Des convocations d’assemblées générales qui « fondent » comme neige au soleil
Décidément, lorsque l’on demande aux syndics de prendre en charge certains frais, ces derniers deviennent beaucoup plus précautionneux avec leur porte-monnaie qu’avec celui des copropriétaires et engagent alors une véritable maîtrise des charges.
Peut-être vous posez vous la question « mais de quoi s’agit-il ? ».
Tout simplement des frais de reprographies pour les convocations d’assemblées générales et des procès-verbaux.
Avant d’entrer dans le détail de ce nouveau scandale, reprenons brièvement l’historique de cette évolution.
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Une augmentation substantielle des honoraires pour inclure les frais de photocopies
Depuis l’entrée en vigueur du contrat type réglementaire, qui impose d’inclure les photocopies dans le forfait de base, les syndics ont réclamé une augmentation importante de leurs honoraires, de 30 à 50 %.
Le calcul était le suivant : prendre le nombre moyen de photocopies pour la copropriété sur un an et le multiplier par le tarif prohibitif de la photocopie prévue dans les anciens contrats, qui était entre 20 et 50 centimes d’euro.
Nous avons alors expliqué que le tarif de référence devait être au maximum de 10 centimes (voir abus www.arc-copro.com/ptcv) à multiplier par les photocopies produites en moyenne sur les trois dernières années.
Ainsi, l’augmentation acceptable des honoraires de base était donc selon l’ARC entre 10 et 20 %, en fonction du nombre de lots qui composent la copropriété.
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Une évolution de la situation au seul profit du syndic
Plus d’un an après l’entrée en vigueur du contrat type, nous constatons que les syndics essayent désormais d’utiliser les failles de la loi et du décret pour réduire le nombre de photocopies à produire.
La stratégie de certains consiste à joindre un minimum d’annexes en ne présentant que les conditions essentielles du contrat et non son intégralité (voir abus n° 4121 : www.arc-copro.com/dp3q).
D’autres font croire qu’ils n’ont pas reçu la demande du copropriétaire d’inscrire une question à l’ordre du jour, économisant ainsi les pièces à annexer à la convocation d’assemblée générale.
Les plus radins ont réduit la police de caractère pour économiser encore quelques pages à imprimer.
Et enfin d’autres encore essayent d’imposer de façon illégale l’envoi des appels de fonds (voire même des convocations) par voie électronique :
- abus n° 4031 : « Appels de fonds électroniques : le groupe CITYA très dur de la feuille » www.arc-copro.com/46fp.
- actualité : « l’ARC est pour les évolutions technologiques, mais… pas n’importe comment ni à n’importe quel prix… » : www.arc-copro.com/wnjm.
- abus n° 4076 : « Les abus commencent en matière de dématérialisation des documents » : www.arc-copro.com/ej38.
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Préconisations de l’ARC
Il est temps de renverser la vapeur.
Si le syndic veut faire des économies, très bien, mais pas au détriment des copropriétés qu’il gère.
Ainsi, si le conseil syndical constate que la convocation d’assemblée générale présente moins de pages que les années précédentes et une police de caractère réduite, il faudra que le syndic revienne à la table des négociations.
Effectivement, il y a eu dol (tromperie pour obtenir un consentement), car l’augmentation des honoraires forfaitaires du syndic a été calculée sur une base erronée. Le nombre de photocopies produit au final est bien en deçà de celui estimé pour renégocier les honoraires.
Si cela représente une grande différence, il faudra donc calculer l’écart et le multiplier par le prix de la photocopie facturé dans les précédents contrats. Ce montant sera la base des négociations pour revoir les honoraires à la baisse.
Comme on dit, il ne faut pas pousser « Mémé dans les orties », parce qu’à l’ARC ça a tendance à nous agacer.