La banque Delubac & Cie condamnée par la Cour de Cassation pour avoir fusionné un sous-compte du syndicat de copropriétaire avec celui du syndic
Nous dénonçons fréquemment sur notre site internet les écarts des syndics en matière de compte bancaire séparé, possibles notamment grâce au soutien de leurs banques :
- faux comptes bancaires séparés ;
- attestation de complaisance d’ouverture de compte bancaire séparé ;
- numéro d’Identifiant Créancier SEPA du syndic présenté comme celui du syndicat de copropriétaires ;
- etc.
Cela étonne certains de nos lecteurs, qui considèrent qu’un établissement bancaire dépositaire de fonds extrêmement importants respecte scrupuleusement la législation dans son ensemble, aussi bien celle relative au domaine bancaire que celle liée à la copropriété et à la gestion immobilière.
Et pourtant, la banque Delubac & Cie s’est fait sévèrement condamner par la Cour d’Appel, décision confirmée par la Cour de Cassation dans un arrêt rendu le 11 octobre 2016.
I. Une décision sans équivoque
A la suite de la liquidation du cabinet « Société Francilienne de gestion », un syndicat de copropriétaires a réclamé à sa caisse de garantie, la « Lloyd’s », le remboursement des fonds appartenant au syndicat de copropriétaires.
La caisse de garantie a alors indiqué qu’elle était dans l’impossibilité de rembourser ces fonds puisque le syndicat de copropriétaires n’apportait pas la preuve des sommes perdues.
Et pour cause, la copropriété ne disposait pas de relevé bancaire propre étant donné que la banque Delubac & Cie avait, de sa propre initiative, fusionné le sous compte appartenant au syndicat de copropriétaires avec le compte bancaire du syndic en place.
La Cour de Cassation a confirmé la décision de la Cour d’Appel, à savoir la condamnation de la banque Delubac & Cie, à payer 15.500 euros (oui, quinze mille cinq cent euros) au syndicat de copropriétaires, au motif qu’elle avait entrainé une perte de chance pour que la copropriété puisse bénéficier de la garantie financière.
II. Les leçons à retenir
Cet arrêt confirme que :
- les assurances de garanties financières refusent de prendre en charge le remboursement des fonds perdus si elles ne disposent pas de documents émanant de la banque et, notamment, des relevés bancaires ;
- la présentation de documents comptables édités par le syndic est donc rejetée par les caisses de garantie en cas de demande d’indemnisation ;
- le conseil syndical doit impérativement réclamer tous les mois à son syndic une copie des relevés bancaires. D’ailleurs, l’article 18-II de la loi du 10 juillet 1965 précise que : « Le syndic met à la disposition du conseil syndical une copie des relevés périodiques du compte ». Ainsi, en cas de faillite du syndic, le syndicat de copropriétaires qui aura fait respecter cette disposition sera en mesure de justifier des fonds perdus auprès de la caisse de garantie ;
- certaines banques sont prêtes à faire des écarts à la loi et aux décisions prises par les syndicats de copropriétaires, quitte à mettre en porte-à-faux leurs clients (à savoir le syndicat de copropriétaires) au profit de leurs apporteurs d’affaire que sont les syndics.
Voici le lien de l’arrêt dans son intégralité :