Chers syndics professionnels :
prenez exemple sur le cabinet A2BCD qui joue le jeu de la transparence
La volonté des législateurs et des pouvoirs publics a toujours été de privilégier une relation transparente entre syndics et copropriétaires, aussi bien en matière de rémunération directe qu’indirecte.
Le décret du 20 juillet 1972 fixant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et fonds de commerce prévoit un article 66 extrêmement clair :
« Le mandataire ne peut demander ni recevoir, directement ou indirectement, d’autres rémunérations, à l’occasion des opérations dont il est chargé, que celles dont les conditions de détermination sont précisées dans le mandat ou dans la décision de nomination, ni de personnes autres que celles qui y sont désignées ».
Malgré cela, les syndics ont continué à percevoir des rémunérations indirectes sans le mentionner dans leur contrat et donc, à l’insu des copropriétaires. On retrouve des produits financiers obtenus à partir des fonds des copropriétés mandantes, des rétrocessions de commissions en tant que courtier en assurance,...
Le décret du 26 mars 2015 relatif au contrat type de syndic a donc conforté cette disposition en imposant aux professionnels de mentionner dans leur contrat type, lorsqu’ils sont courtiers en assurance, leur numéro ORIAS. Cette mention doit alerter les copropriétaires de la « double casquette » de certains professionnels à la fois administrateurs de biens et aussi courtiers en assurances.
I. Une disposition transparente incluse dans le contrat du syndic A2BCD
Pour répondre à ces exigences, le cabinet A2BCD « adossé » au cabinet ATRIUM Gestion, a introduit dans son contrat une clause intéressante qui fait toute la transparence sur l’activité de courtier en assurance du groupe auquel il appartient.
Voici cette clause :
« 11. Transparence Financière (art 4-1 de la loi du 2/01/1970 et 39 du D. 17/03/1967 et 66 du D. 20/07/1972
Assurance Courtage Immobilier (ACI) est une société qui fait partie du groupe ATRIUM GESTION. Il est ici indiqué que la société ACI est susceptible de négocier et gérer en co-courtage les contrats d’assurance pour le compte de ses mandants et de percevoir, à cette occasion, les commissions de courtage prévues à cet effet par les compagnies d’assurance. ACI est une société de courtage d’assurances, régie par le Code des Assurances, inscrite auprès de l’ORIAS (organisme pour le Registre des Intermédiaires en Assurances) sous le n°09049277. ACI est titulaire d’un contrat d’assurance Responsabilité Civile Professionnelle souscrit auprès de la Compagnie LIBERTY- Police n°779 959-007 – 5, bd de la Madeleine -75001 Paris. »
Cette clause du contrat mérite bien un « carton vert » de la part de l’ARC pour avoir respecté le besoin de transparence.
Mais attention, comme nous allons le constater, cette information est fort utile, mais pas suffisante.
II. Une disposition du contrat transparente, mais pas suffisante
Même si ce syndic présente cette clause dans son contrat, il est néanmoins contraint de faire voter lors de l’assemblée générale toute souscription de nouveaux contrats d’assurance.
Il ne peut en aucun cas prendre l’initiative de résilier un contrat d’assurance pour en souscrire un autre sans avoir obtenu au préalable le consentement de l’assemblée générale.
En effet l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée par la loi ALUR oblige :
« de soumettre à l'autorisation de l'assemblée générale prise à la majorité de l'article 24 toute convention passée entre le syndicat et le syndic ou une personne ou une entreprise liée directement ou indirectement au syndic dont la liste est fixée par décret en précisant la nature des liens qui rendent nécessaire l'autorisation de la convention.»
Cette disposition prévoit même une sanction en cas de non-respect :
« Les conventions conclues en méconnaissance de ces dispositions ne sont pas opposables au syndicat »
Ainsi, ce syndic doit prévoir au moins deux questions à l’ordre du jour avant de conclure tout nouveau contrat d’assurance :
- une première précisant que le syndic fait appel à une société dont il détient des parts et qu’à ce titre, l’assemblée générale l’autorise à faire intervenir cette société de courtage en assurance pour négocier les contrats de la copropriété.
- une question distincte votant les contrats d’assurance négociés par cette société
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Attention donc à ce que le carton vert donné par l’ARC, ne devienne pas un carton rouge.
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