations de l’Association des responsables de copropriété (ARC). Un montant stable par rapport à 2014 qui « résulte surtout d’une baisse du coût de l'énergie, indexé sur les cours du pétrole», note Claude Pouey, de l’ARC. Mais, si le poste chauffage diminue, d’autres continuent d’augmenter.
Agir sur le budget chauffage
Si la chute des cours du pétrole est une bonne nouvelle pour les comptes des « copros », il faut rester vigilant, le poste chauffage représentant à lui seul environ un quart des charges annuelles.
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Il est aussi recommandé de mettre régulièrement en concurrence les fournisseurs d’énergie. «Les tarifs du gaz étant dérégulés depuis le 1er janvier 2015, les copropriétaires ont intérêt à quitter l'opérateur historique pour passer par les fournisseurs alternatifs », avance Brieuc Legay, président de la Fnaim de Normandie. Un avis partagé par Claude Pouey: «En 2015, des copropriétés ont ainsi pu négocier des réductions de tarifs de gaz ou de fioul allant de 15% à 20 %. ».
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Renégocier les contrats d'entretien
L’ARC estime à 7,60 euros par mètre carré et par an le montant de ce poste. Autant dire qu’il ne faut pas hésiter à faire jouer la concurrence, en renégociant les contrats de maintenance (ascenseur, équipements de sécurité incendie, VMC, porte de garage...). Généralement, ces derniers, passés avec des entreprises extérieures, augmentent chaque année. « Une mise en concurrence tous les cinq ans est indispensable, car un contrat qui grimpe de 1 ou 2 % par an finira par devenir cher. L'inflation étant nulle, une indexation de 2 ou 3 % ne se justifie plus», note M. Pouey. Encore moins pour les ascenseurs, qui ont récemment fait l’objet de gros travaux de mise aux normes”.
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