ABUS N° 4224 : Fonds travaux : des résolutions qui manquent de clarté

Depuis l’entrée en vigueur du fonds travaux, nous scrutons de très près les résolutions proposées dans les convocations d’assemblée générale afin de vérifier si les syndics ne sabotent pas ce dispositif ou bien encore, si l’intérêt des copropriétaires est bien préservé.

À ce titre, voyons à travers une convocation d’assemblée générale élaborée par le cabinet FONCIA MANAGO comment est présentée la résolution relative au fonds travaux.

Une résolution en deux temps

Voici donc la résolution que l’on peut lire sur la convocation d’assemblée générale :

« DÉTERMINATION DU MONTANT DE LA COTISATION OBLIGATOIRE DU FONDS DE TRAVAUX

Majorité nécessaire : Article 25 (possibilité de 2^ème lecture immédiate art.24 selon art. 25-1)

Préambule :

Dans tous les immeubles à destination totale ou partielle d’habitation construits depuis plus de 5 ans, un fonds de travaux est constitué en application de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Ce fonds est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire qui ne peut être inférieure à 5% du montant du budget prévisionnel.

Les cotisations au fonds travaux seront versées sur un compte séparé et rémunéré au nom du syndicat. Les intérêts produits par ce compte sont définitivement acquis au syndicat.

Les sommes versées sur le fonds de travaux sont attachées aux lots et définitivement acquises au syndicat de copropriétaires. En cas de vote d’un lot, elles ne sont pas remboursées au vendeur.

Projet de résolution :

L’assemblée générale fixe le montant de la cotisation annuelle obligatoire au fonds travaux pour l’exercice 2017/2018 à 5 % du montant du budget prévisionnel, soit un montant de 21 448,00 euros, montant exigible le 1^er juillet 2017.

Elle autorise le syndic à appeler ¼ de ce montant le premier jour de chaque trimestre, selon la clef « charges communes générales. »

Ainsi, le syndic procède en deux temps. En premier lieu, il présente un préambule qui donne l’ensemble des informations liées à la gestion du fonds travaux, pour ensuite présenter un projet de résolution qui se limite uniquement à préciser le montant minimal de cotisation du fonds travaux qui est de 5 %.

D’ailleurs, il est intéressant de préciser que la résolution retenue sur le procès-verbal est uniquement la résolution indiquée dans la convocation, évacuant les modalités de placement.

Ce type de procédé implique une réflexion alternative :

-soit le syndic considère que le placement des fonds est obligatoire, prenant alors l’initiative sur le type de compte de placement qui sera ouvert et dans lequel seront déposées les sommes afférentes au fonds travaux ;

-soit il présente cette résolution pour, au final, ne retenir que l’obligation d’appel de fonds, en laissant la trésorerie placée sur le compte courant.

Pour éviter cette difficulté, il est important que le conseil syndical prévoie plusieurs questions et résolutions afin de traiter distinctement les différentes décisions à prendre en matière de fonds travaux.

Les préconisations de l’ARC

La mise en place du fonds travaux implique une vigilance particulière, sachant qu’au fil du temps il va représenter une somme non négligeable.

Il est indispensable d’être rigoureux sur les décisions à prendre afin de cadrer strictement le syndic sur les actions qu’il doit mener.

Pour cela, il est nécessaire de prévoir trois questions distinctes relatives à la mise en place effective du fonds travaux.

Nous allons donc les reprendre en expliquant leur utilité :

Fixation du montant du fonds travaux qui ne pourra pas être inférieur à 5 % du budget prévisionnel

Il est primordial d’expliquer en assemblée générale l’intérêt du fonds travaux afin  d’inciter les copropriétaires à ne pas se contenter de voter forcément le taux minimal de 5%.

Par conséquent, à cette occasion, le conseil syndical pourra présenter un plan pluriannuel de travaux afin de justifier les sommes dont il est souhaitable de disposer en réserve pour faire face à la réalisation de travaux.

Modalités de placement des fonds (type livret A, B ou autres)

L’assemblée générale devra se prononcer sur le type de compte de placement à ouvrir. Il est clair que les copropriétaires devront prioriser le livret A, qui est actuellement le seul dispositif bancaire défiscalisé.

Selon notre analyse, il n’est pas forcément nécessaire que le fonds travaux soit placé sur un compte bancaire rémunéré, dédié exclusivement à cette cause.

Ainsi, tant que le plafond de 76 500 euros n’est pas atteint, les sommes afférentes au fonds travaux pourront être déposées sur le livret A, même si ce dernier est alimenté par d’autres sommes.

Cela implique une rigueur comptable pour discerner l’origine des différentes sommes déposées sur le livret A afin de savoir distinguer celles qui concernent le fonds travaux des autres comptes tel que « avance de trésorerie ».

Décision de l’affectation des produits financiers générés par le placement des fonds

À partir du moment où le fonds travaux doit impérativement être placé sur un compte rémunéré, l’assemblée générale devra se prononcer sur l’affectation des produits financiers générés – les intérêts produits -.

À défaut, ces derniers seront « redistribués » en fin d’exercice dans le cadre de la régularisation des charges.

Néanmoins, compte tenu des taux actuels, les sommes en question sont de faible importance, aussi est t’il préférable de décider qu’elles soient affectées sur le compte fonds travaux, afin d’alimenter les réserves nécessaires à la réalisation de travaux à venir.

Rappelons que l’ARC a édité un guide spécifique à la mise en place efficace du fonds travaux, qui reprend aussi bien les aspects juridiques, techniques que comptable : www.arc-copro.com/nqxm.