Des conventions de compte qui risquent de devenir de moins en moins transparentes malgré une législation plus claire
L’obligation de compte séparé pour les copropriétés a longtemps souffert des dérogations « imposées » par les syndics à coups d’honoraires supplémentaires.
Les résolutions présentées en assemblées générales par les syndics étaient souvent mal formulées et ambiguës quant à la nature du compte réellement ouvert.
Les copropriétaires ont ainsi longtemps été baladés entre compte global, sous-compte individualisé, ou vrai compte séparé.
L’obligation entérinée par la loi ALUR d’ouvrir un compte bancaire séparé sans dérogation possible avait, entres autres but, d’éviter tout malentendu concernant la nature du compte concerné.
Cela annonçait donc la fin de débats interminables en assemblée générale.
Néanmoins, nous constatons - à vrai dire, sans grande surprise - que les syndics et leur banque essayent désormais de gagner du temps pour retarder l’ouverture des comptes séparés devenus obligatoires (voir abus n° 4063 : www.arc-copro.com/88xw et abus n°4065: www.arc-copro.com/5htc).
Par ailleurs, les « ruses » déployées par les professionnels pour masquer l’absence d’ouverture de comptes bancaires séparés sont de plus en plus « masquées » et difficiles à contrôler.
Voici en effet une nouvelle pratique qui risque de se généraliser.
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Ouvertures de compte bancaire en masse
Alors que la plupart des syndics ont dit avoir déjà ouvert, pour quasiment l’ensemble de leurs copropriétés, des comptes bancaires séparés, voici qu’à présent, ils prétendent que l’ouverture de ces comptes demande un travail colossal pour eux, mais aussi pour leur banque.
C’est donc le retour du boomerang qui les confronte à leurs propres mensonges.
Pour faire faire à l’importance du travail qui les attend pour ce « mettre en règle » avec les nouvelles dispositions, les établissements bancaires comme le Crédit Mutuel ont élaboré une convention de compte simplifiée de deux pages qui indique uniquement le nom du syndicat des copropriétaires comme souscripteur. Cette convention n’est même pas signée par la banque.
Et pour cause, elle renvoie à un second document s’intitulant « convention de preuve » qui présente l’ensemble des comptes bancaires séparés des copropriétés gérées par le même syndic.
Grâce à ce procédé, l’établissement bancaire ne signe qu’un seul document qui est la « convention de preuve » plutôt que plusieurs conventions pour chaque immeuble.
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Une complication de plus pour vérifier la réalité de l’ouverture de compte bancaire séparé
Pour vérifier que le syndic a bien ouvert un compte bancaire séparé, le conseil syndical doit dorénavant demander les deux types de convention. Autrement dit, il doit réclamer à son syndic que lui soit remis d’une part, la convention particulière à la copropriété et d’autre part, la convention de preuve.
Ce dernier document est essentiel, car il va permettre de vérifier si la convention de compte « particulière » - qui n’est pas signée - est un document de complaisance, ou bien si elle est effectivement rattachée à la « convention de preuve » qui elle, est signée par la banque.
En effet, nous avons a déjà présenté sur notre site internet des conventions de compte qui étaient parfaites à la seule exception qu’elles n’étaient pas signées par l’établissement bancaire, rendant alors ces dernières nulles et non avenues (voir : www.arc-copro.com/xbfn).
Cette situation est donc un nouveau casse-tête pour les conseillers syndicaux, que certains syndics se feront un malin plaisir d’entretenir.
Pour cela, ils invoqueront ne pas pouvoir transmettre cette « convention de preuve » au motif qu’elle indique l’ensemble des comptes bancaires de leurs autres copropriétés mandantes.
Dans ce cas, il faut savoir que la « convention de preuve » intègre généralement une clause spécifique qui prévoit que le document doit être communiqué au conseil syndical.
La « convention de preuve » établie par le Crédit Mutuel intègre par exemple la clause suivante s’intitulant « intérêt commun » :
« Le client agit au nom et pour le compte des syndicats de copropriétaires listés en Annexe1, du fait du mandat de syndic qu’il détient.
Il reconnait être régulièrement désigné à l’effet de gérer et de faire fonctionner leurs comptes conformément aux dispositions de la loi A.L.U.R.
Ainsi, chaque syndicat de copropriétaires repris en Annexe1 a un même intérêt, au sens de l’article 1325 du Code civil, à ce que le client négocie avec la Banque une Convention Spécifique en des termes identiques et qu’il signe la présente convention de preuve, en son nom et pour son compte.
En conséquence, le client détiendra l’exemplaire unique de la présente convention de preuve commun aux syndicats de copropriétaires listés en annexe1. Il fera son affaire de leur donner accès à ladite convention et leur en délivrera copie chaque fois que besoin. »
Comme on le constate, même quand on simplifie, c’est toujours plus compliqué en matière de compte bancaire séparé.
Nous allons donc saisir aussi bien le CFONB (Comité Français d'Organisation et de Normalisation Bancaire) mais aussi l’Autorité prudentielle afin de vérifier si ce type de convention à « double étage » est conforme aux usages bancaires, mais aussi, et surtout, aux dispositions légales, notamment celles de la loi ALUR.
Nous ne manquerons pas de vous présenter le courrier qui leur sera envoyé ainsi que les réponses qu’ils nous communiqueront.