ABUS N° 4131 : Le vautour et le pigeon : une fable pour raconter des abus bien réels

ABUS N° 4131 : Le vautour et le pigeon :

une fable pour raconter des abus bien réels

L’ARC dénonce à longueur d’année les abus dont se rendent coupables certains syndics, sur le ton indigné et direct qui est le sien. L’ARC constate que cela n’alarme cependant pas vraiment certains copropriétaires qui continuent d’être très fidèles à ces drôles de syndics.

Alors, aujourd’hui, l’ARC tente une autre approche pour dénoncer le comportement de vautour d’un syndic parisien qui gère une copropriété en difficulté : c’est celle d’une fable, en espérant que sa morale réveillera les consciences.

Chacun pourra aussi regarder si son propre syndic n’a pas les serres aiguisées sur tel ou tel point de la fable.

Alors, allons-y, entrons dans cette fable. Attention toutefois : toute ressemblance avec une copropriété ou un syndic ne serait ni fortuite ni involontaire, car l’histoire est vraie. Le nom du cabinet de syndic ne serra cependant pas révélé afin de ne pas nuire au complexe partenariat engagé sur cette copropriété qui bénéficie d’un accompagnement des pouvoirs publics dans le cadre d’une opération de redressement.

La fable du vautour et du pigeon.

En région Parisienne se trouvent deux pigeons, KIRI et KIPLEUR. Le pigeonnier du premier est géré par le syndic NORMAL et celui du second par le syndic VAUTOUR. Les deux pigeonniers sont identiques.

Un contrôleur de comptes et de gestion de l’ARC, chargé d’assister les conseils syndicaux dans le contrôle de ce que font les syndics NORMAL et VAUTOUR, a remarqué que le syndic VAUTOUR est exactement plus cher de 50 % que le syndic NORMAL.

Notre contrôleur, qui a quelque expérience, ne s’est pas dit que le travail devait être mieux fait chez VAUTOUR et a plutôt regardé comment il s’y prenait pour plumer le pigeon KIPLEUR.

D’abord, VAUTOUR est malin : sa comptabilité est bien compliquée, avec des clés « maison » et tout plein de comptes bien anciens avec plein de poussière du temps qui passe.

Ensuite, VAUTOUR sait faire preuve d’une inertie extraordinaire, lui permettant, en faisant le gros dos, de laisser passer l’orage que déclenche le contrôleur une semaine par an (quand il vient dans la tanière de VAUTOUR contrôler les comptes) et de ne rien faire de ce qui lui est demandé. Cela lui permet de continuer de plumer KIPLEUR les cinquante-et-une semaines qui restent. Il est vrai que KIPLEUR est plutôt impressionnable et se laisse arracher les plumes.

Enfin, VAUTOUR est rusé : il s’arrange toujours pour que le contrôleur vienne très tardivement dans la saison, quelques jours avant l’assemblée générale, voire après. Comme ça, ce que le contrôleur a mouillé sèche bien plus vite et VAUTOUR n’a même pas à essuyer : les comptes étant déjà envoyés avec les convocations de l’assemblée générale, ils ne peuvent plus être corrigés et, lors de l’assemblée générale, KIPLEUR aura bien du mal à bouger une aile pour dire qu’il faut corriger quelque chose dans les comptes.

De toute façon, VAUTOUR sait bien comment mener une assemblée et c’est lui qui tient dans ses serres la plume pour écrire le procès-verbal. Au pire il écrira une vague réserve dont il ne tiendra aucun compte ensuite et le tour sera joué.

Mais, au fait, comment VAUTOUR arrive-t-il à remplir autant sa cassette ?

1. Il sait perdre un peu pour garder plus : comme il paie en retard les fournisseurs (le banquier aime bien les sous que lui amène VAUTOUR), ceux-ci se vengent et appliquent des pénalités de retard, discrètement au dos des factures. VAUTOUR prend en charge une pénalité pour que KIPLEUR se sente rassuré mais ne dit rien des quatre autres que paie sans le savoir KIPLEUR.
2. Il frappe fort d’entrée : il a un tarif d’honoraires de base bien élevé, en expliquant à KIPLEUR, qui ne sait pas trop bien comparer avec d’autres syndics, qu’il s’occupe beaucoup de lui. Bon, ce n’est pas vrai, mais c’est flatteur et à 244,40 € par an et par lot, ça fait sérieux : si c’est si cher, c’est que ça doit être bien.
3. La « méchante » fée ALUR ayant heureusement permis de continuer à faire n’importe quoi jusqu’en juin 2015, il a pu encore ajouter un forfait administratif qui rend jaloux le syndic NORMAL, avec un prix à 38,40 € par an et par lot. Il n’y a rien dans le forfait mais c’est une petite ligne du contrat de syndic que KIPLEUR ne remarque pas bien.
4. Comme il n’y a pas de petits profits, il facture 126,00 € pour son travail harassant d’ouvrir un compte séparé à KIPLEUR, quatre mois d’affilée (oui, quatre, VAUTOUR aime bien les chiffres pairs) après la décision de l’assemblée générale. Et pendant qu’on y est, il arrondit le temps de présence à l’assemblée générale : trente minutes, ça fait bien une heure, non ?
5. Le papier, ça dépeuple les forêts et il faut punir ceux qui obligent à en envoyer : un petit prix d’ami de 0,25 € la page fera bien l’affaire et KIPLEUR est ravi car avant c’était… 0,30 €.
6. VAUTOUR sait aussi se faire bien voir de certains occupants du pigeonnier : plusieurs factures privatives figurent dans les charges générales, comme ça personne ne proteste et il suffit de raconter quelques fariboles d’un air assuré pour que ça passe.
7. On vous l’a dit, VAUTOUR est rusé : pour présenter un exercice de manière flatteuse, quoi de plus facile que d’oublier d’y intégrer quelques factures, et si possible des grosses. On parle peu des absents, n’est-ce pas ?
8. Ha les travaux, quelle magnifique possibilité de remplir sa cassette ! Il suffit de faire quelques réparations ici et là, de dire que ce n’est plus de l’entretien courant et de les comptabiliser comme des charges exceptionnelles. Comme ça, on les retrouve avec les vrais travaux décidés par l’assemblée générale et KIPLEUR ne verra pas malice aux honoraires facturés par VAUTOUR, même s’ils n’ont jamais été votés.
9. Rusé, oui, mais on dira même plus : très rusé ! Quoi de mieux pour apaiser KIPLEUR que de lui montrer ce qu’il a envie de voir ? Il suffit d’indiquer dans les documents comptables qu’il a été voté exactement ce qui a été appelé. Il y a de fortes chances pour qu’il ne voie pas qu’il n’avait jamais voté ce qui est écrit car la vérification est fastidieuse (il n’y a bien qu’un contrôleur de l’ARC pour aller fouiller là-dedans).
10. Rusé, mais aussi un peu fatigué, sans doute à compter tous ses sous : VAUTOUR ne sait pas bien la différence qui peut exister entre avance de trésorerie et avance pour travaux. Mais pourquoi se compliquer, c’est pareil non ?
11. Les sous, il les aime, VAUTOUR : il ne va pas insister sur le fait que dans les travaux en cours il y a ceux du temps de l’ancien syndic (bientôt dix ans déjà, comme le temps passe vite) car il faudrait rendre aux copropriétaires plus de 16 000 €, mais chut !
12. Les travaux, c’est tellement bien que VAUTOUR les fait durer, sans clôturer ceux qui sont terminés. Même ceux jamais commencés au bout de trois ans peuvent dormir en paix. Bon, comme le contrôleur agace un peu trop, VAUTOUR sent un mauvais vent venir et facture près de 400 € d’honoraires pour ces travaux jamais commencés et qui pourraient bien être annulés : toujours ça de pris.
13. Les études et les audits, ça ressemble aux travaux mais c’est parfois compliqué à préparer. Alors on demande à l’assemblée générale de voter un budget. Mais, horreur et malheur, voilà qu’on oublie de parler des honoraires de syndic. On parle bien ici des honoraires de celui qui ne fait rien d’autre qu’attendre le travail d’un tiers qui fait tout. Bon, ce n’est pas un problème pour VAUTOUR qui facture comme un grand des honoraires de 1 274 € sur 40 000 € d’étude d’architecte. Ça fait quand même 3,2 % et c’est tellement bon. Il suffit de faire comme si l’assemblée générale avait voté. Bon, il y a bien le grincheux de contrôleur qui râle, mais il ne sera pas à l’assemblée générale pour refuser la dépense.
14. VAUTOUR a aussi l’esprit pratique : il fait voter des provisions pour des dettes de copropriétaires irrécouvrables, il fait voter des provisions pour des frais de procédures, il fait ensuite sa petite cuisine avec tout ça dans son coin sans embêter l’assemblée générale avec ces comptes.
15. Même les comptes des fournisseurs sont pleins de surprises, avec des fournisseurs qui doivent plein de sous depuis longtemps. Parmi eux, il y a un certain… VAUTOUR qui doit près de 10 000 € à la copropriété (à force de se servir, on prend de l’avance) et un fournisseur qui a un drôle de nom : « Frais divers » (celui-là, il ne risque pas d’être embêté). Il y a aussi un autre fournisseur mystérieux qui doit des tas de vacations… du syndic VAUTOUR.
16. Le dictionnaire de VAUTOUR est vieux et il manque une page pour la lettre « J ». C’est pourquoi il ne comprend pas ce que cela veut dire quand on parle d’obligation de justifier les comptes d’attente. Alors, il gère en bon père de famille tout ce qu’il ne veut pas trop montrer en se servant de comptes d’attente : tiens, on cherchait partout une subvention de plus de 50 000 €, mais elle n’est pas perdue, elle attend (quoi, nul ne sait). Elle ne s’ennuie pas seule, elle a des copines : des indemnités d’assurance, des intérêts de placement. Et pour faire la fête, VAUTOUR a invité quelques convives masqués dont personne ne sait ce qui se cache derrière ces comptes d’attente.

La morale de cette fable est que VAUTOUR adore les pigeonniers et KIPLEUR car il se laisse plumer sans trop savoir comment faire.

Notre morale, à l’ARC, c’est AIDE-TOI et l’ARC T’AIDERA.

Nous mettons à disposition de nos adhérents de très nombreux services pour qu’ils sachent quoi faire et comment le faire. Nos contrôleurs de comptes et de gestion sont là pour aider les conseillers syndicaux à assister et contrôler leur syndic, grâce à leur expertise en matière de comptes et de gestion de copropriété. Ils rédigent un rapport qui explique quoi faire et comment le faire : www.arc-copro.com/2g9v.

Mais il y a quelque chose que l’ARC ne peut pas faire : être nommée au conseil syndical pour faire le boulot à la place des conseillers. Alors, chers adhérents, soyez fermes et formulez bien vos exigences  à votre syndic : quand on ne veut pas payer une facture, on n’émet pas une réserve en assemblée générale, qui va être méprisée par le syndic, mais on fait écrire au procès-verbal que l’on refuse telle facture de tel montant et la raison (succincte).

Les promesses (des syndics) n’engagent que ceux qui y croient. L’ARC ne promet rien, elle agit pour vous donner des clés, mais c’est à vous d’ouvrir la porte…