Nous avons diffusé en septembre dernier l’abus 4143 dénonçant la pratique de certains syndics qui consiste à déléguer la gestion du recouvrement des charges à une société extérieure.
Cela nous a d’ailleurs valu une action judiciaire en diffamation par la société RANDALL, qui doit sûrement considérer notre article comme un frein au développement de sa structure, empêchant les syndics professionnels de faire appel à ses services.
Ceci étant, nous confirmons que notre analyse n’est pas pure spéculation, mais qu’elle se fonde sur des textes légaux et notamment l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 qui précise que le syndic ne peut se faire substituer dans ses missions de gestion courante dont fait partie le recouvrement des charges.
Une position de l’ARC confirmée par la Cour de Cassation
Dans un récent arrêt du 9 février 2017, la Cour de Cassation a confirmé très clairement que le syndic et même le syndicat de copropriétaires n’étaient pas habilités à donner pouvoir à un tiers pour agir en recouvrement des charges.
Voici la position exacte de la Cour de Cassation :
« L'arrêt retient que les charges dont le recouvrement est poursuivi constituent des dépenses courantes relevant de l'article 10, alinéa 1er, de la loi du 10 juillet 1965 et que ce texte, qui donne qualité pour agir au syndicat des copropriétaires, ne l'empêche pas de donner une délégation au tiers qui fournit les services spécifiques pour agir en paiement des charges correspondantes ;
Qu'en statuant ainsi, alors que le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, a seul qualité pour agir en recouvrement des charges de copropriété, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;(...) »
Ainsi, la Cour de Cassation a confirmé que seul le syndic est habilité à gérer le recouvrement des charges de ses copropriétés mandantes.
Par conséquent, nous attendons sereinement l’audience nous opposant à la société RANDALL pour présenter au juge ce dernier arrêt de la Cour de Cassation qui reste en droite ligne avec une position constante.
Un arrêt qui appelle à une vigilance du conseil syndical
Plusieurs syndics se constituent en entreprise unipersonnelle, délégant l’ensemble des services de gestion de la copropriété comme le recouvrement des impayés ou la gestion de la comptabilité à des sociétés extérieures.
Au-delà de l’illégalité de cette pratique s’agissant de tâches de gestion courante, cela peut très rapidement entraîner de véritables difficultés de gestion dans la copropriété.
En effet, le syndic délègue les tâches essentielles de sa gestion à des tiers, et se retrouve dans la position de l’intermédiaire entre les sociétés de services et le syndicat de copropriétaires.
Dans un tel contexte, le conseil syndical se heurtera à une difficulté pour procéder à sa mission de contrôle, ce maillon supplémentaire l’oblige à solliciter du syndic qu’à son tour il interroge son sous-traitant pour obtenir des renseignements, ce qui se traduira inévitablement par une perte d’information et de temps.
Ces cabinets de syndic sont donc à éviter d’autant que bien souvent, au final, ce sont des commerçants soucieux de constituer un portefeuille de clientèle en vue, à court ou moyen terme, de le revendre à un grand groupe.
Le souci de la qualité n’est donc pas leur préoccupation première.
Méfiance, donc.