ALERTE ORANGE : ESPACE IMMOBILIER à Fontenay sous BOIS (94) et OPTIMAL CLD à Vincennes (94) ont été placés en REDRESSEMENT JUDICIAIRE

ALERTE ORANGE :

ESPACE IMMOBILIER à Fontenay sous BOIS (94)

et OPTIMAL CLD à Vincennes (94)

ont été placés en REDRESSEMENT JUDICIAIRE

Nous avons été informés que :

-  le cabinet « ESPACE IMMOBILIER » à Fontenay-sous-Bois, en activité depuis 14 ans, a été placé en redressement judiciaire par jugement en date du 16 novembre 2016,

- le cabinet « OPTIMAL CLD » à Vincennes, en activité depuis 6 ans, a été placé en redressement judiciaire par jugement en date du 9 novembre 2016.

Cette situation risque d’entraîner de lourdes conséquences pour les copropriétés administrées par ces syndics,.

Nous vous expliquons pourquoi, et comment réagir.

I. Que signifie une mesure de mise en redressement judiciaire ?

Au plan comptable, être en redressement judiciaire signifie pour une société qu’elle est incapable de couvrir son passif (l’argent qu’elle doit) avec son actif (l’argent qu’elle gagne).

Lorsqu’elle se trouve en situation de cessation de paiements, c’est-à-dire qu’elle ne fait peut plus faire face au paiement des factures liées à son activité (le loyer de ses locaux professionnels, les salaires de ses employés, ses cotisations Urssaf, etc.).

Pour le cabinet ESPACE IMMOBILIER, la date de cessation des paiements est fixée par le juge  au 16 mai 2015, et pour le cabinet OPTIMAL CLD au 1^er avril 2016.

Au plan juridique, cela signifie :

- que le dirigeant, lorsqu’il est maintenu en fonction, peut être assisté dans ses actes de gestion par un administrateur judiciaire, ce qui est le cas dans nos deux dossiers.

- qu’un mandataire judiciaire est désigné lui aussi par le tribunal. Il a pour mission d’établir la liste et le montant des dettes de la société, donc du syndic, au jour de l’ouverture de la procédure (donc au jour du jugement). Ce sont les créanciers, chacun pour les factures qui le concernent, qui doivent déclarer au mandataire les sommes qui sont encore à la charge du syndic. Cette déclaration doit être faite dans un délai de 2 mois à compter de la publication au BODACC, qui est un journal officiel.

Par nature, le syndicat de copropriétaires n’est pas un créancier du syndic, mais un client.

Le placement en redressement ouvre une phase d’observation à l’issue de laquelle le tribunal devra décider du devenir de la société. Trois conséquences sont possibles :

• soit la société parvient à surmonter cette mauvaise passe (augmentation de capital, renégociation de prêts, réduction des charges, nouveaux clients) et dans ce cas, elle s’en sort et continuera son activité.
• Soit l’activité est cédée à un tiers repreneur. La cession d’éléments du fonds de commerce sera alors suivie d’une liquidation du cabinet. Il faut savoir que dès l’ouverture de la procédure, le tribunal peut chercher un repreneur sans informer les clients, donc sans informer les syndicats de copropriétaires ;
• soit la société est purement liquidée et ferme définitivement, ce qui correspond hélas aux cas les plus couramment observés.

Attention : tant qu’il n’y a pas de liquidation judiciaire, la procédure de redressement judiciaire ne met pas fin au mandat du syndic : son contrat se poursuit jusqu’à son échéance ou jusqu’à la liquidation du cabinet.

II. Les mesures de précaution à prendre pour préserver vos intérêts

II est nécessaire que le conseil syndical récupère auprès du syndic ou de l’administrateur judiciaire, dans les plus brefs délais, copie de tous les documents comptables de la copropriété concernant les deux derniers exercices et l’année en cours : grand livre, journaux (entre autres le journal de banque), les relevés bancaires avec les bordereaux de dépôts et les ordres de virement, les factures, les contrats, etc.

Il faut bien entendu contrôler les factures émises par votre syndic à votre copropriété afin de vous assurer qu’elles sont toutes justifiées, et n’ont pas servi à le « renflouer » financièrement.

Il faut ensuite vous rapprocher des entreprises de maintenance et des fournisseurs d’énergie de votre copropriété afin de savoir s’ils ont été payés de leur facture à échéance.

Si votre comptabilité n’a pas été correctement tenue les derniers mois, il faut essayer de la reconstituer.

Si votre copropriété est concernée par l’obligation de disposer d’un compte bancaire séparé (>15 lots): il faut demander par courrier AR à l’administrateur judiciaire rapidement si ce compte est réellement séparé.

Si c’est le cas, votre syndic ne pourra pas utiliser les fonds de votre syndicat pour les besoins de son cabinet. Mais il vaut mieux s’en assurer.

Si votre copropriété n’a pas de compte bancaire séparé : vous devrez contrôler les relevés de votre sous compte. Il est fort probable que le solde ne soit pas celui que vous attendiez…

Bien entendu il est nécessaire de s’assurer que les appels de charges payés par els copropriétaires ont bien été crédités sur le compte ou sous compte du syndicat.

III.  L’issue du redressement judiciaire.

Si votre syndic bénéficie d’un plan de redressement, son activité se poursuit comme donc tous ses mandats de syndic.

S’il y a cession d’activité : il n’y a pas transfert du contrat de syndic, on vous proposera un repreneur. Nous avons déjà traité cette question dans l’article suivant : www.arc-copro.com/r9y1.

S’il y a liquidation judiciaire : le contrat de syndic « tombe ».

Nous vous conseillons donc d’anticiper cette possibilité et :

• de rechercher un nouveau syndic ;
• tout en contrôlant et reconstituant vos comptes tant que vous avez un administrateur judiciaire à votre disposition, qui rend des comptes au juge commissaire…

Si l’issue vous est défavorable (cession ou liquidation) et que vous constatez qu’il manque des fonds à votre syndicat, vous pourrez alors produire votre créance auprès du garant financier de votre syndic avec tous les justificatifs nécessaires.

Face à cette situation concernant ESPACE IMMOBILIER et à une issue sur laquelle nous n’avons pas de visibilité,  il est nécessaire que le conseil syndical prenne des mesures immédiates, afin d’éviter tous désagréments, qui pourraient être préjudiciables aux copropriétaires :

1. Conformément à l’article 18 de la loi du  10 juillet 1965, réclamer les derniers relevés bancaires et contrôler l’ensemble des opérations portées au débit.
2. Réclamez au syndic la feuille de présence des copropriétaires afin d’être en mesure, si cela s’avère nécessaire, de convoquer une assemblée générale « extraordinaire ».
3. Alertez-vous en cas de changement/ départs de personnel (gestionnaires, assistants, comptables).
4. Demandez copie du grand livre de la copropriété afin de vérifier si la comptabilité est toujours tenue à jour.
5. Demandez le livre des fournisseurs et le livre de banque pour voir où en est le traitement des opérations
6. Dans l’hypothèse possible d’un redressement se terminant par une liquidation, ou une cession, et si vous voulez choisir vous-même qui va vous administrer, commencez à prospecter pour trouver un nouveau syndic ou envisagez de passer en syndic bénévole.
7.  Suivez de manière assidue le site de l’ARC afin d’être informé sur l’évolution de la situation…

 Une copropriété avertie en vaut deux …