ABUS N° 4113 : Les frais illégaux après le contrat type de syndic :
le cas du cabinet Viala-Fleury
Voici une dérive qui était prévisible et qui a déjà fait l’objet d’un signalement sur notre site internet. Il s’agit du maintien de prestations facturées de manière illégale ou abusive alors que le syndic a présenté un contrat type réglementaire conforme au décret du 26 mars 2015.
Voyons donc un extrait d’une résolution proposée dans une convocation d’assemblée générale établie par le cabinet Viala-Fleury dans laquelle nous mettons en gras la disposition illégale :
Projet de résolution : « Conformément à l’article 14-2 de la loi du 10/07/1965 modifié par la loi ALUR du 24/03/2014, le Syndic informe l’Assemblée Générale de l’obligation dans les immeubles d’habitation partielle ou totale de constituer un fonds travaux afin de faire face à la réalisation de travaux à venir à compter du 01/01/2017. (...) Les honoraires du Syndic dans la gestion du fonds travaux obligatoire est de 0.5% par an des sommes versées. L’Assemblée Générale, après avoir pris connaissance des éléments apportés par le Syndic et après en avoir délibéré, décida de constituer le fonds travaux obligatoire à hauteur de .....% du budget prévisionnel qui sera appelé selon les mêmes modalités que celles décidées par l’Assemblée Générale pour le versement du budget prévisionnel, (...) ».
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Des honoraires illégaux pour la gestion des fonds placés
Le cabinet Viala-Fleury profite donc d’une disposition phare de la loi ALUR qui est la constitution du fonds travaux pour imposer aux copropriétaires la prise en charge d’honoraires illégaux pour le suivi des fonds placés.
Comme on va le constater, cette résolution est à double titre illégale.
En effet, cette résolution est considérée comme « gigogne » puisque dans une même résolution il est question de voter le montant de la cotisation du fonds travaux ainsi que l’acceptation des honoraires pour la gestion des fonds placés.
Les copropriétaires sont donc piégés compte tenu qu’ils se retrouvent contraints de voter cette résolution en sachant que la constitution du fonds travaux est obligatoire et en validant en même temps les honoraires du syndic.
Par ailleurs, le syndic impose à travers cette résolution des honoraires illégaux en sachant que ce type de prestation n’est pas prévu dans la liste limitative des tâches prévues dans le décret du 26 mars 2015 qui peuvent faire l’objet d’une facturation supplémentaire.
Le syndic est donc doublement en infraction, ne pouvant prendre en otage les copropriétaires.
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Comment réagir ?
Il est clair que cette résolution ne doit pas être votée en l’état. En l’occurrence, cette question devra obtenir un vote défavorable et dans l’idéal à l’unanimité en précisant que cette résolution est inadmissible d’autant plus qu’elle émane d’un syndic dit « professionnel ».
Le risque est que le syndic impose le vote de cette résolution en affirmant que la loi oblige sa constitution. Dans ce cas, il faudra préciser au syndic qu’indépendamment du vote de l’assemblée générale, il est contraint d’appeler les cotisations du fonds travaux.
En effet, la loi du 10 juillet 1965 modifiée par la loi ALUR impose sa création en prévoyant d’une part un montant minimum de cotisations et d’autre part les modalités d’appels de fonds qui doivent être conformes à celles du budget prévisionnel. CQFD.
Un dossier spécial sera dédié au fonds travaux dans la prochaine revue de l’ARC.
Pour en savoir plus, consultez les deux guides sur les contrats de syndic :
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