Clause de solidarité entre le nu-propriétaire et l’usufruitier pour le paiement des charges, le règlement de copropriété s’applique
I. Le démembrement et la clause de solidarité dans un règlement de copropriété
Rappelons que la propriété d’un bien peut être démembrée entre d'une part l’usufruitier, qui en a l’usage, c’est-à-dire qui l’occupe ou le met en location et d'autre part le nu-propriétaire, qui en a la propriété, mais qui ne peut ni l’occuper ni en retirer le produit d’un loyer. Par exemple : des parents peuvent décider de faire une donation-partage de leur vivant, en restant usufruitiers et en donnant la nue-propriété à leurs enfants.
De ce statut particulier, il ressort que les charges de copropriété doivent, sauf disposition contraire, être ventilées suivant les modalités de l’article 605 du Code civil. À savoir : les grosses réparations à la charge du nu-propriétaire et les charges d’entretien à la charge de l’usufruitier.
Ainsi, certains règlements de copropriété prévoient une disposition contraire en instituant une « clause de solidarité » qui est applicable tant pour les démembrements que les indivisions de lots.
C’est l’application de cette clause qui est commentée ci après.
II. Les faits
Le nu-propriétaire d’un lot et son usufruitier sont condamnés solidairement par un Tribunal de Proximité (compétent jusqu’à 4.000 €) au paiement de charges de copropriété en vertu de la clause de solidarité existant dans leur règlement de copropriété.
Le nu-propriétaire contestait cette condamnation prononcée pour le paiement des charges au titre de la solidarité en faisant valoir :
- qu’en cas de démembrement, l’article 23 de la loi du 10 juillet 1965 énonce qu’un mandataire doit être désigné, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, mais il n’évoque pas une quelconque solidarité, en conséquence de laquelle la clause du règlement de copropriété doit être déclarée non écrite en application de l’article 43 de loi du 10 juillet 1965 ;
- que si la solidarité est tout de même retenue, il n’en demeure pas moins que la dette doit être ventilée suivant les dispositions de l’article 605 du Code civil.
Ayant interjeté appel, la Cour de Cassation a maintenu la validité de cette clause et a confirmé le jugement de première instance en ajoutant que le syndicat n’avait pas à faire une telle ventilation.
Référence : Cass 3ème Chambre civile, 14 avril 2016, n° 15-12545.